郑州鑫苑管城区十里铺综合体项目项目终期报告2016.05

2016年5月,谨呈：,郑州鑫苑管城区 综合体项目,十里铺,项目终期报告,报告目录,总体定位 功能配比建议 空间布局建议 物业处置方式建议 物业时序开发,总体定位,功能配比建议,空间布局建议,物业处置方式建议,物业开发时序,项目愿景和定位设想,企业 可持续发展,区域 可持续发展,物业 可持续发展,环境 可持续发展,鑫苑·商都汇 新一代体验式城市创新综合体,工作、生活、社交、体验的复合城市地标 创意、健康、科技、生活的碰撞创新中心 商务、商业、展示、娱乐的跨界融合舞台 智力、资本、渠道、品牌的要素整合平台 绿色、生态、智慧、人文的前沿示范标杆,发展愿景,将打造一个集工作、生活、社交、体验为一体的复合城市地标，着力推动创意设计、体育健康、科技研发、生活服务等产业功能的碰撞创新，提供商务、商业、展示、娱乐等不同功能跨界融合的舞台，吸引智力、资本、渠道、品牌等高端要素的聚集和整合，成为绿色、生态、智慧、人文等前沿科技示范应用的标杆,项目整体功能定位,郑州新中心,中原新名片,第三生活空间,复合城市功能,生活 商务 娱乐,鑫苑·商都汇,创造高品质第三生活空间,引领生活方式升级转型,鑫苑·商都汇,其他备选案名建议,鑫苑壹号,鑫苑悦城,鑫苑世界之窗,鑫苑新中心,鑫苑豫作,鑫苑德怡汇,鑫苑尚意坊,鑫苑商都国际中心,项目整体功能定位,商都文化交往新窗口 郑州航港国际南大门 体验式第三生活空间 商娱居业游复合功能,项目物业功能定位,鑫苑·商都汇,工作、生活、社交、体验的复合城市地标,借鉴东京中城，为高端人群提供一站式解决方案，解决生活、工作、娱乐、餐饮、居住、社交等所有问题,商务办公 购物中心 五星级酒店 高端公寓 展示中心 会议室 医疗中心 餐饮设施 健身中心 SPA 酒廊 城市绿地 休憩花园,创意、健康、科技、生活的碰撞创新中心,设计工作室、买手店、设计师品牌集合店、健康管理中心、科技创新展示中心互动融合，迎接消费升级,健康生活 HEALTH,共享办公 COWORKING,科技展示 DEMOS,创意设计 DESIGN,商务、商业、展示、娱乐的跨界融合舞台,借鉴大阪Grand Front“知识之都”和旧金山西田Bespoke实验室，打破原有业态界限，鼓励跨界融合和创新,智力、资本、渠道、品牌的要素整合平台,知 识 创 新,产业创新,文化融合,国际交流,人才培养,知识沙龙,有机蔬菜,科技实验室,初创企业办公,创新服务平台的目标在于促进知识创新。为时尚设计师、健康生活方式、科技创新创业、前沿科技交流提供文化交流、观点碰撞、人才挖掘的平台，是一个“知识娱乐中心” 创新服务平台的功能高度融合。Collaborate Office为企业或个人提供微型、灵活的租赁方案；知识沙龙类似于创业咖啡厅的交流平台，采用会员制形式；剧院、会议室提供会议、讲座服务；THE LAB 为许多企业提供个性化的展示和销售平台,促进产业创新、文化融合、国际交流、人才培养、资本流动，推动知识创新和价值创新,资本流动,绿色、生态、智慧、人文的前沿示范标杆,公共绿地、屋顶绿化、公共空间、文化设施等充分展示低碳、智慧、人文理念,绿色建筑,公共空间,屋顶绿化,文化设施,上海龙湖虹桥天街在购物中心和写字楼顶部全部实现屋顶绿化,瑞安虹桥天地在综合体中设置了“金元宝”文化演艺中心，提升了城市人文精神,日本东京中城在综合体开发中保留了足够面积的城市公共绿地和开放空间,利用公共空间节点设置艺术设计馆或低碳展示馆，推动综合体项目前沿科技理念的示范作用,总体定位,功能配比建议,空间布局建议,物业处置方式建议,物业开发时序,规划指标和限制条件,备注：根据客户提供资料，B-10-01地块包括安置房和商品房。