西安2018年上半年市场报告

,2018年上半年西安房地产市场信息报告,创典全程地产机构 2018年6月30日,目录/Contents,政策预览,土地市场,西安市场,房企动态,政策预览,政策预览,构建“一圈一轴三带”空间格局“一圈”：由西安、咸阳主城区及西咸新区为主组成的大西安都市圈；“一轴”：即沿陇海铁路和连霍高速的主轴线；“三带”：即包茂发展带、京昆发展带、福银发展带。到2035年，城市群质量得到实质性提升，建成经济充满活 力、生活品质优良、生态环境优美、彰显中华文化、具有国际影响力的国家级城市群。,国家发改委正式发布关于印发关中平原城市群发展规划的通知，西安定位建设国家中心城市，强化西安服务辐射功能。,西安获国家发改委批复建设“国家中心城市”,政策预览,西安“最宽松户籍新政”实施，简化落户流程，提升服务标准,缩短9类业务办理时间,简化70%的证明材料,放宽单位、社区集体户家属随迁限制,推出10项服务承诺、落实4项监督保障措施,户籍 新政,政策预览,“”再次强调“房住不炒”去投资化，奠定未来房地产发展的长期方向,政策解读：2018年“”期间，再次强调“房住不炒”，建立房地产长效调控机制的思路，中短期内，通过差别化调控与金融监管，促使房地产“去投资属性”，中长期内，通过完善租赁市场、推进棚户区改造，建立房地产长效调控机制。,政策预览,西安房管局发布紧急通知规范楼盘销售，西安成为全国第6个摇号买房的城市,政策解读：这是继上海、南京、长沙、成都、杭州等城市之后第6个正式出台摇号方式公开销售，政策的出台有利于建立公平、透明的市场环境；在政府的监督下，杜绝部分开发商以全款优先、车位捆绑销售等行为损害客户的正常权益，这次监管政策的及时出台，对规范房企行为，疏导稳定消费者心态有积极作用；短期能够平稳市场，但最根本还需从市场供应及控房价等方面缓解房荒及客户恐慌性购房，促进市场能够平稳、有序、健康发展。,政策预览,落户政策持续宽松，刺激新增购房需求将有所上涨，进而推动价格的上涨,政策原文,4月17日，西安再发24条新措降落户门槛：普通员工和农民工也有望落户 西安户籍新政规定：国有企业最近连续3个纳税年度缴纳税额累计100万元以上，可申请其企业员工及配偶和子女落户；股份公司连续3个纳税年度缴纳税额累计在10万元以上，公司法人代表可申请企业员工及配偶和子女落户；个体工商户年度缴纳税额在2万元以上，其本人及配偶和未成年子女，可申请落户；新政策还显示，没有学历、职称、职业技能等的企业员工，从事个体经营的农民工，也可以在西安落户。 4月27日，西安户籍再出新政，全面开放35岁以下企业法人、股东和企业员工落户大西安凡是在西安市市区依法注册登记的股份有限公司、有限责任公司，可申请年龄在35周岁以下（含35周岁）的法人、股东和企业员工落户大西安。所需材料只需提供企业法人代表身份证和企业工商营业执照。申请人主动提出申请自己企业员工落户的，只需提供企业出具的入户介绍信和入户员工花名册。凭以上材料，可申请落户集体户或社区集体户。,西安落户门槛进一步放宽，从引“人才”战略放宽至“普通员工和农民工”再到全面开放在西安创业的35岁以下企业法人、股东和企业员工落户大西安，人口争夺战愈加激烈 。继多次宽松政策后，截止目前已有近50万人落户，潜在新增购房需求不断上涨，在一定程度上推动住房价格的上涨 。,政策解读,政策预览,西安市房管局发布关于开展商品房销售秩序专项检查工作的通知,针对近期违规销售市场乱象，房管局出台监管政策对违法违规的房企及经纪公司采取处罚措施，本次是继2017年连续监管政策出台后的第五次发力，将对市场形成较强冲击，对规范市场秩序，保障市场平稳健康发展起到重要作用。,政策原文：西安房管局发布通知，开展为期6个月的商品房销售秩序专项检查。