电子文档交易市场
安卓APP | ios版本
电子文档交易市场
安卓APP | ios版本

落实物权法-回归区分所有建筑物管理的本质-存

14页
  • 卖家[上传人]:小**
  • 文档编号:61280398
  • 上传时间:2018-11-27
  • 文档格式:PPT
  • 文档大小:1.90MB
  • / 14 举报 版权申诉 马上下载
  • 文本预览
  • 下载提示
  • 常见问题
    • 1、忻锦帆 2016-7,所谓“物业管理”的起源和本质,应该叫 区分所有建筑物管理 区分所有, 户门内专有部分,各人自己管 简单地说: 户门外共有部分,大家一起管 起源:有了多人共有一座建筑物,就需要共同管理。 共有部分管理初期: 清洁(钟点工) 清洁工+门卫(专职)分摊工资 共有设施修理(请师傅,买材料) 分摊费用 本质(通俗地说): 业主凑份子 AA制 自己商量内部私事,区分所有建筑物管理的发展: 大楼业主多了 城市内大楼多了 大楼功能复杂了 所以 从临时协商到自发订立制度 从有人牵头到成立业主组织 各种专业服务兴起,有一种叫管理服务公司 真正市场环境中的房产商,为有利销售,开始主动完善管理制度,安排管理服务,明确各业主之间的权利、义务。因为市场环境,因为责权分明,都不敢肆意侵犯业主权益。,管理服务公司演变: 门卫兼管某些管理工作 专职管理人员(初期有些由保安或清洁公司派出) 管理服务公司(管理处派驻小区),管理处(经理人)地位: 管理服务公司以市场平等地位与业主组织订立合同。 派管理处驻小区为经理人,是受业主组织委任、雇佣。与业主组织是主从关系,不是平行关系,更不是对立关系。类似大户

      2、人家的管家。 管家在主人家里没有自己独立资产,不许利用主人财产牟利,只能得到主人按约定支付的工资、奖金、酬金,不能有额外的利润。,全世界都是这样。 关系明确清晰,业主组织与管理服务商不可能产生激烈矛盾。,中国法制史上,民国十八年(1929)颁发的中华民国民法物权篇,就明确了建筑物区分所有的概念及管理原则(现在仍在台湾地区实施,一字未改): 中華民國民法 第七百九十九條 (建築物之區分所有) 數人區分一建築物而各有其一部者,該建築物及其附屬物之共同部分,推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔,由各所有人按其所有部分之價值分擔之。 中华民国民法 第七百九十九条 (建筑物之区分所有) 数人区分一建筑物而各有其一部者,该建筑物及其附属物之共同部分,推定为各所有人之共有。其修缮费及其他负担,由各所有人按其所有部分之价值分担之。,1950年代后房产逐渐公有。没有私有房产就没有区分所有,区分所有建筑物管理的发展过程就此中断。,1980年代深圳开始的物业管理,是由房管所人员组成物业公司代表政府对私有住宅小区进行管理。除了由公有房产时政府承担费用改为向业主收费,其余还是按计划经济、房产公有的思路做。业

      3、主只是被收费、被管理的对象。然后全国推广,畸形发展。,之后的几十年,法规、规章等等都有所改善,实践中也出现少量业主逐步掌握管理权的小区。但是总体上并没有实质性的改变,直到2007年物权法的颁布。,中华人民共和国物权法(2007年颁发),第六章 业主的建筑物区分所有权 开宗明义第一条,该章的总纲: 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 (其他相关条文见第76、79、81、82条,81条是重点),物权法是全国人大通过的仅次于宪法的基本法律 物权法 重新明确了建筑物区分所有的概念 重新明确了业主的管理权 除了业主,其他任何人都不拥有管理权 所有法规、规章、政府文件,都不得与物权法相抵触,物权法第六章明确的业主管理权的法理,管理权源于财产权,管理的是私有财产的共有部分 管理权属于财产的主人,不属于其他任何人。 有私有财产以来就这样,这是 公理 ,不是法律规定后才有。正常市场经济法律也绝不违背此公理。 这是经济权利,非政治权利;是私权利,非公权利。,过去相关法规、规章、文件,有些内容是削弱甚至剥夺业主自主管理权的。物权

      4、法颁布后改善不多。 这是业主面临的重要障碍。如何对待,后面再谈。,另外,物权法没有“物业管理”的字样,我是不赞成把区分所有建筑物管理称为“物业管理”的,这个概念不科学,有害。后面专门谈一谈这个问题。,当家作主 落实物权法,业主组织方面: 自治(自主管理)是根本。不纠结于叫什么制。 绝大多数小区需要请专人管理。但要明确主从关系。 管理权的核心是财权。该收的钱都收到业主组织名下,该用的钱按预算逐期、逐项划拨。 公开透明是基本原则。所有账目要对业主公开。 需要业主大会决策的,要全程公开透明。 业委会会议,会前会后要公告,会中有记录。 实现公开透明、业主共同决策的途径很多。关键在于是否有心去做。有心做,就会有办法。先进经验有很多,还可以继续创新。,放下身段 改弦更辙 落实物权法,物业公司方面: 业主当家作主天经地义,要应顺势不可挡的潮流 主从颠倒的不正常局面已经颓像初现 靠包干制和占有业主共有收益赚钱的优势开始弱化 以后,物业服务业务的主要内容是管理服务。各项专业服务直接单独签订合同是业主最佳选择 固定酬金将是收入主要来源,酬金高低看管理水平 如将来实行小街区,经理人的需求会多于管理处 物业服

