【协理-综合能力】第一章 房地产和建筑概述

第一章第一章 房地产房地产和建筑概述和建筑概述 【考点【考点 1 1】认识】认识房地产和建筑物房地产和建筑物 1.房地产： 指房屋和土地， 或者房产和地产。 严格意义上的房地产是一种不动产， 是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。 2.建筑物： 广义的建筑物既包括房屋， 也包括构筑物。 狭义的建筑物主要指房屋， 不包括构筑物。 【考点【考点 2 2】房地产特性房地产特性 1.不可移动性 也称为位置固定性。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常是固定的，不 可移动。 2.独一无二性 也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产独一无二的特性，使得难以 出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市 场不能实现完全竞争。 3.寿命长久 尽管土地可能出现塌陷、 被洪水淹没或者荒漠化等，但它在地球表面所标明的场 所，作为空间是永存的。由于寿命长久，房地产可以给其占用者带来持续不断的 利益。 4.供给有限 土地的有限性和不可再生性， 以及房地产的不可移动性，决定了房地产的供给是 有限的。 5.价值较大 与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。 6.用途多样 多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途，如可用于林业、农业、工业、 居住、 办公、 商业等。 从经济角度来看， 土地利用选择的先后顺序一般是： 商业、 办公、居住、工业、工地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。 7.相互影响 房地产具有不可移动性，其利用通常会对周边的房地产产生影响，周围房地产的 利用状况也会对该房的房地产产生影响，从而房地产具有相互影响的特性。 8.易受限制 房地产是生产、生活不可缺少的基本要素，关系到民生及社会、经济稳定，且具 有不可移动和相互影响的特性，世界上几乎所有的国家和地区对房地产的利用、 交易等都有一些限制，甚至是严格管制。 9.难以变现 房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂， 交易税费较多等原因，使得其变现能力较弱。 10.保持增值 房地产由于寿命长久、不可再生，其价值通常可以得到保值，甚至增值。 【考点【考点 3 3】房地产的种类房地产的种类 1.按照房地产用途分类 （1）居住房地产：供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍 两类。 住宅是指供家庭居住使用的房地产， 又可分为普通住宅、 高档公寓和别墅。 集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等； （2）办公房地产：指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分 为商务办公楼和行政办公楼两类； （3） 零售商业房地产： 指供出售商品使用的房地产， 包括商业店铺、 百货商场、 购物中心、超级市场、交易市场等； （4）旅馆房地产：指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假 村、旅店、招待所等； （5）餐饮房地产：指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快 餐店等； （6）体育和娱乐房地产：指供人健身、消遣使用的房地产，包括体育场馆、保 龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等； （7）工业房地产：指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂 房、仓库等； （8）农业房地产：指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农 地、农场、林地、牧场、果园、种子库、拖拉机站、牲畜用房等； （9）特殊用处房地产：包括汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物 馆，教堂、寺庙、墓地等； （10）综合用途房地产：指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产，如商住 楼。 2.按照房地产开发程度 （1）生地：指不具有城市居住设施的土地，如农用地、未利用地； （2）毛地：指具有一定的城市基础设施，有地上物，需要拆除或迁移、但尚未 拆除或迁移的土地； （3）熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房 屋建设的土地； （4）在建工程：指建筑物已开始建造但尚未竣工，不具备使用条件的房地产， 包括停缓建工程； （5）现房：指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地，现房 按照新旧程度，可分为新房和旧房；新房按照装修装饰状况，又可分为毛坯房、 粗装修房和精装修房。 3.按照房地产实物形态的分类 （1）土地：可分为无建筑物的土地和有建筑物的土地； （2）建筑物：可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物； （3）土地与建筑物的综合体：可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体，即 现房和土地； 土地与尚未建造完成的建筑物的综合体， 即在建工程或房地产开发 项目； （4）房地产的局部：不是整幢房屋，还是其中的某层、某套； （5）未来状况下的房地产：其中最常见的就是期房； （6）已经灭失的房地产：已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损害的 房屋； （7）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产：例如正在运营、使 用中的宾馆、餐馆、汽车加油站、码头等； （8）整体资产中的房地产：如一个企业中的土地或房屋。 4.按照房地产是否产生收益分类 （1）收益性房地产：指直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅 （主要指公寓）、写字楼、旅馆、商店、游乐场、影剧院、停车场； （2） 非收益性房地产： 指不能直接产生经济收益的房地产， 例如未开发的土地、 行政办公楼、学校、教堂、寺庙等。 5.按照房地产经营使用方式的分类 （1）销售； （2）出租； （3）自用（自住或营业）。 【考点【考点 4 4】房屋建筑的】房屋建筑的分类分类 1.