成都犀浦镇房地产市场调查报告

成都犀浦镇房地产市场调查报告一：犀浦镇城镇概况描述：1：犀浦镇城镇概况1：人文2000 多年前，大秦王朝蜀太守李冰为民治水，沉石犀成浦，犀浦由此得名。2：城镇区位犀浦镇距离成都市区7 公里，距离郫县县城 11 公里，位于成都市西郊内环经济带，是郫县东大门。3：城镇规模犀浦镇全镇幅员面积21 平方公里，建城区面积13 平方公里，辖11个村，11个街道居委会，常住人口6 万人，加上流动人口近20 万人。4：城镇交通犀浦镇距离双流航空港26 公里，距离郫县火车站安靖镇内6 公里。国道 317线.成灌高速公路 .羊西线.沙西线纵贯全境，成都饶城高速路环绕全镇，犀安路. 犀方路. 犀团路.银河东路 .银河西路 .围城路等道路纵横交错，村社道路畅通，乡镇公路里程88 公里，形成了四通八达，快速的城镇交通网。正在修建之中的成都市地铁2 号线，全线呈东西走向，西起郫县犀浦镇，东至龙泉驿，全长50.6 公里，沿途共设 26 座站点。2：城镇配套设施1：基础配套设施水.电.气.通讯等基础设施完备，由成都市自来水公司供水，110千伏安变电站供电，西南石油管理局.四川石油管理局 .成都市煤气公司供气，通讯开通了国际国内直拨电话和图文传真及ADSL.LAN 宽带上网。2：生活配套设施犀浦大酒店 .铁西大酒店 .浦园. 犀浦园等一批功能完备 .环境优美的酒店在犀浦镇建成营业； 目前犀浦镇拥有交通医院 二级甲等.公立医院一级甲等以及众多社区医院；商场目前暂无大型商场，但是拥有红旗连锁 .互惠连锁 .好邻居超市 .东风超市 .红艳超市 等，购物很是方便；几家主要大型银行全部进驻犀浦镇；镇上餐饮娱乐较多，菜市遍布全镇，生活方便；3教育配套设施近几年来，先后成功引进了西南交通大学 .四川外国语学院成都分院.西华大学 .中医院大学 .成都纺织高等专科学校 .成都技师学院 .银杏学院 等多所大学，中学有 成都实验外国语学校 .成都外国语学校 .树德联合中学 .郫县四中等中学 ，上述学校环境优美，师资量力强大。随着学院的迁入，围绕着学院开展的餐饮.娱乐.休闲.等服务业应运而生， 有力的推进了城镇经济建设， 成为了犀浦镇经济发展的重要支柱。3 ：城镇经济1犀浦已经形成了电子信息.现代中医药 .机械制造 .印务包装.食品饮料 .石材加工为主体的工业体系。电子方面主要有银河磁体 .大唐电信 .国腾通讯 .摩托罗拉软件研发 .英特尔芯片封装测试 .迈普数据等等，医药方面有迪康.三九等等，食品饮料方面有成都大王酿造食品有限公司等等，机械制造方面有成都岚牌制衣有限公司. 成都泰昌金属有限公司等等，印务包装方面有成都之林包装材料有限公司。2：2006 年底，犀浦镇地区生产总值达到13.4亿元，全镇仅税收就达到 1.2亿元，全镇固定资产投资总额达到9 亿元，规模以上工业增加值达到8.7亿元，农业增加值达到1920万元，农民人均收入达到 6180元，招商引资到位资金2.6亿。3今年 1-3 月，犀浦镇完成工业增加值17664万元，完成全年任务 (下同)的 25.6%；规模以上工业增加值14986万元，完成25.4；规模以上工业销售收入20265 万元；规模以上工业利润1178万元；规模以上工业入库税收1209 万元；工业投资 93 万元；其中技术改造投资 93 万元。二：犀浦镇房地产市场概况描述：1：犀浦镇房地产市场概况犀浦镇由于距离成都市区仅有10 分钟车程，随着羊西线的修建开通和成灌路的改造完成， 成为成都市周边的开发热点，目前开发的住宅已有30 多个，诸如西区花园 .今日花园 .明珠花园 .金犀庭苑 .天益佳苑 .水榭花都 .