工程专业文件制度汇编_

-1- （工程工程专业）专业） 联东集团客户服务中心联东集团客户服务中心 二零一五年十月二零一五年十月 -2- 目 录 产业园区客服维修管理制度 V1.0 . 5 产业园区物业前期项目检查办法 V1.0 16 联东集团公共维修基金管理办法 V1.1 42 入户维修和公共区维修管理制度 V1.0 61 产业园区开发板块设备管理制度 V1.0 74 地产客户室外占地管理流程 V1.0 95 关于加强产业园区开发板块各项目公司公共区域维修及时性的通知 . 104 使用角度看设计工作指引 V1.0 . 109 2015 年产业园区客服体系成本管理 . 114 关于供热采暖管理的通知 . 117 联东国际物业配电室空调管理规定 . 121 配电室直流屏柜管理制度 V1.0 . 127 产业园区装修特殊行为管理办法 V1.0 . 132 -3- 联东集团联东集团产业园区开发业务板块产业园区开发业务板块 联东集团产业园区开发业务板块制度文件 制度名称：制度名称：产业园区客服维修管理制度产业园区客服维修管理制度 V1.0 制度编制度编号：号：LIANDO-CYFW-006 版本：版本：V1.0 制度类别制度类别：服务类服务类 签发人：签发人：刘振东刘振东 拟文人：拟文人：顾守岩顾守岩 拟文拟文部门：部门：客户服务中心客户服务中心 审核审核人：人：马荣梅马荣梅 审核审核部门：部门：客户服务中心客户服务中心 子公司会签部门：子公司会签部门： 事业部事业部会签部门：会签部门： 主送：主送：产业园区开发板块各项目公司产业园区开发板块各项目公司 抄送：抄送： 主题词：主题词：客户服务客户服务 客服维修客服维修 制度制度 附件附件: 附件一、工程维修通知函附件一、工程维修通知函 附件二、委托第三方维修告知函附件二、委托第三方维修告知函 附件三、工程验收单附件三、工程验收单 -4- 文件变更记录文件变更记录 版本号版本号 更改人更改人 审核人审核人 签发人签发人 生效日期生效日期 变更变更要点要点 V1.0 顾守岩 马荣梅 刘振东 下发之日 新增制度 -5- 产业园区客服维修管理制度产业园区客服维修管理制度 V1.0 编号：LIANDO-CYFW-006（V1.0） 一、一、目的目的 为改善园区客户对工程质量问题维修及时性差， 维修质量不 高的问题，提高客户满意度、增强客户体验感受、规范维修管理 特制定本办法。 二、适用范围二、适用范围 适用于联东集团开发的所有项目。 三、名词解释三、名词解释 维修分类： 物业维修分为日常维修和紧急维修。 其中日常维 修又分为保修期内维修和保修期外维修。 保修期内维修： 是指施工单位对建筑工程及附属工程竣工验 收后在保修期限内出现的质量缺陷予以修复。 紧急维修： 是指给排水管道爆裂、 采暖系统故障、 电缆故障、 电梯故障、 屋面雨水倒灌、 路面塌陷等危害房屋安全、 消防安全、 人身财产安全影响业主正常办公、生产经营需要立即维修的项 目。 四、维修流程四、维修流程 （一）紧急维修流程（一）紧急维修流程 属于紧急维修范围， 在发生维修项目时项目公司客服部经理 应在 15 分钟内向项目总经理汇报， 并发起 物业紧急维修流程 ， 发起流程时间要求： 工作时间 4 小时内发起； 非工作时间在上班 -6- 后 4 小时内发起。 审批权限： （1）维修金额小于 3000 元（不含）的维修项目，由项目公 司客服部发起物业紧急维修流程 ，客服部经理审批。 （2）维修金额 3000 元（含）-2 万元（不含）的维修项目， 由项目公司客服部发起物业紧急维修流程 ，经客服部经理、 成本部经理（总监）审核，项目公司总经理审批后实施。施工结 束经客服部验收合格、 成本部完成工程结算后付款。 流程审批结 束后流转至集团审计部备案。 （3）维修金额 2 万元（含）-5 万元（不含）的维修项目， 由项目公司客服部发起物业紧急维修流程 ，经客服部经理、 成本部成本经理、集团审计部、项目公司总经理审批后实施。施 工结束经客服部验收合格、成本部完成工程结算后付款。 （4）维修金额大于 5 万元（含）的维修项目，由项目公司 客服部发起物业直接委托、定标流程 。 （5）如由三元建设施工，项目公司需评估三元建设能满足 进场时间、 工期和质量要求。 得到三元建设确认后项目公司直接 下发工程通知单至三元公司，相关流程可以后续提交。 客服部发起 物业紧急维修流程 ， 需填写维修估算金额 （与 成本部沟通后填写） 、是否在保修期内、是否扣工程款、被扣款 单位名称等信息。 紧急维修要求施工单位在当日进场施工。 （二）保修期内维修（二）保修期内维修 1、房屋验收及移交中发现的工程质量问题，经项目公司工 程部确认后， 由项目公司工程部作为主责部门负责组织维修。 客 户入住后维修工作由项目公司客服部作为主责部门组织维修。 -7- 2、保修期内原施工单位不能履行或放弃保修义务（保修义 务参照总包合同中保修协议） ，项目公司委托第三方维修。具体 流程为： （1）项目公司客服部在收到报修项目后 1 小时内联系原施 工单位， 并在 12 小时内给原施工单位发 工程维修通知函 。工 程维修通知函通过全国邮政特快专递 EMS 中“次晨达”邮递。 特快专递单中“内件名”一栏中填写“XX 项目 XX 维修通知函” 。 特快专递单由客服部存档。 （2）在工程维修通知函要求时限内原施工单位仍未进 场施工，项目公司客服部发起物业直接委托、定标流程 ，同 时给原施工单位发委托第三方维修告知函 。邮递方式同上。 （3） 项目公司成本部价格审核工作周期不超过 3 个工作日。 施工单位最晚进场时间为接到报修后 4 日内。 保修期终止前 1 个月，项目公司客服部应告知业主。如在 保修期终止前仍存在未处理的工程质量问题， 组织原施工单位进 场维修。 （三）保修期外维修（三）保修期外维修 保修期外维修按照成本支出不同分为业主付费维修、 物业公 司付费维修和从公共维修基金账户支付三种。 1 1、由业主付费维修项目、由业主付费维修项目 中修、 大修项目原则由业主自行维修。 日常小修项目项目公 司客户部按照“有偿服务收费标准”收费并组织维修。 2 2、由物业公司付费维修项目、由物业公司付费维修项目 项目公司客服部发生维修事件时发起 物业直接委托、 定标 流程 ，确定维修单位及价格； 各部门工作时限为： -8- 项目公司客服部在收到报修项目后 1 日内发起流程。 项目公司成本部确定维修单位及价格工作周期不超过 3 个 工作日。 施工单位最晚进场时间为接到报修后 4 日内。 3 3、维修费用从公共维修基金账户中支付、维修费用从公共维修基金账户中支付 （1）公共维修基金由当地政府部门收取的，按照当地政策 法规执行； （2）公共维修基金由联东集团代管的项目，参照联东集 团公共维修基金管理办法 V1.0执行。 五五、储备合作单位、合同签订储备合作单位、合同签订 1、 项目公司客服部、 成本部应提前做好合作单位储备工作。 2、下列情况应签订框架合作协议： （1）可以确定维修方案及单价的维修项目如防水工程、门 窗工程等， 项目公司应签订框架合作协议， 合作单位数量不少于 2 家。协议有效期内发生维修项目时通知合作单位维修，维修完 毕成本部按照协议价格结算。 （2）不能确定维修方案及单价的维修项目，项目公司成本 部可以制定“结算原则” ，经集团审批后与合作单位签订框架合 作协议。当发生维修项目时直接给合作单位发工程通知单 ， 维修完毕后按照“结算原则”结算。 3、无法签订框架合作协议的维修项目需要签订施工合同。 其中日常维修中金额超过 10000 元、 紧急维修金额大于 2 万元需 签订合同。 六六、罚则、罚则 1、项目公司各部门未按制度要求时限完成工作，对项目总 经理负激励 300 元/次；部门负责人 100 元/次。 -9- 2、未按本制度执行的情况给予当事人负激励 100 -300 元/ 次。 七七、制度培训及检查要点、制度培训及检查要点 八、附件八、附件 附件一、附件一、维修通知函 附件二、附件二、委托第三方维修告知函 附件三、附件三、工程验收单 九、解释权限九、解释权限和生效日期和生效日期 本办法自下发之日起生效，解释权归集团客户服务中心所 有。 二一四年四月三日 序号序号 制度要点制度要点 适用部门适用部门/ /岗位岗位 1 1 紧急维修流程 项目公司客服部、成本部 2 2 审批流程 项目公司客服部、成本部 -10- 附件一：附件一： 工程工程维修通知函维修通知函 致 公司： 鉴于贵我双方于 年 月 日签订的 合同 （下称 “原合同） ， 由贵司负责建设 工程， 现因该工程于质保期内出现了下列质量问 题： 1、 XX 期 XX 栋共出现 XX（部位或设备设施名）质量问题 XX（数 量）处。 2、 XX 期 XX 栋共出现 XX（部位或设备设施名）质量问题 XX（数 量）处。 . 上述工程质量问题已造成了 XXX （描述） 影响、 损失， 并继续存在 XXX （描述）隐患、风险；就此等问题，我司曾致电贵司，但一直未见贵司给 予任何答复或采取措施予以解决。 有鉴于此， 现特依据原合同关于工程质量维修、 保修条款的约定向贵 司寄送本函， 请自收到本函之日起 日内遣派专业技术人员赴现场处理 上述质量瑕疵；逾期未处理的，我司将委托第三方进行维修、恢复、消除 影响， 因此产生的全部费用由贵司承担， 我司有权从应支付贵司的任一款 项里予以扣除，不足部分以及逾期处理期间新产生的风险及损失的扩大， -11- 我司保留向贵司索赔的权利。 特此告知，望贵司给予高度重视，积极采取相应措施履行维修、保修 义务！ 北京联东金桥置业有限责任公司 年 月 日 本函一式贰份，壹份寄送，壹份存档。 -12- 附件二附件二 委托第三方维修告知委托第三方维修告知函函 致 公司： 鉴于我司于 年 月 日向你司寄发的关于 工程的维修函， 现因你司收函后仍未在指定时间里履行维修义务， 为防止工程质量问题及 风险、损失的进一步扩大，我司现依据合同及相关法律、法规的规定委托 第三方进行维修、修复。 有鉴于此，我司特发本函告知，因维修产生的一切合理费用，我司 将从应支付你司的任一款项里予以扣除， 不足部分以及逾期处理期间新产 生的风险及损失的扩大，我司保留向你司索赔的权利。 北京联东金桥置业有限责任公司 年 月 日 本函一式贰份，壹份寄送，壹份存档。 -13- 附件三附件三 工程验收单工程验收单 日期： 年 月 日 工程名称 承包单位 工程内容 自检意见 完成日期 承包单位负责人签名： 验收小组成员 工程主管 客服部经理 -14- 联东集团联东集团产业园区开发业务板块产业园区开发业务板块 联东集团产业园区开发业务板块制度文件 制度名称：产业园区物业前期项目检查办法制度名称：产业园区物业前期项目检查办法 V1.0 制度编号：制度编号： 版本：版本：V1.0 制度类别制度类别：服务类服务类 签发人：签发人：刘振东刘振东 拟文人：拟文人：顾守岩顾守岩 拟文拟文部门：部门：客户服务中心客户服务中心 审核审核人：人：马荣梅马荣梅 审核审核部门：部门：客户服务中心客户服务中心 子公司会签部门：子公司会签部门： 事业部会签部门：事业部会签部门： 主送：主送：产业园区开发板块各城市公司产业园区开发板块各城市公司 客服部客服部 抄送：抄送： 主题词：客服管理主题词：客服管理 前期管理前期管理 检查办法检查办法 附件附件: 前期项目工作计划前期项目工作计划 前前期项目月报模版期项目月报模版 计划节点变更申请计划节点变更申请 -15- 文件变更记录文件变更记录 版本号版本号 更改人更改人 审核人审核人 签发人签发人 生效日期生效日期 变更变更要点要点 V1.