其中：安置房总建筑面积110965.00平方米，其中商业金融85135.00平方米（包括3.5万平方米商业和约5万平方米办公），住宅25830.00平方米，分摊安置房用地19131.161平方米（28.697亩）；开发商品房建筑面积93081.95平方米，其中商业金融78102平方米，住宅14979.95平方米，分摊开发房用地16049.349平方米（24.074亩）,是商务中心区不可缺少的产品，为区域提供生活性、愉悦服务，满足人们多样化选择 通常占有比例仅次于写字楼 亦是商业核心区、交通枢纽等区位的重要组成部分，可为写字楼、酒店和服务式公寓物业带来投资机会 商业内知名商家可协助物业提升项目整体档次和其它物业的投资价值 有稳定的租金收入 在非商业核心区可通过商业物业的品牌/复制效应带动区域的地产发展,城市综合体各物业间的功能互补关系,写字楼:重要组成部分之一,是商务中心区必不可少的产品类型 通常占比较高 写字楼租客构成体现物业整体档次同时为为商业、酒店和服务式公寓提供稳定的消费人群 稳定租金收入保证项目的投资收益的实现，亦可为非商务核心区中如商业中心区和新兴区域提供配套产品,酒店/服务式公寓:树立形象,酒店因投资成本高，通常根据市场情况决定是否建设 通常在整体综合性物业中占比不大 高星级酒店能为整体项目带来知名度和信誉保证，帮助提升其他物业的投资价值 为区域提供高素质流动人群 依托于写字楼和商业物业的定位标准和市场表现，是综合性物业中的配套产品 24小时服务保证区域持久的繁荣活力,商业：主要组成部分,是大规模开发物业的组成部分 平衡项目整体资金压力 可协助培育商业的市场 为区域商务人士提供便捷的居住场所,住宅/公寓:平衡投资,总体建筑体量示意,总体建筑体量示意,总体建筑体量示意,总体建筑体量示意,分地块功能配比,分地块功能配比,总体定位,功能配比建议,空间布局建议,物业处置方式建议,物业开发时序,A-04-04（北侧地块）：布局方案分析,A-04-04地块容积率高（6.0），需要布局3-4栋高层满足开发强度要求； 地块建筑密度（45%）限制严格，不具备布局独立用地购物中心的条件，因此本地块商业以办公首层配套或公寓裙房商业的形式； 高端五星级酒店 为增加项目总销售货值，尽可能增加裙房商业的面积，同时根据项目地块合理的业态功能配比，建议裙房商业面积不超过8000平方米 公寓裙房商业不临主街，需要从产品上寻求差异化突破,A-04-04布局方案,A-04-04（北侧地块）：产品类型,高端国际公寓,裙房商业,裙房商业包括写字楼首层配套商业、酒店公寓服务配套功能，内部形成商业围合空间，有利于商业客流动线连贯组织,以酒店贴牌管理的方式管理高端国际公寓，提升公寓产品溢价，导入高端长住客群 建筑面积约4.6万平方米,标准甲级写字楼,与酒店、公寓匹配，布局1栋标准甲级写字楼；综合考虑容积率和建筑密度要求，写字楼标准层平面约1500平方米,高端五星级酒店,为提升项目整体档次，设置1个高端五星级酒店，约300间客房，建筑面积约3万平方米,业态布局参考：上海浦东嘉里城,浦东嘉里中心位于上海浦东花木核心地段，紧邻上海新国际博览中心和世纪公园，地块西南角与地铁7号线花木路站连接 包括1栋39层写字楼，1栋31层五星级酒店、1栋26层酒店式公寓，商业和新国际博览中心2号入口大厅。,业态布局参考：上海浦东嘉里城,浦东嘉里城以两部分裙房商业围合出内部中庭，形成内部步行空间 围合结构便于商业内部环形动线组织， 新国际博览中心2号入口大厅从二层与商业部分连接，商业业态以快餐为主,新国际博览中心2号入口大厅,酒店,服务式公寓,办公,中庭,地铁站,地铁站,中庭,商业动线,A-04-04（北侧地块）：产品面积指标,A-04-04（北侧地块）,标准甲级写字楼的商业配套、公寓裙房商业与酒店商业共同围合形成开放空间，汇聚人气,开发意向,高层建筑高度错落有致，临近主干路的建筑强调地标特征 从地铁站、公共广场和城市绿地，利用楔形绿地，将绿化步行空间引入项目内部，办公商业裙房设置在步行主要通道和绿化景观带中,A-13-02（中间地块）：布局方案分析,A-13-02地块比较方正，临城市主干路，有很好的临街展示面，综合考虑建设用地面积和建筑密度，有条件建设独立占地的购物中心 