落实物权法-回归区分所有建筑物管理的本质-存

忻锦帆 2016-7,所谓“物业管理”的起源和本质,应该叫 区分所有建筑物管理 区分所有， 户门内专有部分，各人自己管 简单地说： 户门外共有部分，大家一起管 起源：有了多人共有一座建筑物，就需要共同管理。 共有部分管理初期： 清洁（钟点工） 清洁工+门卫（专职）分摊工资 共有设施修理（请师傅，买材料） 分摊费用 本质（通俗地说）： 业主凑份子 AA制 自己商量内部私事,区分所有建筑物管理的发展： 大楼业主多了 城市内大楼多了 大楼功能复杂了 所以 从临时协商到自发订立制度 从有人牵头到成立业主组织 各种专业服务兴起，有一种叫管理服务公司 真正市场环境中的房产商，为有利销售，开始主动完善管理制度，安排管理服务，明确各业主之间的权利、义务。因为市场环境，因为责权分明，都不敢肆意侵犯业主权益。,管理服务公司演变： 门卫兼管某些管理工作 专职管理人员（初期有些由保安或清洁公司派出） 管理服务公司（管理处派驻小区）,管理处（经理人）地位： 管理服务公司以市场平等地位与业主组织订立合同。 派管理处驻小区为经理人，是受业主组织委任、雇佣。与业主组织是主从关系，不是平行关系，更不是对立关系。类似大户人家的管家。 管家在主人家里没有自己独立资产，不许利用主人财产牟利，只能得到主人按约定支付的工资、奖金、酬金，不能有额外的利润。,全世界都是这样。 关系明确清晰，业主组织与管理服务商不可能产生激烈矛盾。,中国法制史上，民国十八年（1929）颁发的中华民国民法·物权篇，就明确了建筑物区分所有的概念及管理原则（现在仍在台湾地区实施，一字未改）： 中華民國民法 第七百九十九條 （建築物之區分所有） 數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之。 中华民国民法 第七百九十九条 （建筑物之区分所有） 数人区分一建筑物而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有。其修缮费及其他负担，由各所有人按其所有部分之价值分担之。,1950年代后房产逐渐公有。没有私有房产就没有区分所有，区分所有建筑物管理的发展过程就此中断。,1980年代深圳开始的物业管理，是由房管所人员组成物业公司代表政府对私有住宅小区进行管理。除了由公有房产时政府承担费用改为向业主收费，其余还是按计划经济、房产公有的思路做。业主只是被收费、被管理的对象。然后全国推广，畸形发展。,之后的几十年，法规、规章等等都有所改善，实践中也出现少量业主逐步掌握管理权的小区。但是总体上并没有实质性的改变，直到2007年物权法的颁布。,中华人民共和国物权法（2007年颁发）,第六章 业主的建筑物区分所有权 开宗明义第一条，该章的总纲： 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 （其他相关条文见第76、79、81、82条，81条是重点）,物权法是全国人大通过的仅次于宪法的基本法律 物权法 重新明确了建筑物区分所有的概念 重新明确了业主的管理权 除了业主，其他任何人都不拥有管理权 所有法规、规章、政府文件，都不得与物权法相抵触,物权法第六章明确的业主管理权的法理,管理权源于财产权，管理的是私有财产的共有部分 管理权属于财产的主人，不属于其他任何人。 有私有财产以来就这样，这是 公理 ，不是法律规定后才有。正常市场经济法律也绝不违背此公理。 这是经济权利，非政治权利；是私权利，非公权利。,过去相关法规、规章、文件，有些内容是削弱甚至剥夺业主自主管理权的。物权法颁布后改善不多。 这是业主面临的重要障碍。如何对待，后面再谈。,另外，物权法没有“物业管理”的字样，我是不赞成把区分所有建筑物管理称为“物业管理”的，这个概念不科学，有害。后面专门谈一谈这个问题。,当家作主 落实物权法,业主组织方面： 自治（自主管理）是根本。不纠结于叫什么制。 绝大多数小区需要请专人管理。但要明确主从关系。 管理权的核心是财权。该收的钱都收到业主组织名下，该用的钱按预算逐期、逐项划拨。 公开透明是基本原则。所有账目要对业主公开。 需要业主大会决策的，要全程公开透明。 业委会会议，会前会后要公告，会中有记录。 实现公开透明、业主共同决策的途径很多。关键在于是否有心去做。有心做，就会有办法。先进经验有很多，还可以继续创新。,放下身段 改弦更辙 落实物权法,物业公司方面： 业主当家作主天经地义，要应顺势不可挡的潮流 主从颠倒的不正常局面已经颓像初现 靠包干制和占有业主共有收益赚钱的优势开始弱化 以后，物业服务业务的主要内容是管理服务。各项专业服务直接单独签订合同是业主最佳选择 固定酬金将是收入主要来源，酬金高低看管理水平 如将来实行小街区，经理人的需求会多于管理处 物业服务行业投入低，投资风险极低，正常商业竞争中应该低利润。转行不易，低风险行业值得珍惜。 及早改变思路，树立品牌，抢得先机。,简政放权 做服务型政府 落实物权法,地方和部门管理者： 中央经济体制改革方向：计划经济向市场经济转变 要保障财产私有权（共有部分属业主私人共有） 地方立法，不得违反物权法第七十六条，授权其他组织决定只能由业主共同决定的事项。 市场主体法无禁止即可为 政府部门法无授权不可为 物业管理条例的指导不是指挥，监督不是直接命令。第19条第2款是为该条第1款所设，不可错误理解 市场主体有自我调节机制，不拉偏架就没有激烈冲突。如民营企业多年自主管理，政府不插手内部事务，利益各方用协商、竞争、自由选择、司法等方法合理解决问题。不会激发民怨。偶有极端事件多因拉偏架。 业主自治能力不强，要扶持，帮助提高，不越俎代庖。,单一业主的大楼或政府的公共屋邨也是物业，但不分专有共有，也会请人管理。一般是里里外外整体管。 多人共有的建筑物才需要业主共同管理。业主少的自己管，业主多的请专人管，只管共有部分。 两者统称物业管理，混淆了单一产权与多人共有的区别，侧重的是物业公司对物的管理，体现了以物业公司为管理主体的思想。 区分所有建筑物管理，强调了财产权利，侧重的是区分所有，业主共同管理共有部分。 把区分所有建筑物管理称物业管理，掩盖了私人共有的特性，也与只管理共有部分的事实不吻合。 容易混淆私人共有与公有的不同性质，误导政府直接干预业主的自主管理。,区分所有建筑物管理还是物业管理,业主如何对待现行法规 规章 文件的缺陷,任何法律、法规、规章都会有缺陷，大小多少而已，所以都要遵守。不守章法，比容忍缺陷对社会更有害，对自己也不利。 如发现下位法与上位法冲突，按法律位阶原则处理。 任何法律（广义的，指法律、法规、规章，下同）都会有修改，修改就是批评的结果，所以都可以批评。推动立法、修法，人人有责。批评归批评，执行归执行，一码归一码。 政府规范性文件不是法律，但有实际作用，暂时难以消失。发现违反法律的，可以用法律条文据理力争。也可以起诉要求法院撤销，但困难较大，时间太长，一般不适合应急。 指导性文件和指导行为与以上都不同，没有强制力。 对基层机关、部门、官员的法外干预，首先要耐心说服；据理力争要尽量讲究方式、方法。必要时再举报、复议、诉讼。 一定要用合法手段维权。一定努力避免人体伤害，发现有被伤害可能，就调整策略，从长计议。不严重影响生活的暂且忍受。,谢谢大家,再见,