惠丰丽城等等中高档小区相继建成，高性价比的优势吸引了大量购房群体到犀浦镇购房，成为了成都市又一个房地产开发重镇！2：产品特征1市场上在售项目基本上是纯板楼设计、一梯两户四户、南北通透。22003 年以前 市场上大部分是多层项目均为7 层，2003 年三大产业所占的比重（亿元）35.8, 26%58.95, 43%42.47, 31%第一产业第二产业第三产业在世界游乐园旁边开发了犀浦镇第一个电梯公寓项目： 惠丰丽城。目前犀浦镇开发项目以电梯公寓为主，多层为辅。3主流户型面积： 二房 85-90 左右、小三房 100 左右，大三房 120 -140 。4框架结构为主： 市场已经基本完成从砖混结构向框架结构的转变；5 建筑层高：2.9 米为主； 商业项目层高基本在3.6m 到 4.2m 。6楼盘规模： 早起开发楼盘规模多在几万，进入2003 年以来楼盘主流规划变大，如已开发完毕的西区花园占地1800 亩。3：价格特征在售项目住宅主流价格在3000 元/-3400 元/；商铺主流价格在 10000 元/。项目名城住宅销售均价商铺销售均价西区名宅 3180 11000 绿荫豪庭 3200 无万树森林 3200 10000 廊桥水岸 3800 新里. 派克公馆 4200 4.需求特征1 、家庭结构：多数家庭为两代三口之家， 少数为二人、四人，其余相对较少。2户型需求： 住房户型需求为二房 .小三房和大三房，各占一定比例。3购买客户群体： 大多是犀浦周围企业上班族和做生意的人，还有一部分是成都市区方面的客户。4购买动机： 多数人是因为自己的住房需求，占绝大多数，还有一部分属于投资行为，认为目前犀浦镇房价还有较大上涨空间。5购买时机：由于成都现在房产行业形势较好，也带动了犀浦房产行业的形式，客户多半会在看好房之后下单。6物业管理：非常重视小区的物业管理，对小区绿化.小区的安全 .健身设施 .配套设施非常看重。5：畅销滞销产品分析1两房销售优于三房：由于两房的面积要小于三房，总价也比三房少，从三口之家的实用性来看，所以两房销售要高于三房。但是三房销售率要高于两房。2小三房销售优于大三房：小三房相对大三房，在功能基本相同的情况下，具有面积小，总价低的特点，获得购房者的喜爱。3大面积的三房 .四房.跃层比较 滞销：大面积三房 .四房.跃层产品由于面积在 130 以上， 超出多数消费者的购买能力，因此大面积的房子销售较慢。6：犀浦镇在售楼盘销售情况万树森林万树森林一期一房和二房占总数的40% ，全部售完，一期三房占总套数的 60% ，销售了 90% ，无四房 . 跃层户型。西区全是三房和四房户型跃层 ，总体销售已经达到了60% 。名宅绿茵豪庭已经是二期销售，全部是三房，销售已经达到了60% 。廊桥水岸全部是标间，销售情况不明。新里派克公馆一期一房和二房户型占到40% ，全本售完，三房户型销售完90% 。7：重点竞争个案分析项目 名称万树森林项目 地址老成灌路犀浦镇段物业 类型商住社区项目 规划占地 108 亩，分三期开发，由14 栋小高层构成，建筑面积180000平方米，一期容积率2.55，二期容积率 2.76 ，一期绿化率 30% ，二期绿化率 38% ，公摊率为 15%-20% 户型 配比户型面积以两房 . 大三房为主，再搭配一房和小三房，两房户型多在 90 左右，大三房多在120 -140 左右，小三房多在 100 左右，一房在 60 左右。工程 进度一期已经封顶，二期已到10 层。销售 价格起价 2780元/ ， 最高销售单价 3400 元/ ， 销售均价 3200元/ ，全款优惠 1%，按揭无优惠。销售 情况一期销售率 90% ，二期 5 月底开盘 . 