华工房地产法学授课(本科)

房地产法学授课提纲刘 国 臻 （2011年9月）前言o 一、课程性质、考核范围和授课形式 o 二、房地产法学教学与研究状况 o （见房地产法教学参考资料之一）o 三、教材和参考书目 o 1.程信和、刘国臻编著：房地产法，北京大学出 版社2010年9月第二版，国家“十一五”规划教材。 o 2. 李延荣、周珂著：房地产法，中国人民大 学出版社2008年7月第三版。 o 3. 金俭主编：房地产法学，科学出版社 2008年年3月版。 o 4. 陈耀东主编房地产法，复旦大学出版社 2009年10月版。 o 5. 吴庆宝主编：民事裁判标准规范，人民法 院出版社2006年1月版。o 四、我国房地产立法的总体评价 o （一）立法新 o 现行立法1990年以后出台。 o （二）繁杂 o 从建国到现在房地产立法文件上千个。o （三）效力层次低 o 法律少、行政法规、部门规章、地方立法和 规章司法解释多。 o （四）经济法学特色 o 名称、立法目的、内容和法律法规汇编。 o （五）滞后 o 按揭、物权、土地征收。o 五、如何购房 o （一）房地产的两大价值（功能） o （二）购房的目的性 o （三）风险防范第一章 房地产法概述o 第一节 房地产、房地产市场和房地产业 o 一、房地产的法律含义 o (一)现实生活中的房地产 o 房地产是土地、房屋的财产的总称。 o 房产与地产有时可分，有时不可分。 o “房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时 指土地或房屋，有时指土地和房屋。o （二）法律意义上的房地产 o 在我国现阶段，土地所有权为国家土地所有 权和农民集体土地所有权两种。 o 房屋方面，我国存在三（四）种所有权：国 家所有，集体所有，个人所有。o 综合起来说，房地产作为一项财产，在法律 上反映为房地产权。其中，当土地单独作为 地产时，指的是土地所有权、土地使用权； 当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房 屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋连为 一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内 的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围 内的土地使用权。o 二、房地产市场及其发展 o （一）房地产市场的概念和特征 o 我国现时所称房地产市场，是指国有土地使 用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产 转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的 总称。o 土地和房屋这两种生产要素，已逐步成为市 场经济的重要组成部分。 o 房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯 彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但 作为一类特殊商品交换，它又具有自己的若 干特性。表现在：o 1.综合功能 o 2.多级市场 o 3.法定形式 o 4.部分限制 o 5.国家适度干预o （二）房地产市场的发展 o 1978年12月中共十一届三中全会，正是在 这种新的社会历史条件下，房地产市场在我 国的大地上逐步兴起并蓬勃发展。o 第二节 房地产关系的法律调整 o 一、房地产关系 o （一）房地产关系的概念 o 房地产关系是指人们取得、开发、利用、经 营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房 地产关系本质上属于经济关系，因为它具有 直接的物质内容。o 房地产关系又是一类特殊的经济关系，其一 是土地资源的稀缺；其二是土地、房屋的不 可位移；其三是对不动产的法定要求。o 房地产关系，按其法律特征，可分解为民事 （商品）性质的经济关系和行政管理性质的 经济关系。 o （二）房地产关系的分类 o 上述两种不同性质的房地产关系，有时各自 单独存在，有时又交织在一起而构成综合性 经济关系。无论采用行政处理，抑或采用司 法处理，首先都需要对房地产关系进行分 类。o 1.行政复议法第6条规定：“有下列情 形之一的，公民、法人或者其他组织可以依 照本法申请行政复议：对行政机关作出的关 于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草 原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权 或者使用权的决定不服的”。o 第30条第2款规定：“根据国务院或者省、 自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘 定、调整或者征用(收)土地的决定、荒地、 滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权 的行政复议决定为最终裁决。” o 依照上述规定，因对行政机关就土地、矿 产、森林的权利归属处理不服而引起的争议 应列为行政管理性质的关系。o 2.最高人民法院1992年11月25日发出的 关于房地产案件受理问题的通知。该 通知提出了三点意见： o 第一，凡公民之间、法人之间、其他组织之 间以及他们相互之间因房地产方面的权益发 生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产 所在地人民法院的民事审判庭依法受理。o 第二，公民、法人和其他组织对人民政府或 者其主管部门就有关土地的所有权或者使用 权归属的处理决定不服，或对人民政府或者 其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决 定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼， 由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法 受理。o 第三，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉 条件的属于: o (1)历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷， o (2)因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起 的房地产纠纷， o (3)因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等 房地产纠纷， o 均不属地人民法院主管工作的范围，当事人为此而 提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉 ，可告知其找有关部门申请解决。