酒店客房技术指标

酒店投资酒店投资（一）（一） 客房与酒店客房与酒店规模规模 无论酒店如何发展，客房永远是酒店不可缺少的部分，住宿是酒店主要的使用功能。在 酒店投资和收益的因素中，客房的面积、造价、管理的人力资源、物料和能源的消耗等等成 本，都起到关键的作用，因此确定客房的面积、数量和定位就显得十分必要，是酒店规划的 重要任务。 一、一、 客房配比与类别客房配比与类别 1 级别级别： 根据中国的星级评定标准，不同级别的酒店总面积参数指标如下，因此房间数决定 了酒店总的建设规模： 星级 面积 四五星级 三星级 二星级 一星级 面积至少（） 120 100 80 80 以下 不同类型的星级酒店客房部面积指标与组成比例如下： 类型 项目 高档商务型 商务型 度假型 经济型 综合面积（） 120150 100120 100120 80 以下 客房部面积 （） 83103 7084 7488 66 客房面积比例 69% 69.8% 73.6% 72.5% 以上面积包括交通和楼层辅助空间。客房面积指标越大，数量越少，星级酒店评分 越高。越高星级的酒店辅助面积所占的比例会越多。 下面有两组参数在酒店客房数量和比例控制中可以参考： 在欧洲，经济型酒店客房面积占总面积比例为 80%； 中等级酒店客房面积占总面积比例为 77%； 高等级酒店客房面积占总面积比例为 71%。 在美国，会议型酒店客房面积占总面积比例为 44%； 度假型酒店客房面积占总面积比例为 45%； 综合型酒店客房面积占总面积比例为 62%。 综合各种数据，根据中国市场的实际情况，我们建议根据星级从高到低按 70%到 80% 来控制客房的比例。如果按照酒店的分类，我们可以参看下表： （美国 AH&LA） 酒店类型 经济酒店 商务酒店 会议酒店 套房酒店 客房数 150 300 600 250 客房净面积 30 33 33 42 客房总面积 42 47 47 63 客房净建筑面积 6278 14648 29295 15694 客房占酒店面积比例 80% 75% 70% 80% 酒店总面积 7847 19530 41850 19617 每间客房占酒店净面积 52 65 70 78.5 我认为，如果按中档的酒店面积指标，不考虑星级评分标准，上表更加有参考意义，更 加符合投资收益的合理性。 2 客房面积比例客房面积比例： 酒店几大部分的面积分配，按客房使用面积：公共经营面积：交通和设备设施面积 =2：1：1 控制。 客房标准层的技术经济性尤其重要，结构形式决定利用系数，最佳可达 60%以上。 二、二、 客房的数量与规模客房的数量与规模： 不同规模和类别的酒店有不同的客房数量和分类要求，以适应市场和客户定位的需 要， 合理的客房数量与酒店规模相适应和配套， 才能在投资和运营上达到最有效率和利 益最大化。 1. 客房的数量客房的数量和单元和单元： 不同形式楼层最佳客房数和利用率： 平面类型 指标 板式 塔式 围合式 单侧排列 双侧排列 三角形 方形 圆形 客房数 12 24 24-30 15-24 15-24 24 平面系数 65% 70% 65% 65% 65% 65% 结合客房数与楼层服务员人数、劳动定额等因素应该相协调。一般高星级饭店 客房服务人员与客房数的比例约为 1：5 左右； 如完成一间走客房的常规清洁工作需要 30-40 分钟，客房服务员分早、中两个 班次，早班每个客房清扫员每天的劳动定额为 12-15 间，晚班的 48 间。 建议客房数以 1214 的倍数进行设置，每层 3642 间最为经济。 2. 规模效应规模效应： 1） 星级酒店最少的客房数不宜少于 200 间； 2） 城市中心的中高档酒店最佳客房数在 300350 间； 3） 经济酒店每层 16-20 间客房，总层数控制在 610 层是比较理想的。恰当的总建 筑面积应该限制在 6000-10000m2 之内。总客房数在 120200 间为好。房间太 少不符合人力资源成本原则。 3. 不同档次的单元面积：不同档次的单元面积： 高档级酒店客房为 36.23 平方米；中档酒店为 33 平方米，低档酒店为 22 平方米， 度假型酒店为 40 平方米。 三、三、 客房的配置客房的配置和比例和比例 一般的做法，酒店客房根据不同的类别，房型的配比也不同，一般情况下，可按： 标准间： 单人间： 套间=70%： 20%： 10%的比例分配。 商务酒店可以把单人间增加到 30% 以上。 1、 不同类型饭店的客房配置：不同类型饭店的客房配置： 1） 商务酒店：大城市商务酒店单人房和双人房之比为 1：1 以上，例如在深圳，香 港、上海等地有些国际品牌的星级酒店达到了 1：2 以上。例如上海浦西洲际酒 店的比例为 1：3， 2） 会议酒店应设置较多的双人房，基本上占 60%到 70%； 3） 旅游酒店应设置较多的家庭连通房和大床间。 2、 不同等级的酒店客房配置：不同等级的酒店客房配置： 1） 经济酒店以双人房、三人房为主，少量的单人房，不设套房； 2） 三星级酒店套房可以占 5%；且必须有； 3） 四星级酒店可以增加单人房和套房的数量， 单人房可达 50%以上， 套房可达 10% 至 20%；至少有三个开间的豪华套房；原则上要设行政楼层； 4） 五星级（包括少量四星级）应增设总统套房。 5） 在“星级标准”中，套房不少于客房总数的 30%，得 3 分；不少于客房总数的 10%得 2 分。 6） 关于套房：一线城市占总客房数的 10%-15%，二线城市 6%-8%。 四、四、 客房的类型和特征：客房的类型和特征： 1、 单人间：single room。9501200 床；商务客人适合； 2、 双床间：俗称标准间，twin room。9501200 床；团体和会议客人适合； 3、 三人间：triple room，适合经济酒店； 4、 大床间：double room，13501400 床； Queen room，15001800 床； King room，20002200 床； 5、 标准套间：junior room，两套间； 6、 商务套间：business room，可以两到三套间； 7、 复式套间：duplex room，双层或跃层； 8、 连通房：connecting room，组合套房，可单独出租，可当套间出租； 9、 豪华套间：deluxe suit，可以是双套间、三四套间，区别在于注重装修档次； 10、 总统套房：presidential suit，5 间以上房间组成，甚至一个楼层。 五、五、 客房辅助设施：客房辅助设施： 1、 电梯：电梯： 1） 客梯： “星评标准”要求三星级酒店四层以上、四星级三层以上的酒店要足够的 客用电梯，另配服务电梯；不少于每 70 间客房一部的得 3 分；不少于每 100 间房配一部的得 1 分； 2） 服务梯：100200 间房配一台，300400 间房配 2 台，500 间房以上配 3 到 4 台，可做员工上下班和运输货物； 3） 15 层以内用 1.52.5 秒；1525 层用 3.5 秒，2030 层用 4 秒，3040 层用 5 秒；标准载重 13 人，1000kg。 2、 布草间：布草间：包括布草、杯具消毒、员工厕所，面积不小于 8 至 10 平方米。 3、 全日餐厅：全日餐厅：一线城市用餐人数不少于客房数量的 60%，二线城市和不同地区应该区 别。