最新物业公司管理制度

最新物业公司管理制度最新物业公司管理制度 目目录录 公共制度.3 一、接待来信来访来电投诉制度.3 二、管理人员文明服务标准.3 三、员工文明服务要求.4 四、员工廉洁工作制度.4 五、对外服务工作管理制度.5 日常工作管理制度.5 奖 惩 制 度.6 考 勤 制 度.8 请 销 假 制 度.8 财 务 管 理 制 度.8 水、电工管理制度.9 机器设备管理制度.9 第一章 目 的.9 第二章 原 则.10 第三章 适应范围.10 第四章 设备管理组织.10 第五章 职责.10 第六章 设备管理的注意事项.10 第七章 设备管理档案.11 第八章 设备的安全使用及维护要求.11 第九章 设备报废.11 第十章 安全工作注意事项.11 第十一章 公共区域照明灯具.12 第十二章 消防水泵、排污泵.12 第十三章 记录与表格.13 秩 序 部 管 理 制 度.13 秩序部的职责.13 秩序部长职责.14 秩序组长的职责.15 秩序队员职责.15 秩序人员的基本要求.16 请销假制度.19 秩序人员奖惩制度.19 环卫保洁工管理制度.21 公共制度公共制度 全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制 度。 一、接待来信来访来电投诉制度一、接待来信来访来电投诉制度 为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系， 提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主（住户）反馈的每一信息，特制定 本制度： 1、实行“首问责任制” ，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任 何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自 己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住户）反应的问 题当场予以接待，而后转告相应部门。 2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于小区、行政办公楼管理的看法、建 议、意见等。 3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，某某物业” 。 4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到 一视同仁。 5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。 6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报做到事事有着落，件件有回音。 7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好 解释工作,积极同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事。 8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小投诉，把矛盾消灭 在投诉之前。 9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入 探讨并找出解决办法，防止重复发生。 10、对投诉要记录，投诉资料要存档。 二、管理人员文明服务标准二、管理人员文明服务标准 1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一” 理念。 2、统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。 3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。 4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋 私。 5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工 作。 6、对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，动之以情，不 以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。 7、热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主的投诉、批评、建议，要 及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、更不允许有打 击报复的现象发生。 三、员工文明服务要求三、员工文明服务要求 1、热爱本职工作： 、要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。 、刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。 、待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。 2、文明管理： 、仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。 、语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不 讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话” 。 不能取笑人、不能训斥人、不报复人。 、主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样， 大人与小孩一个样，忙时闲时一个样” 。 、优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种 便民服务。 、讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业 道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。 四、员工廉洁工作制度四、员工廉洁工作制度 1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。 2、自觉抵制不正之风，严守法纪。 3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。 4、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。 5、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。 6、不乱收费或收费不开收据。 7、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。 8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。 9、维护公司利益，遵守公司机密。 10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。 11、不挪用、拖欠和侵吞公款。 12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。 13、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。 14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。 15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。 16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。 五、对外服务工作管理制度五、对外服务工作管理制度 1、思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。 2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作； 工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便接受业主、住户监督。 3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在 工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不良行为，一经发现，立即作辞退处理，情节严重 者还将追究法律责任。 4、工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。 5、凡业主、住户付给服务费一律交公司，并开具收据或发票，若私自收取小费者，一 经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。 日常工作管理制度日常工作管理制度 为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、 工作秩序，特制定本制度。 一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和 具体工作目标，严格履行自己的职责。 二、 全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍 不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行） 三、 做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与 工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。 四、 严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须 认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。 月底汇总，于次 月 1 日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。 五、 严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离 岗后请假，违者按旷工处理。 六、 对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其 本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合 同处理） 七、 严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第 七条执行。 八、 严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复， 一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。 九、 除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响 或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。 十、 水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事 求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。 十一、工作时间定为每天 8 小时， （法定节假日据情况安排休息） 。 十二、对业主提出的各种合理服务要求，在规定范围内的要立即去办， 服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。禁止出现推 诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。 十三、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首 先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意 为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。 奖奖 惩惩 制制 度度 为充分调动职工的积极性和创造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常 的工作秩序特制定本规定。 奖奖 励励： 一、 对完成年度工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由公司进行 统一表彰。 二、 对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。 1、对工作中提出合理化建议，给公司带来经济效益的员工(如：加班)。 2、做好人好事被当地机关表扬给予奖励。 处处 罚罚： 三、 工作迟到或早退 10 分钟以内处罚 10 元，10 分钟以上处罚 20 元； 30 分钟以上者按旷工处理（30 分钟以上为半天，1 小时后为一天） 。 四、 旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资；旷工 超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。 五、 消极怠工，工作时间内上网、打扑克、下棋或干私活发现一次处罚 20 元。 六、 无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。 七、 打架斗殴，聚众闹事，影响工作并造成影响的，除视情节轻重移交 有关机关处理外，单位将据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依 法刑事拘留的，按解除劳动合同处理。 八、 利用工作之便以权谋私，接受用户好处（包括喝水、抽烟、吃请等） ， 一经发现除返还或赔补外，发现一次处罚当事人 200 元，情节严重的加倍处罚。 九、 除工作需要外，严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性 工作安排或住户的服务要求，发现一次处罚 50 元，如给公司造成损失由当事 者一并赔偿。 十、 对游客提出的服务要求，不得推诿不管或置之不理，发现或游客举 报反映给公司一次处罚 50 元，出现游客上告或举报给公司一次，发现一次处 罚当事人 200 元。 （正当理由除外） 十一、严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。 十二、严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月 1 日报公司经理， 审核签字后备案并编制本月工资表，如发现考勤记录与实际出勤情况不符，扣 责任人 30 元/次。 十三、工作要负责任，因玩忽职守造成的辖区内各类事故及损失，按损 失的实际造价予以赔偿。 十四、对员工的各类处罚，均由经理办公会研究同意批准后执行。 考考 勤勤 制制 度度 一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早 退。 二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。 三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作 假，公司将不定期检查。发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚 （按奖惩制度第十三条执行） 。 四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计 算员工工资。 五、考勤记录要于次月 1 日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资 表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。 请请 销销 假假 制制 度度 一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。 二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现 先离岗后请假的现象。 三、职工请批假范围请假半日以上（含半日） ，须提前写出请假报告，由 经理或主管批准。 四、因病请假一日以上（含一日）须有正规医疗部门的证明手续。 五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按公司的有关规定执行。 六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二条执行。 财财 务务 管管 理理 制制 度度 一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递