商业地产营销员述职报告
商业地产营销员述职报告 商业地产营销员述职报告一、认真解读政策,理解公司经营能力和目前状况。判断将来市场也许浮现状态，以及将来也许浮现的竞争市场，提迈进行商业选址规划，将政策贯彻到实处，把握入住市场的先机！提供各个项目预算报告,按每个项目的土地价值评估、房屋价值评估、建筑规划、功能定位、投资报告、销售预算报告、百货预算等有关分析数据供公司决策。二、项目选址评估,且目前公司成功签定实行的商业广场项目:彭场、杨林尾(购物中心+步行街）、渔薪、汪桥、五七、章华、陈场、楼河(购物中心+步行街)、通海口、天门岳口(购物中心步行街)、江陵郝穴、张沟、峰口(购物中心+步行街）、监理朱河，毛嘴（购物中心步行街)。三、已知项目分析如下：略以上年净利润收入按规避风险25计算，年收入为1745万元，投资回收期约为7-年。按常规商业房产开发投资回收期计算，再除去风险25,购买的土地用于商业广场的项目回报率在1%以上。故整体用于商业广场开发的商业土地是成功的。但目前剩余出的土地，还处在尝试阶段，获利状况究竟如何，尚有待进一步证明。四、按年初本人提供应商务部的融资报告有关数据表白:新增长的商业广场将服务于乡镇的居民人数达到万人,家庭户数万户。按目前既有签订的项目,计算来年待建的建筑面积近10万平方米。所需的资金约亿。再加上今年至少再增长2-3个自用土地项目计算所需的资金流将达到2个亿左右。五、制定的全年投资筹划,制定全年发展项目选址实行筹划，协助各分公司进行现场选址的拟定。选址要点：1、商圈人口划分;2、家庭收支状况；、城区人流动向；、都市规划和商业发展方向进行判断；5、选址不要看沿街建筑，细查背后状态;6、项目立地状况:易达性、也就是我们常讲的入店率;7、市场份额的初步判断,与否可进行商业广场项目的入住。六、土地商用价值评估:重要是就土地进行商业建筑后的租金价值。也就是说按市场目前的商铺租金状况，其重点:1、土地的形态:沿街宽度、深度、长宽比、周遍的侧通道的奉献率、土地长宽比与常规土地长宽的比率等等;2、项目周遍商铺的市场租金价格；3、计算土地纵向横向递减后的既有价值；4、计算建成后的建筑体的租金价值：a建筑规划一般为b使用面积占建筑面积的比例为7%七、房屋价值评估：重要是对地表上建筑物,以及有关附着物进行价值评估。采用的措施为：1、成本计算法2、市场比较法、加权解决、综合评估计算八、项目整体的规划1、主体建筑面积的拟定:经营能力与市场份额、建筑群规划设计:拟定整体项目与周遍建筑状况,设计一种外部人流动线。3、整体商业规划的功能定位:通过市调对主体建筑、独立商铺、剩余土地规划功能定位九、经营利润分析。其重要体目前：、超市销售预算;2、百货经营预算；3、租金价格定位；销售预算是通过前期的市调有关数据，结合:市场份额计算法、消费习性推算法、经营能力测算法，进行有关的销售预测。十、财务分析:1、明确项目的利润构造、2、利润预算、3、投资总额、4、投资回收期、5、投资回报率十一、协助职责：为保证项目获利模式具有可实现性，故在以上项目本质任务外;尚有三个协助职责：1、协助财务,就公司年度发展筹划，提供有关投资所需要的钞票流，便于财务进行有关的融资报告提供根据;2、协助商业广场：内部建筑规划与商业规划的人流动向设计调节,特别是百货大楼的立体动线设计与楼层功能定位之间形成的客流动线,是体现商业建筑体的整体租金价值的核心环节；、协助招商：就目前项目商业步行街的功能定位与招商品项之间的协调。为形成整体商业建筑体的商业价值逐渐提高，奠定基本。十二、有关公司运作模式、组织构造变更等,提交改革方案。公司经营能力是强弱，是决定公司发展速度的核心。因此，在平常工作就目前所得知的状况进行有关的建议。十三、团队建设:各分公司发展人员就有关发展选址进行现场传帮带，以及有关预算进行协助性的指引。例如西流河、杨林尾进行现场分析后进行的选址后，在陈场项目中其已经掌握选址的核心:即不要看沿街门面的房屋,细查背面状况。导致公司在多次选址未果的状况下，成功选定目前项目,且实现背面水池低成本的购买。以及发展小构成员之间的互相协助工作。十四、今年的工作重点工作重点:还是以公司战略规划为主导,进行有关乡镇商业广场选址进行指引和评估。重点项目为：皂市、张港、龚场、张金、浩口、埠河、南平、新沟、郭河、沔城、玉皇。结合目前公司在今年在建商业广场项目所需要的钞票流考虑。以各个分公司所在的城区，进行便利店全方位覆盖式为主导。在公司进行转型调节阶段，进行城区市场加固,为公司调节转型争取一段时间，以实现调节与市场份额加固两不误。在公司调节提高经营能力阶段，还要实现：将来进入其她市场时,便利店迅速占领城区市场，组建分公司或办事处,奠定一种基本。先小到大的低风险投资。工作重点2:将既有项目中的设计商业步行街部分的功能定位与招商形成统一;以研发一套适合乡镇商业地产价值可持续增长的模式作为重点。
