商品房预售资金监管实施细则
商品房预售资金监管实施细则第_章总则第一条为加强本市商品房预售资金监督管理，保证商品房 预售资金专款专用，根据中华人民共和国城市房地产管理法、 城市商品房预售管理办法（建设部令第131号）、关于进一 步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 （建房201053号），结合本市实际情况，制定本办法。第二条本市行政区域内申请预售许可的商品房、经济适用 住房项目，其预售资金的存入、支出、使用及监督管理，适用本 力'法。第三条 本市商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银 行监管、多方监督、专款专用的原则。第四条 本细则所称商品房预售资金，是指预售人将其开 发建设的商品房在取得预售许可之后，竣工备案之前预售给购房 人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付 款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款）。本细则所称监管银行，是指与预售人签订商品房预售资金监 管协议、设立资金监管账户的银行。本细则所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企 业。本细则所称购房人，是指购买预售商品房的单位和个人。第二章 监管协议签订与账户设立第五条商品房预售资金实行监管制度。房地产行政主管部 门负责监督管理商品房预售资金的收存和使用。第六条 开发企业在办理商品房预售许可证时，应当与 预售款开户银行、房地产行政主管部门签订预售款监管协议，并 在银行设立预售款监管账户，商品房预售款必须按照监管部门要 求存入监管账户。第七条预售资金专用账户应以栋为基本单位设立，一个企 业有多个预售项目的，专用账户应分别设立。预售资金专用账户 名称必须为基本账户+项目名称+相关楼幢号，并且预留签章要 与专用账户名称一致。未设立专用账户的监管项目，房地产主管部门不予发放商 品房预售许可证，不予办理商品房预售合同网上签约备案、 预告登记等相关事宜。第八条 项目预售过程中，监管银行原则上不得变更。第九条 有贷款的商品房预售项目，专用账户原则上应当 开立在提供贷款的商业银行；设定土地使用权抵押或在建工程抵 押的项目，预售人应当保证商品房预售资金监管银行是该项目的 抵押权人。第十条市房地产主管部门在公示商品房预售许可证时， 应当将监管账户一并公布。开发企业在取得商品房预售许可证后，应当将监管账户 在商品房销售场所予以公示。第三章监管资金总额的确定第十一条 项目工程建设费用包括（项目所需的建筑、配套 设备、小区绿化和市政公用基础设施、公共服务设施达到同步交 付使用条件所需的建设费用）。房地产主管部门应通过项目工程 预算清册结合投标、中标通知书以及各类设备定购合同等资料， 确定监管项目所需监管资金的总额。第十二条 监管项目的建设资金总额指监管项目从申请预 售许可时的工程进度到房屋竣工交付使用时要完成各分项工程 所需投入的建设资金总和。为防止不可预见事件的发生，保证扫 尾工程的资金，监管资金的总额度应由监管项目的建设资金总额 加上该建设资金总额乘以20%的不可预见费组成。第十三条 建设过程中发生工程设计、规划变更或设备更 型等情形，涉及建设资金变动的，预售人可提交设计、规划部门 的变更核定单、建设费用调整预算书及设备订购单，向房地产主 管部门申请变更监管资金总额和商品预售方案。第四章预售款入账第十四条 预售人应在商品房预售合同中明确购房人 缴款的方式及具体时间、金额和监管银行名称、账号，购房人持 预售人开具的专用账户缴款单直接到监管银行缴款，预售人不得 自行收存预售款。第十五条购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款（含 公积金贷款）由贷款银行负责在发放贷款后五个工作日内划入监 管银行预售资金专用账户。第十六条预售人凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房 人开具售房收款收据。预售人申请办理商品房预售合同备案 时，应当提供购房人将购房款存入监管银行资金专用账户的缴款 凭证。第五章预售款使用第十七条 在监管项目竣工备案、办理房地产初始登记前， 预售资金监管账户中的商品房预售款只能用于支付本项目的工 程、建筑材料、配套设施、设备等款项和有关工程建设费用。第十八条进入专用账户的预售资金数额超过房地产行政 主管部门设定的额度后，房地产开发企业可以向房地产行政主管 部门申请提取超出部分资金，优先用于工程建设。开发贷款或其他款项已用于支付了相应期间工程建设费用， 满足建设要求的，已支付款项可折抵预售监管账户中相应监管金 额，并按照资金使用计划予以相应调用。第十九条 开发企业应当按照该商品房项目的工程建设进 度，分期申请使用商品房预售资金：（一）达到主体结构封顶的，可使用存入商品房预售资金总 额的百分之XXX ；（二）达到工程质量竣工验收的，可使用存入商品房预售资 金总额的百分之XXX ；（三）预售商品房完成初始登记后，可使用剩余的商品房预 售资金和商品房预售资金的全部利息。第二十条 开发企业申请使用商品房预售资金时，应当向管 理机构提交下列证明材料：（一）商品房预售资金使用申请；（二）经核验的房地产开发项目手册；（三）监理单位出具的工程建设进度施工完成证明。完成商品房工程质量竣工验收及初始登记的，应当提交其证 明材料。第二十一条买受人与开发企业达成退房协议并已办理相 关退房手续的，开发企业应当在二个工作日内向管理机构申请解 除退房房款部分的监管。管理机构应当自收到解除退房房款申请之日起三个工作日 内核实，并通知监管银行解除对该退房房款部分的监管。第二十二条有下列情形之一的，房地产管理部门应书面通 知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动 应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用：1、房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；2、预售项目存在严重质量问题的；3、预售项目未按期交付使用的；4、房地产管理部门认定应当暂停拨付的其他情形；5、其他违反商品房预售资金监管的行为。第六章监管账户注销第二十三条 预售项目完成初始登记并达到购房人可单方 办理转移登记的条件，房地产开发企业可向房产管理部门出具的 相关证明文件申请解除资金监管。第七章法律责任第二十四条房地产开发企业有下列行为之一的，由本市房 地产管理部门责令限期改正，暂停该房地产开发企业在本市所有 开发项目的商品房预售。1、违反本办法规定直接收存商品房预售资金的；2、未依照本办法规定及时将贷款转入专用账户的；3、未依照本办法规定使用商品房预售资金的；4、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的。第二十五条施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他 方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由房地产 管理部门依法对相关责任单位和责任人予以处理。勘察单位、设计单位违反上述规定的，房地产管理部门移交相关管理部门予以处理。第二十六条 对违反本办法规定擅自拨付商品房预售资金 的监管银行，由房地产管理部门会同相关部门按有关规定处理。第二十七条房地产管理部门和银行工作人员在商品房预 售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的， 依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第八章附则第二十八条 自201X年X月X日起申请商品房预售许可 的项目，依照本办法执行。
