华远地产股份有限公司2018年度第一期短期融资券募集说明书

华远地产股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 华华远远地地产产股股份份有有限限公公司司 2018 年年度度第第一一期期短短期期融融资资券券募募集集说说明明书书 发发行行人人：华华远远地地产产股股份份有有限限公公司司 主主承承销销商商：中中信信建建投投证证券券股股份份有有限限公公司司 联联席席主主承承销销商商：中中国国银银行行股股份份有有限限公公司司 注注册册金金额额：人人民民币币 20 亿亿元元整整（2,000,000,000.00RMB 元元） 本本期期发发行行上上限限规规模模：人人民民币币 15 亿亿元元整整（1,500,000,000.00RMB 元元） 本本期期发发行行基基础础规规模模：人人民民币币 7.5 亿亿元元整整（750,000,000.00RMB 元元） 发发行行期期限限：365 天天 担担保保方方式式：无无担担保保 信信用用级级别别：主主体体级级别别 AA 级级，本本期期短短期期融融资资券券信信用用级级别别为为 A-1 级级 二二零零一一八八年年十十一一月月 华远地产股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 1 重重要要提提示示 本公司发行本期短期融资券已在中国银行间市场交易商协会注册， 注册不代 表交易商协会对本期短期融资券的投资价值作出任何评价， 也不代表对本期短期 融资券的投资风险作出任何判断。投资者购买本公司本期短期融资券，应当认真 阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性、完整 性和及时性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何 投资风险。 本公司董事会已批准本募集说明书，全体董事承诺其中不存在虚假记载、误 导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性、及时性承担个别和连带 法律责任。 本公司负责人和主管会计工作的负责人、 会计机构负责人保证本募集说明书 所述财务信息真实、准确、完整、及时。 凡通过认购、受让等合法手段取得并持有本公司发行的短期融资券，均视同 自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定。 本公司承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义务， 接受投资 者监督。 本公司已在本募集说明书“第十二章投资者保护机制”中加入了交叉保护条 款及控制权变更条款。 截至募集说明书签署日，除已披露信息外，本公司无其他影响偿债能力的重 大事项。 华远地产股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 0 目目录录 第第一一章章释释义义2 第第二二章章风风险险提提示示及及说说明明4 一、本期短期融资券的投资风险4 二、发行人相关的风险4 第第三三章章发发行行条条款款24 一、本期短期融资券主要发行条款24 二、发行安排26 第第四四章章募募集集资资金金用用途途28 一、募集资金主要用途28 二、资金监管安排32 三、偿债保障32 四、公司承诺34 第第五五章章发发行行人人基基本本情情况况35 一、发行人基本情况35 二、发行人历史沿革36 三、发行人股东情况44 四、发行人独立性情况47 五、发行人重要权益投资情况49 六、发行人治理情况63 七、发行人企业人员基本情况81 八、 发行人业务范围及主营业务情况87 九、发行人在建工程及拟建工程情况126 十、发行人发展战略126 十一、发行人所在行业状况129 第第六六章章发发行行人人主主要要财财务务情情况况148 一、发行人 2015-2017 年度和 2018 年 1-6 月财务报表148 二、发行人主要财务指标161 三、发行人财务情况分析162 四、发行人有息债务情况204 五、关联方关系及其交易206 六、或有事项211 七、发行人受限制资产情况211 八、重大承诺事项213 九、发行人衍生产品交易情况214 十、发行人重大投资理财产品情况214 十一、发行人海外投资及海外业务情况215 十二、直接融资计划216 十三、发行人其他重大事项217 华远地产股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 1 第第七七章章发发行行人人的的信信用用评评级级和和资资信信情情况况218 一、中诚信国际对发行人的评级报告摘要218 二、发行人近三年主体评级情况219 三、发行人其他资信情况220 第第八八章章本本期期短短期期融融资资券券的的担担保保情情况况222 第第九九章章2018 年年 1-9 月月发发行行人人基基本本情情况况. 223 一、发行人 2018 年 1-9 月经营情况.223 二、发行人 2018 年 1-9 月财务情况分析.226 三、发行人 2018 年 1-9 月资信状况.229 四、发行人 2018 年 1-9 月其他重要事项231 五、发行前重大（重要）事项信息披露排查结果231 第第十十章章税税项项233 增值税233 所得税233 印花税233 第第十十一一章章信信息息披披露露工工作作安安排排235 一、信息披露机制235 二、信息披露工作安排235 第第十十二二章章投投资资者者保保护护机机制制238 一、违约责任238 二、违约事件238 三、投资者保护机制239 四、交叉保护条款246 五、控制权变更条款248 第第十十三三章章本本次次短短期期融融资资券券发发行行的的有有关关机机构构251 第第十十四四章章备备查查文文件件及及查查询询地地址址254 一、备查文件254 二、查询地址254 华远地产股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 2 第第一一章章释释义义 在本募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义： 发行人、公司、上市公司、 华远地产 指华远地产股份有限公司 华远集团指北京市华远集团有限公司 幸福实业指 原“湖北幸福（集团）实业股份有限公司”，1998 年 5 月更名为“湖北幸福实业股份有限 公司” 原北京华远指原“北京市华远地产股份有限公司”，已于 2008 年 6 月注销 名流投资指名流投资集团有限公司 