2008北京市密云县君山国际高尔夫别墅项目市调报告

君山国际高尔夫别墅,项目市调报告 2008年10月17日,提纲,项目位置和基本情况介绍 周边自然，人文环境和配套 价格，销售和客群 别墅户型，外立面介绍 高尔夫场地介绍 项目特点,名称由来,名称由来：君山是洞庭湖上一个仙岛，开发商希望给自己带来好运的同时，也给买房的客户带来好运。,项目位置和基本情况介绍,项目位置：京承高速密云出口向北约3公里,项目位置和基本情况介绍,沿密顺路向北经过密云国际会议中心即可看见项目入口,基本信息,君山高尔夫别墅就座落于美丽的“滨河花园城市”密云县的北部密溪路西侧。整个项目西侧邻白河和京密引水渠交汇；南侧与国际会议中心接壤，北侧与密云水库大坝相连。距三元桥80公里，2006年十一前后，开通京承线之后，车行距离更是缩短到一小时左右，堪称城市精英们休闲、度假、会友、商谈的伊甸园。,基本信息,基本信息,总占地面积112万（1680亩），球场占地面积27.33万，居住区的总用地面积为84.67万，道路广场总面积32775，绿地总面积43247。 白河东A区总占地52万，规划建设用地32.67万，规划总面积（其中含地上及地下）18万，以建筑北美风情独栋别墅为主，共403席。其中前三期已经入住；四期正在热销；五期正在规划设计之中。白河西B区总占地60万，规划建设用地52万，规划建筑面积55万，包括18000的东南亚风情水岸会所以及千余席东南亚风情手工独栋别墅。,基本信息,www.themegallery.com,Company Logo,项目位置和基本情况介绍,发展商：北京慧诚房地产有限公司,物业费：6.9元/平米每月,绿化率：45%,容积率：0.42,建筑类型：独栋别墅,园林设计：鲍勃.麦克发兰,占地面积：112万平方米,物业公司：豪斯凯宾,项目位置：密云县，密溪路33号,项目位置和基本情况介绍,红线区域为今年五月一日开盘的第四期，在项目的东区， 总数为133套。,周边自然，人文环境和配套,撷取密云难得一遇的群山合抱，将山水之钟灵毓秀，集于君山一身。,西望云蒙山，与园区隔河相望。,东依云佛山，一道天赐仪仗。,北临燕山山脉，自园区北望，雄浑苍劲一览无遗。,周边自然，人文环境和配套,君山国际高尔夫别墅利用巧妙手法以景养景，将云佛山做成自己的背景，宛如天成。,周边自然，人文环境和配套,云佛山度假村的标志物一个高99米，宽56米的巨型“佛”字,周边自然，人文环境和配套,别墅中向西向北，云蒙山巍然而坐，燕山山脉依稀蜿蜒，远近皆成趣景。,周边自然，人文环境和配套,距离密云水库1500米，横跨白河，紧依京密饮水渠。园区内河川润泽，山水清醇，蜿蜒流转间，流水形意相生，韬略层出不穷。,密云水库：全亚洲最大的淡水水源，北京饮水 命脉，烟屿浩淼，气象万千。,白河：源自燕山，与潮河并为密云水库两大主 力水源，横穿君山园区之内。,京密饮水渠：人工饮水渠，流经园区东侧，水 质达国家2级直接饮用标准。,周边自然，人文环境和配套,君山项目附近水系指示图。,周边自然，人文环境和配套,白河近在咫尺，云蒙燕山仿佛触手可及，自然环境得天独厚，无可复加。,周边自然，人文环境和配套,山水相映，宅俱其间,价格，销售和客群,东区：历史价格：起价 12195元/平方米 均价 18000元/平方米 最高价 25000元/平方米 一期价格：10000 18000元/平方米 二期价格与一期持平； 四期价格：最低总价：450万元/套； 最高总价：2500万元/套 08年十一期间退出过一次付全款为9.7折，贷款为9.8折的优惠活动，其他时间价格基本维持稳定。,价格，销售和客群,东区13期已经全部交房。一期开盘时间07年5月，交房时间08年2月，共112套； 二期开盘时间07年10月25日， 交房时间08年2月，共70套； 三期开盘时间07年10月1日，交房时间08年7月共88套； 四期开盘时间2008年5月1日，为准现房，预计09年4月可以交付使用。