现代广场商住项目可行性研究报告.doc

现代广场商住项目可行性研究报告XXXX房地产开发有限公司二00四年八月目 录第一章 概论第二章 项目市场分析第三章 项目市场定位及销售预测第四章 项目的工程技术方案第五章 项目管理与建设进度计划第六章 项目招商方案第七章 投资估算和资金筹措第八章 效益分析第九章 项目风险及防范措施第十章 结论及建议附件一 项目目标市场定位附件二 定价模型第一章 概 论一、项目名称：XX现代广场项目二、项目地点：位于*市*区建设广场西南角1、项目东面：临主干道南京路2、项目南面：靠城市主干道长江路3、工程西面：西接南山小区4、项目北面：临桂花一村住宅小区三、区域特点：1、自然条件：场地北高南低，高差约二十余米，地块西北部有一较大面积原始生态山林，植被茂盛，品种繁多，地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区域难得的一块绿地。2、商业价值：地块三面临街，地处该区之交通要塞建设广场，南来北往的各地商贾云集，商业价值较高。3、交通条件： 项目用地规划主入口临南京路，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫尺，长江路与南京路纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。四、建设规模：项目总占地面积41302.20m2（61.95亩），总建筑面积94765.79，该项目建设分三期进行：1、一期工程：包括现代商业广场，首层建筑面积11783.98 m2，总建筑面积50625.48 m2，共5层高，一、二层层高为5 m，三层高4.8 m，四五层为4.5 m。2、二期工程：包括锦绣花园和青少年活动中心二部分、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为20385.48 m2，分为两栋。一栋26层，一栋12层，首层为架空层，设作停车位。、青少年活动中心为6层，局部5层，一二层层高3.9 m，三四层层高为3.5 m，建筑面积为6675.89 m2。3、三期工程：为青少年科普综合大楼，建筑面积为12000.00 m2。现代广场建设规模用途层数建筑面积（）备注第一期工程55704.421现代商业广场商场主体5层局部7层51042.672地下车库车库1层4661.75车位105个第二期工程27061.371青少年活动中心科教6层6675.892锦绣花园住宅高层26层小高层12层20385.48第三期工程科教12000.00总计94765.79五、可行性研究范围：本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。六、项目估算总投资额：人民币20718.24万元，其中土地费用2604万元，工程费用14716.78万元，电梯设备费750万元，相关报建费用1136.56万元，其他费用775.06万元，不可预见费用735.84万元。主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注1总用地面积41302.202总建筑面积94765.793建筑密度%28534容积率2.285总投资额万元20718.246销售收入万元29896.047销售税金及附加万元1644.288所得税万元21409净利润万元4344.8410投资利润率%20.97%11投资利税率%39.24%12建设期年2第二章 项目市场分析一、XX市经济发展趋势分析1 、国民经济社会发展计划、和总体规划XX市城市总体规划（2001-2020）于2003年9月5日通过XX省级评审。该规划将XX市城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心。在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。2020年，形成完整的市域城镇体系。2005年城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。2、项目所在地城市化进程规划情况本项目选址所在地的XX区，将形成以长江路为主轴的两翼枝状发展结构；建设向阳路、新星路、东环北路和北环路，并加强片区的次干路、支路网建设；在向阳广场即长江路两厢，按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等强度开发。二、XX市房地产发展概况1、房地产市场需求情况 从2003年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合2004年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。(1)商品住宅开发情况分析 2004年首季，商品住宅施工面积为2093100平方米，相较2003年同期增长9.7； 2004年首季，商品住宅竣工面积为407900平方米，相较2003年同期减少9.4。(2)商品住宅销售情况分析 2004年首季，商品住宅销售额16572万元，相较2003年同期上涨9.9； 2004年首季，商品住宅销售面积171800平方米，相较2003年同期下降0.2。2、未来几年发展趋势近6年，XX市房地产一直保持了较快的发展速度。但从去年央行121号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对房地产行业的整体压力。在国家宏观调控加强的大环境下，XX房地产市场未来几年的发展情况，我们从两方面加以分析。(1)、从基本情况看、投资继续了高位运行态势。今年1-5月，XX市房地产开发完成9.85亿元，同比增长59.6%，增速有减缓，同比下降22.4个百分点。仍高于全省平均水平11个百分点，位居*、*之后第三位。