大东区防护林地块定位报告20130717
远洋远洋地产东望街项目地产东望街项目 产品定位报告产品定位报告沈阳公司沈阳公司 07 16, 2013项目定位分析壹项目定位建议贰报告大纲Ø 项目目标分析Ø 项目本体分析Ø 项目客户找寻项目定位分析壹项目开发目标保证一定利润条件下，快速跑量，实现现金流项目本体分析地快位于沈阳市大东区二环外，属于东北大马路板块外延区域。隶属城市规划的主城范围项目城市区位图本案二 环三 环地块图u项目地处二环与三环之间，属于沈阳城市发展规划的主城区。u项目与宝马工厂隔街相望，毗邻陶瓷城，隶属产业区内。商业配套属于新兴房地产开发版块，大型国瑞汽配城正在开发建设中，常规大型零售商业业态匮乏，以社区型商业为主。教育配套医科大学东校区位于项目东南部，东新小学、东山咀小学位于项目南部。医疗配套周边东陶医院、华阳医院、大东区第六人民医院。市政规划大东区政府北迁，带来发展利好。项目盛京银行建设银行东陶医院华阳医院大东区第六人民 医院医科大学东校区国瑞汽配城大东区政 府新址陶瓷城二台子小学九十六中学工农路第一 小学华晨宝马地快南部教育、医疗配套齐全，地块北部是城市待开发区域。东新小学东山咀小学大东区抢抓全市区划调整重大战略机遇，形成了汽车城总规划面积50平方公里的“四区一带”总体格 局。 沈阳汽车城以华晨金杯、华晨中华、华晨宝马、上海通用北盛为整车生产核心，力求牵动全省乃至全 国汽车工业发展；以沈阳经济区八城市为依托，建立差异化、立体式、多功能、全方位汽车城配套体系。产业发展推动区域快速成熟大东区新城区规划逐步向二环外拓展，区域规划以汽车产业为核心，本地块所处汽车城规划综合服务带之上，地块区域具有发展潜力。区域内商品房开发主要集中在二环以内，2012年随龙湖紫都城开盘销售，突破二环开始向二环外发展；本地块所属位置处于地产开发的末梢。东北大马路板块日渐成熟，逐步东拓，项目地块直接承接外溢客户，发展潜力较大。项目占地10.7万，规划建筑面积26.7万，属于中等规模楼盘。项目四至及现状地块概况项目四至：项目地块东临东望街，南至规划路，西至规划路，北至规划路，地理位置较好。项目现状：地块目前拆迁基本结束，待拆迁较少。防护林北侧东西部存在高差。地块处于东北大马路东北部延长线上，未来规划地铁7号线在此经过，地理位置优越。地块方正，易于规划。东部隔东望街是宝马工厂南部待拆迁居民楼，在建安置房西部规划用地北部规划用地地块内部拥有大量原生乔木，生态资源优势强，南部毗邻辉山明渠，景观资源优势显著。项目本体属性近二环，产业区，当期城市地产开发末梢，中等规模楼盘客户找寻项目属性：二环外，产业区，地产开发末梢，中等规模楼盘客户 构成城郊客户 地块北部城郊乡镇农民进城地缘客户 项目周边产业工人，原住民外溢客户 城市外拓，东部中心区客户外溢地块北部存在一定的客户基础，主要以原有大东区农民（王家沟、赵家沟等），以及现 存的木材厂，钢材厂工人。客户分类城郊客中体花园 新城本案八棵树国安驾校王家沟村阎家沟村南赵家沟村东山咀子辛家下沟榆林堡村赵家沟村辛家沟村后山咀子北部城郊客户本身收入水平低，对房价敏感度高，开发商无法实现利润要求项目名称中体奥林匹克花园项目地址大东东望北街117号（东北陶瓷城东行2站地）物业类型多层、小高、高层开盘时间2008占地18万总建面积28容积率1.4总期数/当前期数7/6目前销售价格高层：5800元/平户型比重35-55平 8%；60-90 77%；100-130 150%物业费1.00元/平米·月开发商沈阳中体房地产开发有限公司物业公司港联物业公司Ø 项目情况：中体奥林匹克花园项目建面28万平，2008年开始销售，共规划7期，现销售6期，多层售罄，现销售小高。Ø 销售情况：销售缓慢，价低量少。价格虽逐年走高，但仍处于大东区低点。Ø 客户情况：客群多来自北部城郊村民，刚需客源，对房价敏感度高。城郊客户非本案主要客户群，是可争取的补充客户客户分类城郊客Ø 项目地处厂区，大量产业工人和城市原住民提供了坚实的地缘客户基础。