5期已经开始规划。 目前，一期剩余两席楼王尚未售出，面积为487平米，毛坯交房，价格约合15000元/平米。三期尚余三席空置，价格为1.61.7万元/平米。四期5060席位已经签约。,价格，销售和客群,西区：预计总数为600栋，其中27栋户型将在1000平米以上，且自带私家游泳池，预计销售价格将不低于2000万每栋。另有1.8万平米会所在规划中。,价格，销售和客群,君山项目并未采用其他项目通用的大面积广告宣传手法，以广告效应吸引客流的方式， 反而谨慎小心的使本案不出现在广为流传的媒介中。仅仅在进入密云区域后指示性的给出几块路牌，充分考虑到高端客群所要求的隐私性。反而是项目开发商非常幽默的将加长豪华车停在项目主入口，吸引眼球。,价格，销售和客群,价格，销售和客群,客群分析,客群分析：大多为有海外生活背景的投资人，地产商人等顶级资源操作者，或者为公司购买作为会所使用；多为第三或第四居所；购买目的休闲和投资。,别墅户型，外立面介绍,君山项目四期，共推出133栋北美及法式风格别墅，由加拿大ADS公司设计。户型面积从358至637平方米，2009年5月入住；四期共有户型15种，构成为地下一层， 地上两层；和地上两层两种。,外立面介绍,视野景观,别墅户型，外立面介绍,L01户型，总建筑面积698.83平米,158.13平米,274.74平米,265.96平米,四期中， 总共有15种户型， 面积从358至637平方米不等,高尔夫场地介绍,君山项目的高尔夫，在东区周边的后九洞已经完工，并投入使用。前九洞所在的西区尚在规划中。,高尔夫场地介绍,高尔夫采用独特的360度视角设计方案，将别墅群环绕其中。君山国际高尔夫球场是18洞72杆PGA锦标赛国际标准球场，由美国著名高尔夫设计大师鲍勃麦克法兰(Bob McFarland) 亲力主持，球场球道、果岭、T台全部采用从美国引进的本特草（Bentgrass），虽由人做，宛自天开。,高尔夫场地介绍,10,17,16,15,14,13,12,11,18,高尔夫场地介绍,君山国际高尔夫球场占地80公顷，球道全程精心打造7191码，球场球道最宽处达到100米。结合自然击球方向，高尔夫球场环绕别墅呈单向逆时针沿展开来，球场与别墅之间由水系间隔，最宽处达20米。在这里，每一杆都是极具挑战性的，每一杆都能深深感受到征服的乐趣，例如第一杆开球-飞越辽阔的白河 君山高尔夫俱乐部完工后将会由开发商聘请专业团队管理， 现阶段对住户免费开放。,项目特点介绍,稀缺的三山三水资源 360度全景高尔夫球场 以景养景的整体设计方案 管家服务 活水循环系统 人性化道路,高尔夫介绍,英国起源说： 在英国关于高尔夫球的起源有两种说法： 第一种是由于牧羊人在放羊时，偶然把石子击入远方的兔子窝里，他觉得”击石入窝“的游戏非常的吸引人。 第二种据说在十五世纪初，士兵们在训练之余，经常在草地上进行一种击球入穴的游戏。有人认为，高尔夫球由此而来。 因此，“高尔夫“这个词最早出现在十四世纪苏格兰议会中的文件中。,高尔夫介绍,荷兰起源说： 高尔夫为荷兰文KOLF音译。据说1000多年以前，牧童们闲暇无事，常常用牧羊棍打击小石头，这就是高尔夫球的雏形。 至于高尔夫球的球棒，起初就是经过简单加工修整的牧羊棍。 据说，有一幅十四世纪的荷兰古画，画面上有三人都手执小球，另一个人持棒击球，有人认为这就是最早的荷兰高尔夫球运动。,高尔夫介绍,中国起源说： 据载中国在唐朝就出现了一种叫作”捶丸“的活动。顾名思义，捶者击也，丸者球也，并且还是击球入窝。高尔夫球与此酷似相同。,高尔夫介绍,但是，作为一种现代的世界体育项目，高尔夫球的发源地和故乡是英国。 最早高尔夫球的场地就是牧场。后来，高尔夫球场曾出现在以下地点：室内，街道，海滩，甚至还有冰场。最后才逐渐形成了现在的还是模拟牧场的高尔夫球的正式场地。 1908年，英国成立了第一个高尔夫球俱乐部。1900年，第二届国际奥林匹克运动会曾把高尔夫球列为表演项目。