o 按照以上意见，当事人之间的房地产权益属于民事 性质的关系； o 行政相对人与行政管理机关之间就房地产管理事项 引起的关系属于行政性质的关系； o 至于历史遗留问题、体制变动问题、单位内部问题 ，因其情况过于复杂，不属于人民法院受案范围， 可由各有关部门、单位自行处理，但分析起来，还 是可能分别属于民事权益关系或者行政管理关系 的。 o 举例：德国鸡事件。o 3.最高人民法院1996年7月24日在其关 于受理房屋拆迁、补偿、安置等条件的批复 中提出：第一，公民、法人或者其他组织 对人民法院或者城市房屋主管行政机关依职 权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题 的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的， 人民法院应当作为行政案件受理。o 第二，拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置 等问题发生争议，或者双方当事人达成协议 后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机 关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法 向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为 民事案件受理。 o 以上意见，也是把平等主体之间的民事（商 品）性质的关系与不平等主体之间的行政管 理性质的关系明确地区分开来。o 二、我国房地产立法发展及概况 o （一）新中国成立到1978年12月 o 1949-1958年，我国的土地制度发生了巨 大的变化。首先是通过实施1950年6月28 日的土地改革法。 o 从总体上看，到1978年12月，房地产方面 称得上是“立法”的规范性文件甚少，主要是 依靠大量政策和行政文件进行管理。o （二）十一届三中全会以来 o 1宪法 o 宪法规定了土地实行国家所有和集体所 有；规定保护公民的合法的房屋所有权。 o 1988年4月12日国家修改宪法，规定 ：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者 以其他形式非法转让土地。土地的使用权可 以依照法律的规定转让。”o 2法律 o 1986年6月25日的土地管理法， 1994年7月25日的城市房地产管理法 等， o 2002年8月29日通过的农村土地承包 法， o 2007年3月16日通过的物权法。o 此外，还有：1989年12月26日的城市 规划法（城乡规划法）； o 1997年11月12日的建筑法； o 1999年8月30日的招标投票法； 1989年12月26日的环境保护法； 1993年7月2日的农业法（2002年 12月28日作了修正）； o 1991年6月29日的水土保持法；以及 其他相关的法律。o 3行政法规 o 土地管理法实施条例，基本农田保护 条例，城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条例，土地复垦规定，城市房 屋拆迁管理条例，住房公积金管理条例 以及其他相关的行政法规。 o 4地方性法规o 5规章 o 又分两类： o 一是国务院有关部、委，包括建设部、国土 资源部及原国家土地管理局在本部门权限范 围内制定的有关规章； o 另一类是省、自治区、直辖市和较大的市， 它们的人民政府制定的有关规章。o 6司法文件 o 1988关于贯彻执行中华人民共和国民 法通则若干问题的意见（试行）， o 1995关于审理房地产管理法施行前房地 产开发经营案件若干问题的解答， o 2003关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释，o 2004关于审理涉及国有土地使用权合同 纠纷案件适用法律问题的解释 o 2005关于审理涉及农村土地承包纠纷案 件适用法律问题的解释 o 物权法司法解释有两个： 1、关于审理建 筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释 2、关于审理物业服务纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释o 7政策文件第三节 房地产法的概念、体系和基本 原则o 一、房地产法的概念 o （一）房地产法的含义 o 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总 称。o （二）房地产法调整对象的内容 o 1土地、房屋财产关系 o 2土地利用和管理关系 o 3城市房地产开发经营关系 o 4城市房地产管理关系 o 5城市物业管理关系o 二、房地产法的体系 o 房地产法可以表现为一部系统的法律，即房 地产法典；也可以由众多的房地产法律规范 组成为一个整体。中国同许多国家和地区一 样，目前采取后一种立法模式。 o 我国的房地产法律体系按其内容分布划分， 应由三部分立法组成：o 一是综合法，宪法、民法通则等法 律中的有关规定； o 二是专门的法，土地管理法、农村土 地承包法、城市房地产管理法。 o 三是相关的法，合同法、担保法等 法律中的有关规定。o 三、房地产法的地位 o 有人认为房地产法是民法的内容，有人认为 房地产法是经济法的内容，有人认为房地产 法应成为一个独立的法律部门。o 房地产法的全部规范，兼具民法、经济法的 某些特征、即兼有私法、公法的因素，是一 个综合性的法律体系。 o 广东电视台有房产频道。o 四、房地产法的基本原则 o （一）我国有关法律、法规和政策文件中的 表述 o 土地管理法中没有使用“基本原则”的用 语，但使用了“制度”、“基本国策”、“原则” 等概念。o 基本农田保护条例中使用了“方针”的概 念。 o 土地复垦规定中提出：土地复垦，实行 “谁破坏，谁复垦”的原则。 o 城市房地产管理法中使用了“制度”、“ 原则”等词。 o 国有土地上房屋征收与补偿条例中使用 “原则”。o 国务院关于进一步深化城镇住房制度改 革、加快住房建设的通知，提出了深化城 镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原 则。基本原则是：“坚持在国家统一政策目 标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力 而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚 持新房新制度、老房老办法，平稳过渡， 综合配套。”o （二）对我国房地产法的基本原则的分析 o 1土地公有原则 o 2土地有偿使用原则 o 3十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕 地的原则 o 4.房地产综合开发原则 o 5.城镇住房商品化原则 o 6.宏观调控与市场调节相结合的原则第四节 房地产法律关系o 一、房地产法律关系的概念和特征 o 房地产关系经过法律的调整，上升为房地产 法律关系，即房地产权利义务关系 。 o 房地产关系是房地产法律调整的对象，而房 地产权利义务关系则是房地产法律调整的结 果。o 房地产法律关系具有以下法律特征： o 1范围的有限性 o 2客体的确定性 o 3种类的多样性o 二、房地产法律关系的要素 o 房地产法律关系包含以下三个要素： o （一）主体 o （