金地(集团)股份有限公司2018年度第三期超短期融资券募集说明书

金地(集团)股份有限公司 2018 年度第三期超短期融资券募集说明书 1 金地（集团）股份有限公司金地（集团）股份有限公司 2018 年度第年度第三三期超短期融资券募集说明书期超短期融资券募集说明书 发行人：发行人：金地（集团）股份有限公司 注册金额：注册金额：人民币40亿元 本期发行金额：本期发行金额：人民币30亿元 发行期限：发行期限：270天 信用评级机构：信用评级机构：联合资信评估有限公司 信用评级结果：信用评级结果：主体：AAA 担保情况：担保情况：无担保 主承销商及簿记管理人：主承销商及簿记管理人：中国工商银行中国工商银行股份有限公司股份有限公司 联席主承销商：联席主承销商：中国银行中国银行股份有限公司股份有限公司 二零一八年十一月二零一八年十一月 金地(集团)股份有限公司 2018 年度第三期超短期融资券募集说明书 2 声声 明明 发行人发行本期超短期融资券已在中国银行间市场交易商协会注册，注册 不代表交易商协会对本期超短期融资券的投资价值作出任何评价， 也不代表对本 期超短期融资券的投资风险作出任何判断。 投资者购买发行人本期超短期融资券， 应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确 性、完整性和及时性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有 关的任何投资风险。 发行人董事会已批准本募集说明书， 全体与会人员承诺其中不存在虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性、及时性承担个别和连 带法律责任。 发行人负责人和主管会计工作的负责人、 会计机构负责人保证本募集说明书 所述财务信息真实、准确、完整、及时。 凡通过认购、受让等合法手段取得并持有发行人发行的本期超短期融资券， 均视同自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定。 发行人承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义务， 接受投资 者监督。 本募集说明书中约定了投资者保护机制，请投资人仔细阅读相关内容。 截至本募集说明书签署之日，除已披露信息外，无其他影响偿债能力的重大 事项。 本募集说明书属于补充募集说明书， 投资人可通过发行人在相关平台披露的 募集说明书查阅历史信息。相关链接详见“第十四章备查文件和查询地址”。 金地（集团）股份有限公司 2018 年度第三期超短期融资券募集说明书 3 目目录录 第一章第一章 释义释义8 第二章第二章 风险提示风险提示9 一、超短期融资券的投资风险9 二、发行人相关风险9 第三章第三章 发行条款发行条款20 一、主要发行条款20 二、发行安排22 第四章第四章 募集资金运用募集资金运用24 一、募集资金主要用途24 二、本期超短期融资券募集资金的管理28 三、发行人承诺25 四、偿债保障措施25 第五章第五章 发行人基本情况发行人基本情况31 一、发行人基本情况27 二、发行人历史沿革及股本变动情况27 三、发行人股权结构及实际控制人情况30 四、发行人重要权益投资情况35 五、发行人内部治理及组织机构设置情况50 六、发行人员工基本情况62 七、发行人主营业务情况69 八、发行人所在行业状况、行业地位及面临的主要竞争状况117 第六章第六章 发行人主要财务状况发行人主要财务状况129 一、发行人重要会计政策和会计估计的变更126 金地（集团）股份有限公司 2018 年度第三期超短期融资券募集说明书 4 二、发行人主要财务数据129 三、发行人报表合并范围变化情况140 四、发行人资产负债结构及现金流分析147 五、发行人盈利能力分析190 六、发行人偿债能力分析192 七、发行人资产运营效率分析192 八、发行人最近一年及一期付息债务情况193 九、发行人 2018 度关联交易情况197 十、重大或有事项220 十一、 资产抵质押及限制用途安排以及其他具有可对抗第三人的优先偿付负债的 