按照建筑物使用性质的分类 （1）居住建筑 独幢住宅、双拼住宅、联排住宅、叠拼住宅、公寓式住宅； 板式住宅、塔式住宅和板塔结合住宅； 单元式住宅、通廊式住宅； 平层住宅、复式住宅、跃层住宅； 纯住宅、商住住宅、酒店式住宅； 低密度住宅、高密度住宅； 低档住宅、中档住宅和高档住宅； 毛坯房、粗装修房、精装修房； 期房、现房； 新房、旧房； 廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、商品住房、原私有 住房、 已购共有住房、 未售公有住房、 集资合作住房、 定向安置住房、 农民住房、 小产权房。 （2）公共建筑： 商业建筑； 旅馆建筑； 办公建筑； 文教建筑； 观演建筑； 体育建筑； 展览建筑； 医疗建筑。 2.根据建筑物层数或高度的分类 根据层数和高度，建筑分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑； 住宅根据层数分为低层住宅（1-3 层）、多层住宅（4-6 层）、中高层住宅（7-9 层）和高层住宅（10 层以上）。 3.根据建筑结构分类 结构类型名称 简要定义或判断 常用范围及说明 砖木结构 主要是由砖石和木材建造并由砖石和 木骨架共同承重的建筑物，其结构构造 可以由木结构（梁和柱）承重，砖石砌 筑成围护墙，也可采用砖墙砖柱承重的 木架结构。 该类建筑的层数一 般较低，通常在 3 层 以下。古代建筑、20 世纪 50、60 年代的 民用建筑，绝大多数 为砖木结构建筑。 砖混结构 竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承 重构件采用钢筋硂楼板、屋面板，少量 屋顶采用木屋架或钢屋架。 一般在6层以下的建 筑，造价低，抗震性 能差。 钢筋混凝土结 构 承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、 屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构 成；围护构件如外墙、隔墙等是由轻质 砖和其他砌块做成。该结构的类型具体 有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力 墙结构、简体结构、框架筒体结构和筒 中筒等。 适用性较强，抗震性 能好，耐用年限长， 从多层到高层甚至 超高层建筑，都可以 采用此结构。 钢结构 主要承重构件是用钢材制成 该结构造价较高，多 用于高层公共建筑 和跨度大的建筑，如 体育馆、影剧院、跨 度大的厂房等。 4.根据建筑施工方法的分类 建筑物分类 含义 现浇现砌式建筑 其主要承重构件均是在施工现场浇筑或砌筑而成 预制装配式建筑 其主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施 工现场进行装配而成 部分现浇现砌和部分 装配式建筑 其一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑 而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂 制成的预制构件 5.根据建筑设计使用年限的分类 类别 设计使用年限（年） 示例 1 5 临时性建筑 2 25 易于替换结构构件的建筑 3 50 普通建筑和构筑物 4 100 纪念性建筑和特别重要的建筑 【考点【考点 5 5】房屋建筑的组成】房屋建筑的组成 房屋建筑物一般是由地基和基础、墙体和柱、门和窗、地面、楼板和梁、楼梯、 屋顶等六部分组成。 1.地基和基础 地基是承受由基础传下来的荷载的土体或岩体。基础必须坚固、稳定而可靠。 2.墙体和柱 墙体的主要作用：承重、围护、分隔和装饰作用。 3.门和窗 门窗是建筑物中的围护和分隔构件，不承重。 4.地面、楼板和梁 常见的地面由面层、垫层和基层构成，对有特殊要求的地坪，通常在面层与垫层 之间增设一些附加层。 5.楼梯 两层以上的建筑物必须有垂直交通设施，其主要形式有楼梯、电梯，自动扶梯、 台阶和坡道等。 6.屋顶 屋顶是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，由屋面、承重结构层、保温隔热层和 顶棚组成。 【考点【考点 6 6】各类房地产】各类房地产图的基本内容图的基本内容 1.地图 按表示的内容：分为普通地图和专题地图。 （1）普通地图：以相对均衡的详细程度，着重表示自然地理要素和社会经济要 素，具有通用性，其中最主要的图种是地形图； （2）专题地图：又称为专门图或主题地图，根据专业方面的需要，以较简略的 普通地图为底图， 着重表示某一专题内容， 如地籍图、 地质图、 地貌图、 交通图、 水文图等。 2.地形图 通常是经过实地测绘，或根据实地测绘结合有关调查资料编制而成的，地形图不 仅充分反映了自然地貌， 而且把经过人工改造的环境也比较详尽地反映在图纸上， 地形图的主要内容有水系、地貌、居民地、交通线、境界线和土质植被等要素。 3.建筑总平面图 用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等的总体布置的平面图，一般可以看 出以下内容： （1）该建筑场地的位置、数量、大小及形状； （2）新建建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系； （3）场地内的道路布置与绿化安排； （4）新建建筑物的朝向； （5）新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高； （6）扩建建筑物的预留地。 4.施工图 一套完整的施工图包括以下内容： （1）图纸目录 （2）设计总说明 一般包括下列内容： 施工图的设计依据； 工程项目的设计规模和建筑面积； 工程地质、水文、气象、地震等资料； 工程项目相对标高与总平面图绝对标高的对应关系； 室内、室外的用料说明，如砖、砂、浆的强度等级； 墙身防潮层、屋面、室内外装修等的构造做法； 采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明； 门窗表。 （3）建筑施工图（包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图） 建筑总平面图：假想用一平面的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切 面以下部分所做的水平投影图； 建筑立面图的主要内容：建筑物的外观特征及凹凸变化、建筑物各主要部分的 标高及高度关系、建筑立面所采用的材料、色彩和施工要求等； 建筑剖面图的主要内容：剖切到的各部位的位置、形状及图例；未剖切到的可 见部分；外墙的定位轴线及其间距；垂直方向的尺寸及标高；施工说明； 建筑详图的主要内容：表示局部构造的详图；表示房屋设备的详图；表示房屋 独特装修部位的详图。 （4）结构施工图 （5）设备施工图 5.房地产图 （1）地籍图 地籍图是地籍测量绘制的图件， 是用来说明和反映地籍调查区域内各宗土地的分 布、境界、位置和面积的，经过土地登记具有法律效力的专题地图。 （2）宗地图 宗地图是通过实地调查宗地绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、 界址点及界址点号、界址边长、临宗地号及临宗地界址示意线等内容的专业图。 （3）房产图 房产图的测绘是在房产平面控制测量和房产调查完成后， 对房屋及其用地状