2018年中级经济师职称考试房地产教材章节基础知识精讲讲义考点重点标注全

第一章房地产经济基本理论【本章考情分析】年份单选题分值多选题分值案例分析分值总分值2017年66012之前年份平均分5409【本章教材结构】区位的特征和种类、农业区位理论、工业区位理论、中心地理论区位理论房地产需求、房地产供给、房地产均衡价格供求理论级差地租、绝对地租和垄断地租地租地价理论城市的分类、城市化和逆城市化、郊区化城市化理论【本章内容讲解】第一节区位理论【本节考点】1.区位2.区位理论（1）农业区位理论（2）工业区位理论（3）中心地理论【本节内容精讲】知识点一、区位（一）区位的概念区位：是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。评判一宗房地产的好坏，重要因素之一是区位。企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。【2017年试题】企业和个人等主体进行区位选择时，考虑的区位要素主要有（）。A通达性B互赖性C排斥性D机会成本E成本费用【参考答案】ABCE【解析】考查区位的概念。企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用（二）区位的特征和种类特征：综合性、确定性、层次性、历史性。1 区位的综合性文化区位自然区位社会区位政治区位经济区位自然地理区位天文区位区位的种类：（1）天文区位：是指反映某一事物的经纬度位置。例如，北京市位于北纬39°54，东经116°23。（2）自然地理区位：是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。例如，贵州省贵阳市因在贵山南面而得名，江苏省江阴市表示位于长江南岸。一般来说，阴阳反映了区位的相对优劣，通常阳优于阴。（3）经济地理区位：是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。例如，临港物流区反映利用接近航空港的优越经济地理区位，开辟为物流仓储和贸易区。（4）文化地理区位：是指反映某一事物与文化环境的相互关系的区位。（5）政治地理区位：是指反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。政治区位有两面性，既可能是资源，又可能是负担。2区位的确定性方位和距离决定区位的唯一性。方位是指方向和位置。主体和客体间的区位关系可以用方位表述。例如，某座写字楼位于火车站东南侧。距离是指与某一事物或场所的远近。方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。3区位的层次性（1）大位置：从几千公里甚至全球角度研究，“仰观天象，俯察经纬”。（2）小位置：从几百公里研究，省域内进行研究。大位置与小位置对城市的影响是相互渗透的。大多数城市在出现时，小位置的作用比较重要；发展到一定规模后，大位置的作用比较突出。（3）地址：店址、场址、厂址，例如，某商店位于两条大街交叉路口的东南角。（4）微位置：单一店铺、房间内的布局，如柜台摆放、房门开设、厨房的位置等。“例如：90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女士们的注意力。这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。”【例题：2012年单选】某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力。根据区位尺度大小，这反映的是（）。A 大位置B小位置C微位置D地址【答案】C【解析】区位可以用不同的距离尺度表述:大位置、小位置、地址、微位置。微位置仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放，房门的开设，厨房的位置等。4区位的历史性地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变化。交通技术革新、交通网络扩展、行政区划变更等，会引起经济地理区位的变化。区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。（三）房地产区位的概念1.房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。2.一宗房地产的位置，是指该房地产所在的地方，包括：坐落、方位、距离、临街状况、朝向、楼层。3.交通条件，是指进出该宗房地产的方便程度通达性；进可及性；出便捷性4.一宗房地产的周围环境和景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰等）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。5.一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。6.价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。本知识点结束知识点二、区位理论（一）区位理论的概念1.区位理论主要是研究：人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。2.区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。（二）农业区位理论农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，代表作是孤立国1.杜能“孤立国”理论的假设前提（1）孤立国是一个天然均质的大平原。在其中央只有一个城市。（2）城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则依靠该城市提供工业品。（3）孤立国内唯一的交通工具是马车。（4）农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比。（5）农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。2.杜能农业区位理论的主要内容（1）杜能区位理论的基本经济分析P=V-（E+T）P+T=V-E=KP-最大利润V-农产品销售价格（常数）E-生产成本（常数）T-运输成本利润加运费等于一个常数。只有把运费支出压缩为最小，才能将利润增至最大。杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费的目的，从而最大限度地增加利润。（2）“杜能圈”杜能在孤立国中提出六种耕作制度圈层名称生产项目第一圈自由农作区易腐烂、难运输的农产品第二圈林业区木材第三圈轮栽农作区粮食第四圈谷草农作区谷物和畜产品第五圈三圃农作区1/3黑麦、1/3燕麦、1/3休闲第六圈畜牧业区畜牧业（三）工业区位理论工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。1.韦伯工业区位理论的假设前提研究的对象是一个均质的国家或地区。工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知。工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。劳动力供给也为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的。运输成本是重量和距离的函数。仅就同一产品讨论其生产和销售问题。2.运输指向的工业区位分析韦伯认为，工业企业应选择在原料和制成品两者的总运输成本为最小的地方。遍布性原料，指到处都有的原料，此类原料对工业区位影响不大；限地性原料，指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位选择影响大。例如钢铁、水泥、造纸、面粉原料指数1，在原料地；例如啤酒、饮料原料指数1，在消费地；原料指数=1，可自由选择区位。3.劳动力成本影响工业区位趋向的分析韦伯认为，当劳动力成本（工资）在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力（工资较低）的地区选址建厂。工业区位由运输指向转为劳动力指向仅限于节约的劳动力成本大于增加的运输成本。4.集聚与分散因素影响工业区位的分析（第二次变形）（1）集聚因素：是指促使工业向一定地区集中的因素，分为一般集聚因素和特殊集聚因素。生产或技术集聚：也称纯集聚，一是由企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。社会集聚：也称偶然集聚，是由于企业外部因素引起的，包括两个方面，一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。生产或技术集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定内在因素，后者是集聚的偶然外在因素。在讨论工业区位时，主要考虑一般集聚因素。（2）分散因素：指不利于工业集中到一定区位的因素。【例题：2014年单选】工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的（）最低点是工业企业选址的理想区位。A.原料成本B生产成本C运输成本D.销售成本【答案】B【解析】工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的生产成本最低点是工业企业选址的理想区位。（四）中心地理论中心地理论是由德国著名地理学家克里斯塔勒提出的。1.中心地理论的基本概念（1）中心地：是指区域内向其周围地域的居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。（2）中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。不包括制造业方面的活动。（3）中心性：一个中心地对其周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小。（4）需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。（5）商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通过的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。2.克里斯塔勒的中心地理论（1）假设前提研究的区域是一个均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用与距离成正比。厂商和消费者都是经济人。平原上货物可以自由地向各个方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。（2）六边形市场区（3）市场等级序列不同规模等级的中心地，其需求门槛和商品销售范围是不同的。在空间地域上，经过互相作用和人类经济活动的干扰，形成规律有序的中心地-市场等级体系。【2017年试题】区域内向周围地区居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市，称为（）。A中心性B中心地C中心地职能D中心服务半径【答案】B【解析】中心地是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。（五）城市空间结构理论具有代表性的是同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。1.同心圆理论（伯吉斯总结）他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。5个同心圆用地结构：第一环带是中心商务区（CBD）。第二环带为过渡地带。第三环带是工人住宅区。第四环带是高级住宅区。第五环带为通勤人士住宅区。伯吉斯同心圆理论的弱点同杜能区位理论一样，忽略了交通道路、自然障碍物（如河、湖等）、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，与实际有一定的偏差。2.扇形理论（霍伊特创立）该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。3.多核心理论该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心，这在大城市中较常见。