Ø 周边工厂扩建，产能提升，产业工人不断增加，板块市场容量不断扩大。Ø 地块资源景观优势显著，在板块市场内具有强有力的竞争优势。客户分类地缘客板块内地缘客户基础雄厚，并且不断增加；本案景观资源生态环境好，具有强竞争力，可以有效争取地缘客户。大东区汽车产业规划推动区域产业发展，带来产业人口增加，板块内市场容量不断扩大。汽车文化产业区：在三环路南侧18平方公里的范围内，突出生态园林特征，推进绿楔开发及 辉山水库等水系建设，打造沈阳东部生态景观品牌，以汽车文化主题公园为核心，打造一个 集休闲、体验、观览于一体的汽车文化产业区。三区：以东中街为支撑的服务业集聚区；以汽车产业为主导的汽车产业集聚区；以科技研发、商务会展、行政办公为主导的文化科技产业集聚区。四轴：依托城市干道形成四条城市功能发展轴。Ø 依托北大营街串联三区，形成集汽车生产、科技研发、行政办公、商务会展于一线的综合发展轴，以望花街、沈铁路为交通保障；Ø 依托东北大马路形成集整车生产、销售、配送等功能的综合服务轴；Ø 依托珠林路-东陵路，向东连通沈河区，形成商业发展轴；Ø 依托长安路，向南连通大浑南，形成综合发展轴。大东区“三区四轴”布局项目周边有华晨宝马、华晨金杯、陶瓷城等产业支持；周边有小区原住民。华华晨宝马马本案陶瓷城华华晨金杯华华晨中华华华晨宝马：目前，沈阳工厂拥有员工3,400人。华晨金杯：目前，在职员工近8000人。陶瓷城：沈阳目前最大的陶瓷专业市场项目周边现在存在一定数量的小区和原住民。观观泉苑山水文园中体花园新城东东山社区林韵春天茂东东社区2012年1月28日，华晨宝马大东工厂16万产能扩产项目召开了环评专家评审会，大东工厂产能将由10万辆/年增至16万辆/年。华晨宝马产能提升，工厂扩建启动，产业发展加快产业工人数量的增长。华晨宝马宝马扩建区本 案中体 花园 新城华晨宝马大东厂区向北扩建，目前工程已经开始启动。区域板块内在售项目地缘性客户特征突显项目名称客户构成龙湖紫都城陶瓷城占50%，华晨宝马员工占30%，周边小区原住民20%。金地铂悦项目周边企事业单位中高管，周边公务员事业单位收入较高人群70%瑞家景峰周边工薪阶层50%，华晨宝马、陶瓷城占30%，南塔、五爱等其他占20%万科蓝山万科老业主30%，周边客户以一环外二环内为主占60%，部分南塔、五爱的 客户，吸附范围一环外。东方银座周边客户占80%Ø 板块内目前外溢客户吸附困难，板块地缘性孤立特征显著，外溢客户较少。Ø 城市外拓，二环内土地价格增长，推动二环内房价提升，中心客受价格挤压出现自然外溢。Ø 生态大东规划将有效提升区域形象，本案环境资源优势将提升区域吸附能力。Ø 2010年万科进入东北大马路开始高端尝试，金地、龙湖相继进入，品牌开发商推动区域板块升级，三年内板块演变趋势显著，外溢客户出现增长。客户分类外溢客板块内现有外溢客户数量少，随着城市外拓，二环内土地价格提升推动房价提升，中心客受价格挤压实现自然外溢。产业支撑区域发展，GDP产值高，但是人均可支配收入低。u经济水平：大东区2012年GDP总值535亿元，沈阳市排名第四，经济发展稳健。u2012年，大东区城镇居民人均可支配收入25330元，在沈阳市各区域比较中处于相对低水平。现阶段大东区板块辐射能力弱，随城市外拓，板块升级，市场存在显著的外溢演变趋势。沈阳新楼盘分布图沈阳房地产发展布局显示：东部：发展到二环沿线北部、南部、西部：均已突破三环大东区发展落后，房地产开发速度缓慢，项目少，供应少沈阳房地产开发向三环外拓展，二环沿线项目更是越发稀缺，本案二环沿线地理位置优越 性将显现。随着二环内项目供应减少，客户出现自然外溢，本案自然承接大马路沿线以及 二环沿线的外溢客。大东区房地产市场发展缓慢，区域供应量、成交量均大幅度低于其他区域。 区域发展，板块升级具有巨大的机会点2012年商品房供应73万，成交91万；供应量全市最低。