现代广场商住项目可行性研究报告.doc
29页1、 现代广场商住项目可行性研究报告XXXX房地产开发有限公司二00四年八月目 录第一章 概论第二章 项目市场分析第三章 项目市场定位及销售预测第四章 项目的工程技术方案第五章 项目管理与建设进度计划第六章 项目招商方案第七章 投资估算和资金筹措第八章 效益分析第九章 项目风险及防范措施第十章 结论及建议附件一 项目目标市场定位附件二 定价模型第一章 概 论一、项目名称:XX现代广场项目二、项目地点:位于*市*区建设广场西南角1、项目东面:临主干道南京路2、项目南面:靠城市主干道长江路3、工程西面:西接南山小区4、项目北面:临桂花一村住宅小区三、区域特点:1、自然条件:场地北高南低,高差约二十余米,地块西北部有一较大面积原始生态山林,植被茂盛,品种繁多,地表具有丰富的自然景观条件,树木郁郁葱葱,是该区域难得的一块绿地。2、商业价值:地块三面临街,地处该区之交通要塞建设广场,南来北往的各地商贾云集,商业价值较高。3、交通条件: 项目用地规划主入口临南京路,周边有多个公交车站,长途汽车站也近在咫尺,长江路与南京路纵横交错,南北东西交通条件均极为发达。四、建设规模:项目总占地面积41302.20
2、m2(61.95亩),总建筑面积94765.79,该项目建设分三期进行:1、一期工程:包括现代商业广场,首层建筑面积11783.98 m2,总建筑面积50625.48 m2,共5层高,一、二层层高为5 m,三层高4.8 m,四五层为4.5 m。2、二期工程:包括锦绣花园和青少年活动中心二部分、锦绣花园为住宅楼,总建筑面积为20385.48 m2,分为两栋。一栋26层,一栋12层,首层为架空层,设作停车位。、青少年活动中心为6层,局部5层,一二层层高3.9 m,三四层层高为3.5 m,建筑面积为6675.89 m2。3、三期工程:为青少年科普综合大楼,建筑面积为12000.00 m2。现代广场建设规模用途层数建筑面积()备注第一期工程55704.421现代商业广场商场主体5层局部7层51042.672地下车库车库1层4661.75车位105个第二期工程27061.371青少年活动中心科教6层6675.892锦绣花园住宅高层26层小高层12层20385.48第三期工程科教12000.00总计94765.79五、可行性研究范围:本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研
3、范围。六、项目估算总投资额:人民币20718.24万元,其中土地费用2604万元,工程费用14716.78万元,电梯设备费750万元,相关报建费用1136.56万元,其他费用775.06万元,不可预见费用735.84万元。主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注1总用地面积41302.202总建筑面积94765.793建筑密度%28534容积率2.285总投资额万元20718.246销售收入万元29896.047销售税金及附加万元1644.288所得税万元21409净利润万元4344.8410投资利润率%20.97%11投资利税率%39.24%12建设期年2第二章 项目市场分析一、XX市经济发展趋势分析1 、国民经济社会发展计划、和总体规划XX市城市总体规划(2001-2020)于2003年9月5日通过XX省级评审。该规划将XX市城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心。在市域城镇发展规划中,分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005年,实现对现有城镇体系格局的初步
4、调整;到2010年,城镇体系空间结构初步形成网络状结构。2020年,形成完整的市域城镇体系。2005年城市化水平达到42%,2010年达到50%,2020年达到60%。2、项目所在地城市化进程规划情况本项目选址所在地的XX区,将形成以长江路为主轴的两翼枝状发展结构;建设向阳路、新星路、东环北路和北环路,并加强片区的次干路、支路网建设;在向阳广场即长江路两厢,按城市次中心规模形成组团中心,增强综合服务,该地区为中高等强度开发。二、XX市房地产发展概况1、房地产市场需求情况 从2003年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况,结合2004年上半年的房地产行业的变化情况,我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。(1)商品住宅开发情况分析 2004年首季,商品住宅施工面积为2093100平方米,相较2003年同期增长9.7; 2004年首季,商品住宅竣工面积为407900平方米,相较2003年同期减少9.4。(2)商品住宅销售情况分析 2004年首季,商品住宅销售额16572万元,相较2003年同期上涨9.9; 2004年首季,商品住宅销售面积171800平方米,相较2003年
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