      5、务行业投入低,投资风险极低,正常商业竞争中应该低利润。转行不易,低风险行业值得珍惜。 及早改变思路,树立品牌,抢得先机。,简政放权 做服务型政府 落实物权法,地方和部门管理者: 中央经济体制改革方向:计划经济向市场经济转变 要保障财产私有权(共有部分属业主私人共有) 地方立法,不得违反物权法第七十六条,授权其他组织决定只能由业主共同决定的事项。 市场主体法无禁止即可为 政府部门法无授权不可为 物业管理条例的指导不是指挥,监督不是直接命令。第19条第2款是为该条第1款所设,不可错误理解 市场主体有自我调节机制,不拉偏架就没有激烈冲突。如民营企业多年自主管理,政府不插手内部事务,利益各方用协商、竞争、自由选择、司法等方法合理解决问题。不会激发民怨。偶有极端事件多因拉偏架。 业主自治能力不强,要扶持,帮助提高,不越俎代庖。,单一业主的大楼或政府的公共屋邨也是物业,但不分专有共有,也会请人管理。一般是里里外外整体管。 多人共有的建筑物才需要业主共同管理。业主少的自己管,业主多的请专人管,只管共有部分。 两者统称物业管理,混淆了单一产权与多人共有的区别,侧重的是物业公司对物的管理,体现了以物业公

      6、司为管理主体的思想。 区分所有建筑物管理,强调了财产权利,侧重的是区分所有,业主共同管理共有部分。 把区分所有建筑物管理称物业管理,掩盖了私人共有的特性,也与只管理共有部分的事实不吻合。 容易混淆私人共有与公有的不同性质,误导政府直接干预业主的自主管理。,区分所有建筑物管理还是物业管理,业主如何对待现行法规 规章 文件的缺陷,任何法律、法规、规章都会有缺陷,大小多少而已,所以都要遵守。不守章法,比容忍缺陷对社会更有害,对自己也不利。 如发现下位法与上位法冲突,按法律位阶原则处理。 任何法律(广义的,指法律、法规、规章,下同)都会有修改,修改就是批评的结果,所以都可以批评。推动立法、修法,人人有责。批评归批评,执行归执行,一码归一码。 政府规范性文件不是法律,但有实际作用,暂时难以消失。发现违反法律的,可以用法律条文据理力争。也可以起诉要求法院撤销,但困难较大,时间太长,一般不适合应急。 指导性文件和指导行为与以上都不同,没有强制力。 对基层机关、部门、官员的法外干预,首先要耐心说服;据理力争要尽量讲究方式、方法。必要时再举报、复议、诉讼。 一定要用合法手段维权。一定努力避免人体伤害,发现有被伤害可能,就调整策略,从长计议。不严重影响生活的暂且忍受。,谢谢大家,再见,

      《落实物权法-回归区分所有建筑物管理的本质-存》由会员小**分享,可在线阅读,更多相关《落实物权法-回归区分所有建筑物管理的本质-存》请在金锄头文库上搜索。

      点击阅读更多内容
    最新标签
    发车时刻表 长途客运 入党志愿书填写模板精品 庆祝建党101周年多体裁诗歌朗诵素材汇编10篇唯一微庆祝 智能家居系统本科论文 心得感悟 雁楠中学 20230513224122 2022 公安主题党日 部编版四年级第三单元综合性学习课件 机关事务中心2022年全面依法治区工作总结及来年工作安排 入党积极分子自我推荐 世界水日ppt 关于构建更高水平的全民健身公共服务体系的意见 空气单元分析 哈里德课件 2022年乡村振兴驻村工作计划 空气教材分析 五年级下册科学教材分析 退役军人事务局季度工作总结 集装箱房合同 2021年财务报表 2022年继续教育公需课 2022年公需课 2022年日历每月一张 名词性从句在写作中的应用 局域网技术与局域网组建 施工网格 薪资体系 运维实施方案 硫酸安全技术 柔韧训练 既有居住建筑节能改造技术规程 建筑工地疫情防控 大型工程技术风险 磷酸二氢钾 2022年小学三年级语文下册教学总结例文 少儿美术-小花 2022年环保倡议书模板六篇 2022年监理辞职报告精选 2022年畅想未来记叙文精品 企业信息化建设与管理课程实验指导书范本 草房子读后感-第1篇 小数乘整数教学PPT课件人教版五年级数学上册 2022年教师个人工作计划范本-工作计划 国学小名士经典诵读电视大赛观后感诵读经典传承美德 医疗质量管理制度 2 2022年小学体育教师学期工作总结 2022年家长会心得体会集合15篇
    关于金锄头网 - 版权申诉 - 免责声明 - 诚邀英才 - 联系我们
    手机版 | 川公网安备 51140202000112号 | 经营许可证(蜀ICP备13022795号)
    ©2008-2016 by Sichuan Goldhoe Inc. All Rights Reserved.