1984年，国际奥委会批准高尔夫球为奥林匹克运动会的正式比赛项目。,高尔夫介绍,。 “高尔夫”，本是英语golf的译音。在英语中，golf一词是由绿（green）、氧气（oxygen）、阳光 （light）和友谊（friendship）这四个单词的打头字母所组成的。一项运动，能兼有上述四项诱人的内容，在崇尚休闲的现代社会中，难怪它能成为人们的宠儿了。,高尔夫介绍,1916年元月17日， 美国职业高尔夫协会的一个试探性会议上，34名职业高尔夫球员加入了传奇人物沃尔特-哈根(Walter Hagen)的行列，一起来到了纽约市的泰普乐俱乐部(Taplow Club)。正是这些人在一起，为今天世界上最大的体育机构之一奠定了基石。三个月后，美国职业高尔夫协会正式成立了。 在会议期间，举办一个全国性的锦标赛的念头形成了。百货公司大亨罗德曼-沃纳梅克(Rodman Wanamaker)主持了那次会议，他也为第一届比赛提供了奖杯，以及最初的奖金2,580美元。这个奖杯后来就是有名的沃纳梅克杯。,高尔夫介绍,美国PGA锦标赛与前三场大满贯赛有很重要的一点不同，这个比赛只有职业选手才能参加，可是说是名副其实的“职业大满贯赛”。九十年的发展过程中，这一赛事已经得到了全世界高球迷的认可，在赛事举行期间，超过10万人会入场观看比赛。而“沃纳梅克杯”就如同以往一样，是球员们最珍视的奖杯之一。,高尔夫介绍,在一个正规的高尔夫球场，每个果岭的面积大概在300至700平方米不等。在国内好一点的球场，每个果岭的造价大约在200万元左右。果岭的造价之所以那么贵并非因为草贵，虽然种在果岭上的特殊草种比一般的草种要贵很多倍，(而是因为果岭对排水能力、防虫害和防鼠患等的要求非常高)，因此施工程序非常复杂，用料也是十分讲究。可以说高尔夫球场除了设计以外，最重要的莫过于球场中对果岭的建设和维护了。,高尔夫介绍,球场球道、果岭、T台全部采用从美国引进的本特草（Bentgrass），这在北京尚属首家。 本特草：禾本科 剪股颖属 ； 别 名：匍匐剪股颖、四季青； 产地分布： 原产欧亚大陆的温带与北美； 本特A-1、A-4、G-2、G-6等都是美国Tee-to-Green公司在上世纪80年代推出的本特新品系； 作用：耐践踏.作开放休闲草坪,无需封闭管理;无土草毯耐践踏;作为高尔夫球场果岭草坪,满足球场满额客流量打球对草坪践踏性要求.用于室内装饰,达到景观和清洁的要求，经过修剪，可形成细致而密度高的毯状草坪。,高尔夫介绍,二十世纪，高尔夫运动传入我国。一九三一年，上海成立了高尔夫球游戏中心。同年，中、英、美商人合办高尔夫球俱乐部，在南京陵园体育场旁开辟高尔夫球场。进入八十年代，高尔夫运动在我国得到很快发展。1985年，中国高尔夫球协会成立，1986年1月，中国首次国际高尔夫球赛“中山杯”职业、业余选手混合邀请赛,在中山市温泉高尔夫球场举行。以后，每年举办一次。最近几年，高尔夫球运动在我国已迅速普及和发展起来。,以景养景的整体设计方案,以景养景的整体设计方案,管家服务,以英式管家的绅士风范为标准，以客为本，深度推行“人性化物业管理模式”。 实行岗位负责制落实管理。 成立24小时运转的客户服务中心，整合调动所有管理中心资源。 全面实施“零距离”与“零干扰”相结合的“隐服务”模式与管理理念。 全天候一站式贴身服务和物业的管理。 下设维修、清洁、绿化、保安、家务等多个部门，组成一套完整的服务网络，全程支持。 接受客户服务中心管家的调配，共同完成服务。,活水循环系统,君山高尔夫别墅引白河之水流通社区，勾勒江南岛屿式宫殿格局，在流觞曲水中闲庭信步。通过蜿蜒水系， 组团与组团之间 过度自然，不再 硬性区隔，组团 在水系之中成为 倚山面水的岛屿 式宫殿。,活水循环系统,人性化道路,别墅区内道路系统平均宽度达到了20米以上，其中两侧各2米的高尔夫球车道及步行道、双向各6米的车行路，中间超过4米-8米的景观隔