客户 群体大多是犀浦镇周围企业上班族和做生意的人，还有一部分是成都市区方面的客户。项目 简析项目位于老成灌路旁，紧邻成都市车管所，是未来地铁2号线出入口， 生活和教育配套设施齐全， 以地铁 2 号线为卖点，销售形势良好。三：犀浦镇土地市场供应状况犀浦镇目前只有一块土地正在招标之中，该地块位于老成灌路旁，前身是犀浦镇影剧院，该地共有160亩，准备做影剧院 .住宅开发打造院线经济，目前正在待拆之中，平整完土地之后，准备以160 万/亩的价格起拍。四：犀浦镇主要项目 踩盘资料。项目名称项目指标廊桥水岸万树森林一期西区名宅绿茵豪庭二期派克公馆府河御景西城雅居开发商成都工贸公司四川港湘房地产开发有限公司成都成华房地产开发股份有限公司成都中攀房地产开发有限公司上海绿地集团四川大一房产公司成都川裕房产公司成都陈氏房产开发有限公司楼盘地址犀浦车管所旁老成灌路犀浦镇段犀浦镇桓山大道中段成都市高新西区晨风路羊西线蜀西路安靖镇府河边红光镇 317国道旁楼盘电话8799855587856633878538888782388887502388878122261122220建筑风格现代简约现代现代简约现代现代川西民居现代起价3780288026802980380027802600均价380032003180320042003200占地面积40 亩108 亩11 亩25 亩400 亩130 亩8 亩建筑面积1300062508.65197678总户数160 户1200 户92 户396 户81358275 户设计单位四川西南广厦建筑设计有限公司施工单位成都工贸公司物管公司四川佳美物业有限公司未定未定未定代理 /顾问时尚置业自销自销自销亿雅迪传媒广告广告公司期/现房期房期房期房期房期房期房期房面积下限3059.10120.99114.688.9885.6748.4面积上限34145206.71145.98157.38163.35134.11户型面积30.06. 32.533.434.859.10-72.33-85.86-104.99-115.56-125.55-145.04 120.99-126.34-130.98-174.66-182.04-206.71 114.6-116.14-126.44-130.9-135.4-145.98 88.98-98.47-125.16-135.72-145.9885.67.115.61163.35175.3048.4-76.8685.1-121.7886-123.5291.59-146.8106.12134.11容积率2.551.793.852.62.13绿地率30%30%30%30%32.2%建筑密度28%29.6%公摊率20%15%-20%9%20%12%-21%9%-18%20%一梯 /户2 户4 户2 户4 户4 户1户 2户2户4 户2 户8 户层差价202020停车位一期 190 个地面停车位地面停车位商铺数量暂不卖20 个无45商铺面积开盘期2007 年 3 月份2006 年 10月 29 号2007 年 1 月份2006 年 10月份2007 年 1月份2006 年 11月2007 年 5 月底交房期年底明年年底交房一期 6 月份， 二期 8月份明年 10 月份交房多层今年10 月份，电梯明年4 月份交房标准精装屋顶花园有有有有有有一楼花园无无无有有无栋数1合计 14 栋4 栋2322销售率%一期 90%60%60%一期 90%一期 80%示例项目内部配套游泳池 .网球场 .篮球场地下停车场，休闲会所，红外监控无健身设施游泳池 .网球场 .会所等等会所无广告推广主题小户型 .投资.养老 .休闲地铁 2 号线绝版多层主打校园房产创智社区府河半岛生态园林主打校园房产