2009年年底的南通房地产市场研究报告

南通房地产潜力地带研究,2009年12月,南通概况,南通,上海,市域面积 南通市总面积8001平方公里，境内江海岸线365公里 地理位置 1.南通位于江苏省东南部，江海汇合处 2. 首批沿江开放城市，江苏沿海发展的第一站 3. 南通是苏中，苏北地区融入上海的桥头堡 城市人口 全市总人口786万人 GDP 08年全市GDP2510亿元，比上年增长13.3% 个人储蓄 09年个人储蓄余额2286亿元，同比增长20.9% ，人均储蓄2.9万元；市区居民年人均可支配收入2.1万元，同比增长11.1%。,行政区划,行政划区： 南通市下辖崇川区、港闸区、经济技术开发区三区和启东、海门、通州，如皋四个县级市及海安、如东二县。 市区范围包括为崇川区、港闸区和经济技术开发区三区，而真正意义上的市中心仅为崇川区。,宏观经济状况,南通市经济处于江苏省中上游水平，近年发展速度快，增长速度基本保持在15%左右，GDP 已超越传统经济发达地区“苏锡常”中的常州，仅次于苏州、无锡、南京，属于正在迅速发展的三线城市，未来经济增长预期较高。 南通近年固定资产投资快速增长，房地产投资相对占比较低，仅占固定资产投资的10%左右，说明固定资产投资中用于基础设施建设的投资较多，不过房地产投资增速较快，保持为GDP增速的两倍左右。 2008年人均GDP达35,040元，人均可支配收入稳步提高，但增长相对较慢，人民生活水平与苏南城市相比，具有一定的差距。 居民存款余额的年增长保持在15%20%之间，2008年已达1,891亿元，充分体现出居民的潜在购买能力,充分说明了潜在消费力。,工业化与城镇化进程,第二产业占绝对优势，第三产业占比不高，但增速基本逐年加快， 2009年第三产业增速超过第二产业, 第三产业发展的后劲强大。 产业结构中仍以第二产业为主，重点发展装备制造、电子信息、石油化工、电力能源、现代纺织服装、轻工食品等六大支柱产业。 随着交通快步建设，南通与上海及苏南经济强市的位置时间距离大为缩短, 将迅速拉动一部分上海的工业企业迁址到南通。,增长方式：长期以第二产业的增长拉动经济发展。 根据南通未来产业规划，今后的支柱产业仍将是以劳动密集型企业为主。,1996年以来,市区人口的数量以及其占总人口的比重平稳上升，2007年底已经非农人口占比达到48.5% 。 全市非农业人口近几年增长较快，农业人口也进入市区，城区人口的增加助推了城市购房的刚性需求。,工业化：,城镇化：,苏通大桥的通车标志着南通正式进入了上海市“1小时都市圈”。,上海,南 通,城市规划与定位,南通功能定位,我国东部沿海,江海交汇的现代化国际港口城市,上海北翼的经济中心和门户城市,国内一流的宜居创业城市,历史与现代交相辉映的文化名城。,2015年，南通将建设成为全省沿海开发的主力军、江苏乃至长三角地区新的重要经济增长极；2020年，南通将建设成为长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际港口城市 。,近期发展目标,2008年6月，苏通大桥正式通车，南通和上海实现“无障碍”对接 ； 接通上海崇明至南通启东的崇启大桥，目前建设之中，2010年可望实现全线贯通； 沪崇桥隧工程已于2009年10月通车，2010年与崇启大桥实现贯通 ； 崇明到南通海门的崇海大桥已被列入规划也被列入规划； 沪通铁路连接南通、常熟、太仓、昆山及上海,设计时速160公里，全长225公里，2008年2月国家发改委批准立项，但由于未确定使用大桥或隧道越江方案，目前仍未开工。,苏通大桥,崇海大桥,崇启大桥,沪崇隧道,沪通铁路公路两用桥,南通市区,沪通铁路,重要交通规划,南通是全国土地制度改革试点市，土地市场更为透明、规范、公开公正，整体控制较好，未出现盲目推地，且存量土地较少，近几年南通房地产市场保持健康发展态势势。保障性居住用地的推出力度较大，一定程度上抑制了房地产的爆发性增长，促进了房地产市场健康发展。,2006-2009年南通市区房地产开发土地出让情况统计表,土地市场,商品房市场- 供求与价格分析,从2006年以来，南通商品房市场，销售面积与竣工面积比值保持大于1。