情况231 十二、金融衍生品、大宗商品期货231 十三、重大理财产品投资231 十四、海外投资情况232 十五、直接债务融资计划232 第七章第七章 发行人资信状况发行人资信状况235 一、历史主体评级情况233 二、本期超短期融资券评级报告摘要233 三、跟踪评级有关安排234 四、发行人其他资信情况235 第八章第八章2018 年三季度年三季度企业情况企业情况242 一、发行人 2018 年三季度主营业务情况242 二、发行人 2018 年三季度重大会计科目、重大财务指标分析244 三、公司重要财务指标255 四、发行人 2018 年三季度资信情况256 五、发行人 2018 年三季度重大事项情况257 第九章第九章 担保担保257 金地（集团）股份有限公司 2018 年度第三期超短期融资券募集说明书 5 第第十十章章 税项税项258 一、增值税257 二、所得税257 三、印花税257 第第十一十一章章 发行人信息披露工作安排发行人信息披露工作安排259 一、超短期融资券发行前的信息披露258 二、超短期融资券存续期内重大事项的信息披露258 三、超短期融资券存续期内定期信息披露259 四、本息兑付事项259 第十第十二二章章 违约责任与投资者保护机制违约责任与投资者保护机制261 一、违约事件260 二、违约责任260 三、投资者保护机制260 四、不可抗力266 五、弃权266 六、其他保护性条款266 第十第十三三章章 本次超短期融资券发行的有关机构本次超短期融资券发行的有关机构271 第十第十四四章章 备查文件备查文件275 一、备查文件276 二、文件查询地址276 附录发行人主要财务指标计算公式附录发行人主要财务指标计算公式277 金地（集团）股份有限公司 2018 年度第三期超短期融资券募集说明书 6 第一章第一章 释义释义 在本募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义： “发行人发行人/本公司本公司/公司公司”指金地（集团）股份有限公司。 “超短期融资券超短期融资券”指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场 按照计划分期发行的， 约定在一定期限还本付息 的债务融资工具。 “本期超短期融资券本期超短期融资券”指金额为 30 亿元的“金地（集团）股份有限公司 2018 年度第三期超短期融资券”。 “本次发行本次发行”指本期超短期融资券的发行。 “募集说明书募集说明书”指发行人为发行本期超短期融资券并向投资者披 露发行相关信息而制作的金地（集团）股份有 限公司 2018 年度第三期超短期融资券募集说明 书。 “发行文件发行文件”指在本期发行过程中必需的文件、 材料或其他资料 及其所有修改和补充文件 （包括但不限于本募集 说明书。 “主承销商兼主承销商兼 簿记管理人簿记管理人” 指簿记管理人指制定集中簿记建档流程及辅助具 体集中簿记建档操作的机构， 本期超短期融资券 发行期间由中国工商银行股份有限公司担任。 “簿记建档簿记建档”指发行人和主承销商协商确定利率 （价格） 区间后， 承销团成员/投资人发出申购定单，由簿记管理 人记录承销团成员/投资人认购债务融资工具利 率（价格）及数量意愿，按约定的定价和配售方 式确定最终发现利率 （价格） 并进行配售的行为。 集中簿记建档是簿记建档的一种实现形式， 通过 集中簿记建档系统实现簿记建档过程全流程线 金地（集团）股份有限公司 2018 年度第三期超短期融资券募集说明书 7 上化处理。 “北金所北金所”指北京金融资产交易所有限公司。 “联席主承销商联席主承销商”指上海银行股份有限公司 “承销团承销团”指由主承销商、 联席主承销商为本期发行组织的由 主承销商、 联席主承销商和各其他承销商组成的 承销团。 “承销协议承销协议”指公司与主承销商、 联席主承销商签订的 金地 （集 团） 股份有限公司非金融企业债务融资工具承销 协议。 “余额包销余额包销”指本期超短期融资券的主承销商和联席主承销商 按照金地（集团）股份有限公司非金融企业债 务融资工具承销协议的规定，在规定的发行日 后，将未售出的本期超短期融资券全部自行购 入。 “上海清算所上海清算所”指银行间市场清算所股份有限公司。 “交易商协会交易商协会”指中国银行间市场交易商协会。 “银行间市场银行间市场”指全国银行间债券市场。 “法定节假日法定节假日”指中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休 息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区 和台湾省的法定节假日或休息日）。 “工作日工作日”指北京市的商业银行对公营业日 （不包括法定节假 日或休息日）。 “元元”指如无特别说明，指人民币元。 “最近三年及一期最近三年及一期”指2015-2017 年及 2018 年 1-3 月。 “最近一年及一期最近一年及一期”指2017 年及 2018 年 1-3 月。 金地（集团）股份有限公司 2018 年度第三期超短期融资券募集说明书 8 “最近三年及一期最近三年及一期末末”指2015 年末、2016 年末、2017 年末及 2018 年 3 月末。 “最近一年及一期最近一年及一期末末”指2017 年末及 2018 年 3 月末。 “杭州自在城杭州自在城”指杭州金地自在城房地产发展有限公司。 “天津投资公司天津投资公司”指金地（集团）天津投资发展有限公司。 “陕西佳和置业陕西佳和置业”指陕西金地佳和置业有限公司。 “南京置业公司南京置业公司”指金地集团南京置业发展有限公司。 “沈阳长青公司沈阳长青公司”指沈阳金地长青房地产开发有限公司。 “北京惠达公司北京惠达公司”指北京金地惠达房地产开发有限公司。 “绍兴申兴公司绍兴申兴公司”指绍兴市金地申兴房地产发展有限公司。 “大连天意公司大连天意公司”指大连天意房地产开发有限公司。 “金地旧改公司金地旧改公司”指深圳市金地旧城改造开发有限公司。 “杭州金地公杭州金地公司”指杭州金地中天房地产发展有限公司。 “住建部住建部”指中华人民共和国住建和城乡建设部。 “国土资源部国土资源部”指中华人民共和国国土资源部。 “国家统计局国家统计局”指中华人民共和国国家统计局。 “国务院国务院”指中华人民共和国国务院。 “公司法公司法”指中华人民共和国公司法。 “公司章程公司章程”指金地（集团）股份有限公司章程。 金地（集团）股份有限公司 2018 年度第三期超短期融资券募集说明书 9 第二章第二章 风险提示风险提示 本期超短期融资券无担保， 超短期融资券的本金和利息按期足额支付取决于 发行人的信用及偿债能力。投资者在评价和购买本期超短期融资券时，应特别认 真地考虑下述各项风险因素： 一、超短期融资券的投资风险一、超短期融资券的投资风险 （一）利率风险（一）利率风险 在本期超短期融资券存续期内，国际、国内宏观经济环境的变化，国家经济 政策的变动等因素会引起市场利率的波动， 市场利率的波动将对投资者投资本期 超短期融资券的收益造成一定程度的影响。 （二）流动性风险（二）流动性风险 本期超短期融资券将在银行间市场上进行交易， 在转让时可能由于无法及时 找到交易对手而难以将超短期融资券变现，存在一定的流动性风险。 （三）偿付风险（三）偿付风险 在本期超短期融资券的存续期内，如果由于不可控制的市场及环境变化，公 司可能出现经营状况不佳或企业的现金流与预期发生一定的偏差， 从而影响本期 超短期融资券的按期足额兑付。 二、发行人相关风险二、发行人相关风险 （一）财务风险（一）财务风险 1、存货规模占比较大及存货跌价风险 最近三年及一期末， 发行人存货余额分别为776.40亿元、 717.77亿元、 841.83 和925.65亿元，其中2016年末较2015年末下降7.55%，2017年末较2016年末增长 17.28%，2018年3月末较年初增长9.96%，存货规模较为稳定。截至2018年3月末， 发行人存货账面价值925.65亿元，占流动资产的49.60%，占总资产的41.17%，存 货余额及占比较大。近年来，中央及地方政府针对房地产行业出台了一系列调控 政策，各项调控措施的实施对房地产行业发展造成了一定压力，发行人的存货去