检查内容：(一)未取得商品房预售许可证，直接或采取内部认购、交纳诚意金、排号等形式变相预售商品房；(二)不一次性公开销售全部准售房源，捂盘惜售或变相囤积房源；(三)未按规定在销售现场公示商品房预售许可证、商品房买卖合同示范文本、房屋预测面积、预售资金监管账户及监管银行等信息；(四)委托未经备案的房地产经纪机构代理销售商品房；(五)发布虚假房源信息和广告，垄断房源，操纵市场价格；(六)通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，造谣生事，误导市场预期；(七)意向购房人数多于可售房源的，未采取公证摇号方式公开销售商品住房；(八)以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；(九)商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或收取未标明的费用；(十)违反商品房预售资金监管相关规定，擅自挪用预售款项；(十一)将已经销售并作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人；(十二)提供虚假证明，规避限购政策，扰乱市场秩序及其他不正当经营行为；(十三)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。 (十四)其他违反房地产市场管理法律法规政策的行为。,政策预览,西安市政府下发关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知,通知进一步提高限购门槛：在全市住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。二手房交易条件由此前的“满二满五”放开至“满二满三”。西安市房管局建立统一的商品住房意向登记平台，按照刚需家庭、普通家庭分类登记。每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。通知对刚需家庭进行了确切规定，明确未婚、离异不满3年的单身不属于刚需家庭。公证摇号售房时，应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭，同时，应以刚需家庭、普通家庭为先后顺序，分类别组织摇号排序。刚需家庭在本类别摇号未中时，还可再次参与普通家庭摇号排序。通知房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米；3万平方米以下的，须一次性申报。严禁以多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间。,点评：此次西安楼市新政重点是房地产市场监管政策，其中对房地产开发企业层面的监管内容主要体现在商品房预售许可及交易管理、商品住房开盘销售管理、公证摇号售房管理等，杜绝分批、摇号弄虚作假等行为；对于购房者方面，优先保障刚需群体购房需求，并对刚需家庭进行明确的界定，对失信购房者设“黑名单”制度；同时暂停向企事业单位及其他机构销售住房，以此杜绝投机炒房行为。,西安为关中平原城市群“核心”，引领陕甘晋12城,城市发展,西安作为关中平原城市群核心，是整个西北的龙头和中心，承载着西北发展的重托，有利于周边城市与西安形成协同效应，从而带动周边城市的经济发展向更高的台阶。,关中城市群的范围：核心城市为陕西的西安(咸阳)，次核心城市有陕西的宝鸡、铜川、渭南、商洛、杨凌，甘肃的天水，平凉、庆阳，山西的临汾、运城，共12个城市。其中仅西安为副省级省会城市，其它均为所在省的二线地市，西安（咸阳）被明确为关中平原“核心城市”。规划期限：2017年2035年战略定位：建设具有国际影响力的国家级城市群、内陆改革开放新高地。,西安“北跨”，富阎板块正式划归西安代管,城市发展,西安“北跨”是实施大西安战略的决定性一步，在大西安“北跨、南控、西进、东拓、中优”布局下，构建大西安平台,富阎产业合作园区,规划面积：60平方公里（富平35平方公里，阎良25平方公里）； 功能布局：“两廊七片”温泉河生态走廊、石川河生态走廊、新兴产业发展区、通用航空产业区、先进制造业发展区、军民融合发展区、荆山塬生态休闲区、栋阳城文化展示区、航空文化示范区。,500强企业抢滩西安市场，重大产业项目陆续落位，西安经济发展进入“快车道”,城市发展,西安国际港务区牵手阿里巴巴，六大项目构建基于溯源体系建设和大数据的“新电商、新金融、新零售”模式,腾讯超200亿布局大西安建设，五大项目签约落地 腾讯双创小镇落户浐灞； 西安公共交通乘车码项目； 与陕西省交通厅签约，“互联网+交通”领域合作； 与陕西省文物局签约，智慧服务平台； 与陕西历史博物馆签约，共建陕历博“无现金馆”，借助人脸识别技术，实现“刷脸”入馆。