2009年市场需求得到了集中的释放，下半年供需比出现反转，1-7月份销售面积与竣工面积比值开始大于1，市场销售迅速，呈现出一定程度的供不应求。,全市商品房供求分析,2009年市区商品住宅价格走势,2008年南通市市区的商品房均价为5800元/平米；2009年1-10月份市区商品住宅均价为6746元/平米, 10月份单月销售均价为7471元/平米。 近年来，南通住宅价格与家庭年收入的比值稳定在 6-8之间，商品房价格基本在居民正常购买水平内，南通商品房市场以刚性需求为支撑，主要以自住为主。,根据南通房地产市场的分布特点和行政区划，可将市区市场划分为5大主要板块：城中、城北、城南、城东、开发区，其中城中、城南、城东板块属于崇川区。,板块分析- 板块划分,城南板块是新市政府板块，目前在售的新项目较多，主要集中于新市府区域，狼山风景区周边也有较多楼盘。,南通经济开发区是国家级开发区，前期其房地产项目主要是以配套开发区为主的项目，目前主要是以能达商务区为核心，北部军山风景区有少量低密度产品。,城东板块现状比较陈旧，但整体经济处于较好水平，具有较大的发展潜力，正在成为新的热点。,城中板块做为南通的城市中心，面积99.67平方公里，人口54.89万，下辖两镇、八街道，是南通市人口最密集的板块，是整个南通房地产价格的核心的最高点。板块内新项目少，基本处于尾盘销售。,城北板块属于港闸区，港闸区属于工业区，工业厂房众多，居住氛围差，房地产市场发展比较落后。,板块分析 总结,城中、城南是市场热点，但城中土地供应不足，城南竞争激烈。 开发区与城北市场仍在酝酿发展，城东属于潜力地区，并且正在逐渐显现上升势头。 建议关注城南板块与城东板块。,南通市土地储备中心2010年拟推土地计划,南通土地出让仍然以崇川区为主,说明城市仍处在中心城区的建设阶段,并且以崇川区的南部、东部区域为主要发展方向。,2010年供地计划,重点地块选取标准： 1、宗地位置位于崇川区，属于房地产市场相对比较成熟的区域，主要关注城南板块和城东板块。 2、宗地用地面积大于10公顷，容积率为2左右。 3、用地性质以居住为主。,寺河北地块，8.6公顷,重点地块,2010年1月即将入市重点地块基本情况,苏建花园城,尚东国际城,南通大学,地块,地块西侧:苏建花园城,地块北侧:尚东国际城 麦德隆,地块东侧:南通大学,外环东路西法伦寺河北侧地块- 位置及周边,麦德隆超市,东门车站,外环东路西、法伦寺河北(R0730 ) 用途:居住 占地面积:8.5万平方米 容积率:1.8 建筑面积：15.5万平方米 成交价:3,649元/平方米 起拍价：1433元/平方米 买家:南京建兴达房地产开发有限公司 成交时间:07-07-25,本地块,世伦路东侧地块(R9013) 用途:居住 占地面积:9.8万平方米 容积率:2.65 建筑面积：26万平方米 成交价:1,546元/平方米 起拍价：1,546元/平方米 买家:江苏帝奥地产发展有限公司 成交时间:09-06-30,滨河东城南侧 (R0744) 用途:居住 占地面积:11.5万平方米 容积率:2.65 建筑面积：24.8万平方米 成交价:2,510元/平方米 起拍价：999元/平方米 买家:苏州今日置业有限公司 成交时间:07-11-29,周边土地市场,本地块,苏建花园城（尾盘，高层） 用途:住宅 容积率：1.1 建筑面积：约30万平方米 产品类型:多层、小高层 目前均价：10000元/平方米 开发商:苏建集团 开盘日期：07年6月,天虹花园（售完） 用途:住宅 容积率：1.1 建筑面积：约14.7万平方米 产品类型: 小高层、别墅 公寓均价：8,770元/平方米 开发商:天虹房地产 开盘日期：07年8月,周边住宅市场,东晖花园 用途:住宅 容积率：1.5 建筑面积：约14.3万平方米 产品类型:多层、小高层 公寓均价：5,800元/平方米 开盘日期：09年11月,万通城 用途:住宅 容积率：2.4 建筑面积：24万平方米 产品类型:小高层、高层 目前均价：7100元/平方米 开盘日期：08年5月,