开发投资中住宅完成3.7亿元， 下降1.3%；写字楼完成0.15亿元， 下降42.3%；商业营业用房完成2.9亿元，增长2.14倍；其他用房完成3亿元，增长1.5倍。、非国有投资依然强劲。今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有力支撑了房地产快速向前发展。从1-5月的情况看，私营开发企业完成投资4个亿，占总量的41%，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成3.5亿和1.1亿，占总量的36%和11%。国有企业完成0.36亿元，比重由上年10.6%下降到3.7%，减少7个百分点。、新开工项目规模提高。前5 月，累计 26家开发企业有新项目上马，计划投资规模达15.3亿元，大大超过去年同期23家开发企业，计划投资5.3亿元的规模。截止5月底，新开工项目进展顺利，完成投资4.9亿元，占完成总量的一半，比上年同期多出3.3亿元。、开发资金到位情况较好。截止5月底，累计资金到位17.8亿元，同比增长52%。在当年到位的15.5亿元中，国家预算内资金及外商直接投资实现零的突破，分别为400万元和2500万元；国内贷款3.7亿元，增长24%；自筹资金5.19亿元，增长21.5%；其他资金来源6.3亿元，增长42.9 %，其中定金及预收款增长75.7%。自筹资金和其他资金占房地产开发资金来源的74%，说明了XX市房地产开发进入了依靠企业自身力量和市场力量进行发展的阶段。、商业地产开发进入高潮。今年以来，开发市场的亮点不再集中在住宅,而将包括写字楼、和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。而优质写字楼、和大型商铺的长远投资价值往往更高,故持续走强。特别是一些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。1-5月,商业营业用房施工面积达64.1万平方米。增长1.7倍,比重由上年10.9%提高到22.4%；写字楼施工面积6.3万平方米，增长60.9%，比重由上年1.8%提高到2.2%。“汽贸城”“电器广场”等上亿元大型商业项目有10个正在建设中，掀起了XX市商业开发的高潮。、上亿元规模项目企业增多。由于加大招商引资力度，发达省市外来资本增多，形成了XX有始以来上亿元开发项目企业最多的一年，从上年9家增加到21家。计划总投资达42.14亿元，同比增长98.5%。由浙实业有限公司投资3亿元兴建的“中国城商业广场”完成进度八成，预订成绩颇佳；XX集团投资2.3亿元打造时代广场已动工；而上海”XX花园”带来的是大都市居住文化理念，让海派风格溶入了XX新城。、房地产市场活跃依然。在建材价格上涨、土地价格上升、城市拆迁三重因素的影响下，XX市房地产市场价格总体呈上升趋势。数据显示，首季XX房屋销售价格指数为107.6，房地产租赁价格指数为101.2。其一是商品房销售价格上涨5.7%，其中普通住宅上涨10.2%，豪华住宅上涨1.1%；其二是私有住房交易上涨10.8%；其三是房屋租赁价格上涨1.2%。非住宅类写字楼及其他用房保持了去年同期水平；商业营业用房价格上涨1.2%。、多数商家看好开发形势。从一季度的调查样本显示，XX市房地产景气指数处在高位景气区间，在工业、建筑业、交通运输等八大行业中处在第一位。其中企业家信心指数160点，预计二季度将保持这个水平；房地产企业景气指数150点，预计二季度提高到160点。从中看出，大部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有土地储备与良好融资渠道的一线企业更是信心十足。(2)、从政策影响看    房地产投资在XX市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上固定资产投资比重31.2%。，但对于投资的拉动意义重大。他关系到人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是一个需要大力发展的产业。目前国家“管紧土地，看好信贷”的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞一刀切限制，不会影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到XX市地产市场。.征地拆迁影响：中央强调不允许占用一亩基本农田。上收县级以下土地审批权限。堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地一律实行招标挂牌拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补偿等三项列入“八件实事考核”当中，XX市贯彻落实毫不含糊。一是征土地补偿费用3 个月内支付率100%；二是征地补偿清欠无拖欠情况；三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率63.6%。.立项规划影响：坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场、高尔夫球场 、行政办公楼、培训中心、会展中心、大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。目前XX市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。.资金来源影响：银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由20%提高35%才允许开工，房屋结构封顶后才许预售；购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的50%，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房