名流置业指原“名流置业集团股份有限公司”，2014 年 2 月更名为“美好置业集团股份有限公司” 京泰投资指北京京泰投资管理中心 华远旅游指北京市华远国际旅游有限公司 首创阳光指北京首创阳光房地产有限责任公司 北京市工商局指北京市工商行政管理局 北京市国资委指北京市人民政府国有资产监督管理委员会 西城区国资委指北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会 短期融资券指 具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场按照计划分期发行的，约定在一定期限 还本付息的债务融资工具 本期债券指 发行额度基础规模 7.5 亿元，上限规模为 15 亿元的“华远地产股份有限公司 2018 年度 第一期短期融资券” 本次发行指本期短期融资券的发行 募集说明书指 发行人为发行本期短期融资券并向投资者披露本期短期融资券发行相关信息而制作的 华远地产股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 簿记管理人指 制定簿记建档程序及负责实际簿记建档操作者，本期短期融资券发行期间由中信建投 证券股份有限公司担任 集中簿记建档指 发行人和主承销商协商确定利率（价格）区间后，承销团成员/投资人发出申购定单， 由簿记管理人记录承销团成员/投资人认购债务融资工具利率（价格）及数量意愿，按 约定的定价和配售方式确定最终发行利率（价格）并进行配售的行为。集中簿记建档 是簿记建档的一种实现形式，通过集中簿记建档系统实现簿记建档过程全流程线上化 处理 主承销商指中信建投证券股份有限公司 联席主承销商指中国银行股份有限公司 审计机构指立信会计师事务所（特殊普通合伙） 发行人律师指北京国枫律师事务所 评级机构/中诚信国际指中诚信国际信用评级有限责任公司 承销团指 由主承销商、联席主承销商为本次发行根据承销团协议组织的、由主承销商、联席主 承销商和承销团其他成员组成的承销团 承销协议指发行人与主承销商、联席主承销商签订的华远地产股份有限公司非金融企业债务融 华远地产股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 3 资工具承销协议 承销团协议指 主承销商、联席主承销商为承销本期短期融资券签订的银行间债券市场非金融企业 债务融资工具承销团协议及相关附件 交易商协会指中国银行间市场交易商协会 银行间债券市场指中国银行间债券市场 人民银行指中国人民银行 上海清算所指银行间市场清算所股份有限公司 公司章程指华远地产股份有限公司公司章程 公司法指中华人民共和国公司法 财政部指中华人民共和国财政部 国土资源部指中华人民共和国国土资源部 住房和城乡建设部、住建 部 指中华人民共和国住房和城乡建设部 监察部指中华人民共和国监察部 新会计准则指 财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的企业会计准则基本准则和 38 项具体准则，其 后颁布的企业会计准则应用指南，企业会计准则解释及其他相关规定 最近三年指2015 年度、2016 年度、2017 年度 最近三年及一期指2015 年度、2016 年度、2017 年度及 2018 年二季度 工作日指中华人民共和国商业银行的对公营业日（不包括法定节假日） 法定节假日或休息日指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特 别行政区和台湾地区的法定节假日和/或休息日） 元/万元/亿元指人民币元/万元/亿元 本募集说明书中任何表格中若出现总计数与所列数值总和不符，为四舍五入所 致。 华远地产股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 4 第第二二章章风风险险提提示示及及说说明明 投资者在评价和购买发行人此次发行的短期融资券时， 除本募集说明书提供 的其他各项资料之外，应特别认真地考虑下述各项风险因素： 一一、本本期期短短期期融融资资券券的的投投资资风风险险 （一一）利利率率风风险险 本期短期融资券存续期内，受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融 政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。市场利率的波动可 能使本期短期融资券的实际投资收益具有一定的不确定性。 （二二）流流动动性性风风险险 本期短期融资券将在银行间债券市场上进行流通， 在转让时存在一定的交易 流动性风险，可能由于无法找到交易对象而难以将持有的短期融资券变现。 （三三）偿偿付付风风险险 本期短期融资券的存续期限内， 如果由于发行人自身的相关风险或不可控制 的因素，如市场环境发生变化，发行人的现金流与预期有可能发生一定偏差，从 而可能影响到本期短期融资券的偿付。 二二、发发行行人人相相关关的的风风险险 （一一）财财务务风风险险 1、资资产产负负债债率率较较高高风风险险 发行人长期以来经营稳健、财务结构稳定，并非常注重负债结构及资金的管 理。2015 年-2017 年末及 2018 年 6 月末，公司合并口径的资产负债率分别为 78.16%、74.81%、77.46%和 80.24%，总体来看，报告期内为满足项目建设开发 投入的需要，公司债务融资规模较大，资产负债水平较高。公司存货的变现能力 华远地产股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 5 将直接影响公司的资产流动性及偿债能力。 虽然公司房地产开发项目处于经济发 达地区和具有较大潜力的城市，市场前景好，产品质量高，变现能力较强，但如 果公司因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转不畅， 或者持续 融资能力受到限制，将给公司偿债能力带来较大压力，从而使其业务经营活动受 到不利影响。 2、短短期期偿偿债债压压力力风风险险 截至 2018 年 6 月末，发行人短期借款金额为 0 亿元，一年内到期的非流动 负债为 73.84 亿元，发行人货币资金余额 24.23 亿元。发行人账面货币资金对短 期偿债提供了相对较为充足的资金保障。2018 年 6 月末发行人流动比率为 1.68， 速动比率为 0.29，流动资产对流动负债有一定的覆盖能力，但是覆盖能力不是特 别强，特别是由于存货科目比重较大，导致速动比率较低。未来，发