26u项目地处东望街板块，属于东北大马路板块延伸板块。u西侧望花板块，大东区新兴房地产板块。u南侧东北大马路核心板块，大东区热点板块。东中街东陵西路东北大马路望 花 大 街东 望 街欧盟经济开发区项目【板块划分】大东区域划分为：老城区、新城区和欧盟经济开发区三 大板块。房地产板块细分一环内：核心区东中街板块一二环：房地产开发的主战场东北大马路板块、 东陵西路板块二环外：城市主干道放射区，新兴房地产土地成交热点 ，发展快速望花板块、东望板块（东北大马路延伸 板块）三环外：欧盟经济开发区（非成熟板块）大东区板块特征27东北大马路板块东陵西路板块望花板块东中街板块代表性楼 盘万科蓝山、金地铂悦、龙湖紫都 城中房上东花墅东方欧博城、宝地銘郡龙之梦畅园产品特征以高层为主，少量洋房高层为主高层、多层高层价格表现高层均价：7500-8500元 洋房均价：12000-13000元 高层均价：8000-9000元 高层均价：7000元高层均价：9200-11000 元 消化速度最高单盘全年销售量10万单盘全年销售量8万单盘全年销售量6万单盘全年销售量2.5万目标客户产品设计以中高端为主，房地 产客户以高端首置和中高端改 善需求为主，仅有少量投资客 ，客户来源仍然以大东区原住 居民为主，少量高端洋房产品 （如金地铂悦）具有较强客户 穿越能力。区域内商品房项目以大东区东 南部地缘性中高端首置刚需和 中高端刚改为主，少量的地缘 性多次改善客户。大东主城外溢中低端首置刚需 和中低端刚性改善需求为主， 是大东城区外拓过程中最早发 展起来的二环外居住节点。伴 随着核心城区土地日益稀缺与 地价上涨，预计该板块目标客 群未来将稳步升级。大东区中高端升级改善 客户和高端刚性改善客 户为主，由于主城核心 区绝对地段稀缺优势， 投资类产品也有较大的 需求支撑。潜在供应品牌开发商云集，大盘项目较 多，未来土地供应充足，虽是 大东区最热点板块，但也是竞 争最为激烈板块。目前在售项目较少，主要为保 利香槟国际项目和中房项目， 未来土地供应相对有限，板块 已经进入成熟期。板块目前以本土性品牌企业居 多，未来土地供应量充足，未 来地铁4号线通过该板块，预 计会有更多品牌企业进入，提 升板块整体开发水平。土地稀缺，旧城改造成 本过高致使未来即使出 现新增土地供应，也以 高端复合型项目为主。备注大东区中高端居住板块，但现阶 段配套稍显不足。区域认可度较 好，未来成长潜力较大。基础生活配套设施齐备，是该 板块最大的特色，但未来缺乏 新增重大市政配套设施等规划 利好，未来成长潜力有限。便捷的交通优势为该板块未来 快速发展提供可能，但目前供 应量较大，价格偏低。大东区城市价值最高的 板块，单价最高，但需 求量有限。大东区板块特征当前外溢客户主要分流方向二环沿线板块特点陶瓷城丁香湖于洪新城经济开 发区长白岛奥体长青望花东陵西路价格低 有景观 品牌多价格低 开发早 地稀缺价格低 大盘多 开发早景观好、价格高、品牌多、口碑好、大盘多沈河区 项目少 口碑好 配套强项目少 开发晚 品牌少价格低 品牌少 开发晚高层层：5800 洋房：7500高层层： 5000高层层：5500高层层：8500高层层：8000高层层：7500 高端：8500高层层：7500高层层：7500高层层：7000 洋房：8000当前外溢客户主要分流方向高端客户外溢东陵西路板块刚需客户外溢丁香湖板块保利海上五月花保利 香槟国际中海城 华润橡树湾浑南新区配套齐全价格便宜资源优势l浑河沿线，河景资源优势显著 l沈阳重点开发区域，房地产处于发展阶段 l品牌开发商多，项目整体品质档次高 l行政中心南移，城市发展方向l商业配套：兴隆百货，距离东中街商圈近， l教育配套：文艺二小等，学区资源好 l地铁一号线经过，交通更为发达 l行政区划隶属沈河区，根据吸引力金地长青湾 万科金域蓝湾l丁香湖景观资源佳 l品牌开发商云集，品牌效应显著 l区域竞争激烈，价格是二环沿线洼地三年内板块