,菜鸟网络泾河新城投资10亿建西北智慧物流中心，预计2018年内动工,大疆创新中心及全球技术支持中心落户高新区。大疆创新科技计划未来5年内，在高新区设立千人级的创新研发中心及全球技术支持中心。创新中心，将在精密制造、智能系统和无人飞行器等多个核心领域开展研发。,大西安发展新规划，明确重点建设三个副中心城市，未来城市近郊区域房地产市场将迎来新一轮巨变的窗口期,城市发展,新的发展规划从产业发展格局、城市建设、交通、教育等各领域为未来几年西安发展指明方向， 其中对渭北新城、3个副中心城市（临潼区、阎良区、鄠邑区）及5个城市组团有了明确的规划，未来这些区域将承接主城区人口、产业转移、楼市发展有望进入升温期。,发展目标：2021年国际化大都市初步建成； 发展格局：实施“北跨、南控、西进、东拓、中优”战略，形成大西安“三轴两带多中心多组团的城市发展格局； 建设国际水准中心城区：建设西咸新区新中心、建设渭北新城、建设现代化副中心城市、建设功能完善城市组团； 打造国际级交通体系：打造区域铁路运输中心、构建航空开放门户、建设城市轨道交通网络、建设市域快速路网； “三廊一角一通道”产业格局； 打造世界级古都品牌；加快西安教育强市建设。,政策总结,土地市场,土地市场,供求出现井喷，房企拿地需求旺盛，土地市场现开门红,土地市场现开门红从2018年1月份开始，土地市场依然热闹，房企拿地积极。1月初，西安土地市场市场就火热起来。主城各区域纷纷推出经营性地块，浐灞更是将位于世博大道、欧亚大道区域的地块出让，若不出意外，2-5月份将有不少地块密集成交。成交方面，除西咸外，港务和曲江为主力成交区域，热点地块集中成交，目前的土地市场可谓供需两旺，手握余粮的房企拿地态度积极，在此背景下上半年土地市场可谓开门红。,房企联合体抱团“力量大”，华润成本月土拍市场最大赢家从1-5月份的土地市场上活跃着多家知名房企，如华润、绿城、融创等，值得关注的是，在“高单价”、“高总价”的压力下，开发商联合拿地成为房企主流，港务区供应的5宗地被联合体瓜分，“华润+港务”共摘得3宗住宅用地，合计面积243.5亩，为奥体中心项目配套用地;“绿城+港务”共摘得2宗住宅用地，合计面积326.8亩，绿城摘得的两宗地明确规定该宗地用于全运村项目建设，需与西安奥体中心同步建成投用，竣工后先交付赛事组委会使用，待赛事结束后方可作为商业开发用途。值得一提的是，一贯低调的华润置地从今年初以来积极布局，相继拿下曲江新植物园板块和会展中心板块优质地块，总出让金超24亿元。不管是牵手还是单枪匹马，新一轮力量对决已经展开。,土地市场,开发商齐发力，打响上半年土地争夺战,龙湖北寨子村城改项目成功出让 拉开本月土地盛宴帷幕2月6日，龙湖竞得西安城南4宗地块，共计184.49亩，位于西安城南板块清凉山公园北侧。该地块地理位置优越，属于西安市城南区域核心板块，是西安发展早、资源配置与城市配套成熟的产业及居住人口密集区，而这四宗地块未来将开发为高端住宅项目。金茂、中海19亿进城南，摘得大学城板块居住、商服用地12日长安区学府大道以北4宗商住、文化设施及中小学用地以现场拍卖的方式成交，土地面积共计281.56亩，成交总金额19亿元，宗地均设最高限价，中海13.6亿摘地约197亩、首进西安的金茂集团以5.4亿摘地84亩，从楼面地价及容积率看，这两块地的产品和未来售价将对大学城板块产生较大的影响。,海亮、华远再次光顾浐灞，本土背景的中小房企借势分羹2月，大西安“东轴线”浐灞再次发力，成交地块13宗，面积达971亩，成交总金额43.2亿元，还有两宗超过最高限价终止拍卖， 土地获得者中，除华远、海亮是品牌房企外，还有很多不知名房企，从中不难看出，随着浐灞生态区整体的向好趋势，大量品牌房企入驻，本土背景的中小房企的地缘优势也开始显现，浐灞的地产价值已经被越来越多的置业人士和房企垂青。沣西新城出让30宗土地，大牌地产商沣西抢地，溢价率超200%2月24日，西咸新区沣西新城多宗土地拍卖，吸引了包括碧桂园、万科、中海、雅居乐、金地、正荣、莱安、紫薇等多家大牌地产商的争夺，这种激烈争夺直接将沣西新城的地价从此前的150-200万元/亩拉升到了700万元/亩以上，楼面价超过4000元/平米。不管是从地价，还是楼面价，沣西新城直逼西安主城区！,