根据实地踏勘，目前在建的地铁二号线长江路站西南出口与本地块仅200米距离，有利于地铁客流导入购物中心 设置SOHO和LOFT公寓产品，可以与购物中心从主题、特色、活动、客群、配套服务设施方面实现互动共享，发挥综合体协同效应 购物中心持有经营，公寓散售，有利于制定灵活合理的租售策略，实现开发现金流平衡,A-13-02布局方案示意,广场绿化,A-13-02（中间地块）：产品建议,主题购物中心,引入创新业态，建设地上约5.4万平方米，地下约1万平方米的主题购物中心 充分利用广场、屋面和立体绿化，提供文化休闲和娱乐活动，增强购物中心对家庭活动的吸引力,SOHO公寓,2栋SOHO公寓，兼顾中小型企业办公，采用适中的标准层平面和层高，有利于提高使用率、舒适度和租赁分割的灵活性，便于制定灵活的租售结合,A-13-02布局方案示意,LOFT公寓,1栋LOFT公寓,增加公寓产品的多样化,参考案例：北京颐堤港,位于北京市朝阳区酒桥仙区域，直通地铁14号线将台站，占地约为5.9万平方米，总楼面面积约为17.6万平方米 项目包括1栋甲级写字楼、1栋商务酒店（东隅）和1个大型购物中心，吸引外资企业入驻，主题商务休闲酒店满足商旅客户需求，商业强调慢享生活、感受自然的潮流时尚,写字楼,酒店,购物中心,A-13-02（中间地块） ：产品面积指标,A-13-02（中间地块）,购物中心由室外绿化与相邻学校相隔，动静分区，主要入口设于东北侧 SOHO公寓和LOFT公寓提供了多样化公寓产品,开发意向,将主要临街面留给购物中心，结合地块条件，独立占地的购物中心，尽可能避免办公、酒店等高层建筑核心筒对商业动线的影响 充分利用地块内的广场和屋顶绿化，与室内活动空间互动，提升购物中心的主题性、体验性 购物中心内部为特殊创新业态预留高层高空间和硬件设施条件,B-10-01（南侧地块）：布局方案分析,B-10-01地块紧邻地铁二号线南环路站和南三环，项目南侧是绿都地产紫荆华庭的综合体项目； 将居住功能区与商业功能区适当分离，主要临街面留给商业功能区； 回迁商业和回迁办公融为一体，便于后期统一运营管理； 街铺紧邻地铁主要出入口，与公寓或住宅底商结合，充分利用地铁客流、商业客流和临街面，提升街铺价值,B-10-01地块布局方案示意,28F+3 公寓,28F+3 公寓,3F商业,28F+2,27F+2,2F 商 业,2F商业,29F+2 公寓,29F+2 公寓,29F+2公寓,车行入口,34F,案例借鉴：华贸天地,集中商业和街区商业结合，在高层公寓/住宅内部形成700米长的两层（地下一层和一层）步行商业街区,700米,东区：已开业,西区：在建中,案例借鉴：华贸天地,零售、餐饮、服务、娱乐在商业街区中交叉分布,B-10-01（南侧地块）：产品面积指标,B-10-01（南侧地块）,南侧地块包含回迁办公、回迁商业、回迁住宅和商用住宅；SOHO公寓、街铺 居住功能物业集中在地块东区，包含回迁住宅、商品房和公寓，由街铺围合形成街区氛围,开发意向,充分利用写字楼和公寓裙房商业，相辅相成，形成商业街区，有利于制定更为灵活的租售策略； 充分利用地铁、广场、道路、景观等元素，将商业客流导入到商业街区中； 充分利用地铁站点客流和临街面，提升临街商业价值。,总体定位,功能配比建议,空间布局建议,物业处置方式建议,物业开发时序,资产退出和处置,退出方式,酒仙桥科研培训中心基本信息 规划用途：教育科研用地 土地面积：1.14万平米 总建筑面积：4.02万平米 2007年东光兴业和北京国土资源局，以2963.02万元，通过协议出让的方式取得项目国有土地使用权。 2011年10月26日，阳光股份旗下东光兴业100%股权出售给中国食品发酵工业研究院，该交易将为公司回笼资金6.3亿元，产生投资收益2.29亿元，占公司2011年净利润的52.6%。,资产退出和处置项目公司股权转让,阳光股份通过股权转让项目公司,北京国土局,2007年 协议出让约3千万,