某地产设计管理手册
武汉长印房地产开发公司设计管理手册版 本 号： 发布日期： 2004年4月6日 发放编号： 持 有 者： 武汉长印房地产开发有限公司目 录设计管理关键节点274一、项目可行性分析（参与阶段）274二、项目前期阶段（主控）274三、项目规划设计阶段（主控）274四、初设阶段：（主控）275五、施工图报建阶段：（主控）276六、施工图阶段的协调和控制：（主控）276七、施工服务阶段控制流程：（配合）276八、施工后期阶段控制流程：（协助）276设计管理流程2781、设计管理核心流程2782、项目部前期管理流程2793、设计部文件转发流程2804、设计部外发文件分发流程2815、项目规划设计阶段控制流程2826、初设阶段控制流程2837、施工组织设计、质量及进度监督控制流程2848、图纸审查及问题处理流程2859、设计图纸、设计变更转发流程28610、施工样板房（售楼部）装修流程28711、现场签证签发流程28812、分包单位进场流程28913、材料、样板、设备进场检验流程29014、混凝土施工工程质量监控控制流程29115、钢筋施工工程质量监控质量控制流程29216、模板施工工程质量监控质量控制流程29317、设计部销售面积计算流程294相关文件格式和表格2951、规划设计评估表2952、设计院评估表2963、xxxx方案设计委托任务书297A. 第六部分：设计管理设计管理关键节点一、项目可行性分析（参与阶段）（一）结合市场部资料在技术上进行市场分析：项目性质定位；产型定位；建筑体系定位；建筑技术定位。（二）周边环境、交通组织市场形式分析：项目环境能否持续发展；周边环境是否需要大成本投入开发；交通组织能否满足项目现在、将来需要；内部、外部交通是否需要大成本投入开发。（三）城市景观可行性分析：项目建设的社会效益；项目与人文景观的有机结合；项目发展与城市发展的结合性。二、项目前期阶段（主控）（一）项目立项：可行性报告（技术、市场）；项目的相关资料（政府的、公司的）。（二）设计公司的评估、选择；*附评估表；（三）设计方式的选择：委托；招标；竞赛。（四）标书（设计任务书制作）*附标书格式。（五）发文（对内，对外）体系的建立（详流程三，四）三、项目规划设计阶段（主控）（一）总体规划总体的分析；设计部各专业工程师公司各部门经理总体规划的评定；与理念设计是否吻合；是否满足城市景观设计要求；是否有利于项目持续发展；是否最有经济效益（销售、物管）。总体规划的定案：统一建筑（规划）定位、定性统一建筑（规划）市场方向统一建筑（规划）评定标准（二）方案控制阶段开标会时间（由设计部协定）；方案评估表制定 *附评估表；定方案（开标）：会议（参与定标）提供书面意见、评估表；人员确定（专家领导和各部门经理）；确定实施方案。(三) 方案报建阶段1、图纸类容和质量的控制；2、期限的控制；3、与政府职能部门的配合协调四、初设阶段：（主控）（一）总平面的控制：是否利于综合管网布置；是否利于交通组织；是否利于园林景观设计；是否利于经济效益；是否利于后期管理。（二）单体平面的控制：1、户型方正适用；起居室要有对流窗；动静功能分区；干湿分区；厨房、卫生间集中布置；各房间的比例协调。户型设计满足某种（国内或国外）要求2、立面外墙轮廓线要相对简单；立面要新颖，要有创新立面应与理念设计一致；立面选材应注意经济性与美观性。（三）各部门调控：工程部销售部物管部五、施工图报建阶段：（主控）图纸内容和质量的控制； 总平面 四至图 单体平、立、剖面图工作期限的控制；与政府职能部门的配合协调。六、施工图阶段的协调和控制：（主控）施工组织设计、质量及进度监督控制（详流程七）；图纸会审：（详流程八）会前准备（各有关方面作出书面意见）；与会人员（设计公司/工程部/监理/施工单位）；会议纪要。设计图纸、设计变更转发流程（详流程九） 配合工程部，销售部搞好售楼部，样板房（详流程十）七、施工服务阶段控制流程：（配合）现场服务（签证）体系建立；（详流程十一）分包单位进场控制；（详流程十二）对材料、样板、设备控制（详流程十三）；对施工单位各工种控制流程；配合市场部、工程部工作开展：协调工程部、监理单位；*附混凝土施工工程质量监控控制流程（详流程十四）；*附钢筋施工工程质量监控控制流程（详流程十五）；*附模板施工工程质量监控控制流程（详流程十六）。召开协调会；为后期工种做准备八、施工后期阶段控制流程：（协助）配合销售部的销售工作（详流程十七）；配合物管部做物业管理工作；配合物管部制定物业管理流程各专业工程师协助物管部工程师熟悉图纸和工程配合竣工验收； 1）：对内：配合工程部、销售部、物管竣工验收 2）：对外：配合规划、国土、消防、环卫等政府职能部门竣工验收督促设计院竣工图。设计管理流程1、设计管理核心流程参与阶段：提供项目在技术方面的理论论证，并对项目提供决策性分析。输入：设计部项目可行性分析主控阶段：资料、工作收集、准备为项目的开展做好前期工作。项目前期阶段 主控阶段：“产品”的雏形阶段。需各部门充分论证、协调、配合。项目规划设计阶段主控阶段：“产品”的关键阶段。起着决定性作用项目初设阶段主控阶段：“产品”即将投产，取得生产许可证项目施工图报建阶段主控阶段：“产品” 投产前各功能组成部分（各专业）完善，完备阶段项目施工图阶段配合阶段：“产品”由图纸转化为实物阶段。协调配合：建施单位，监理单位，工程部的工作项目施工服务阶段协助阶段：对“产品”的销售、验收、管理等协助配合项目后期阶段2、项目部前期管理流程经济（商务）标书设计部技术参数施工工艺要求施工单位名单物流厂家名单项目部预算组工程量工程范围现场情况工期要求招投标小组总经理设计部项目部技术标书立项NOYESNOYESNOYES3、设计部文件转发流程 输入部室报批件、部门意见处理表、备忘录、内部通知设计部文员签收、登记并盖收文日期章设计合部文员签收设计部经理安排，授权相关工程师进行处理经理阅批设计部相关工程师按经理授权及提出具体要求，完成时限处理相关问题下发相关工程师处理相关部门设计部主管工程师口头或书面回复处理结果输出回复处理结果4、设计部外发文件分发流程设计部各项目部负责人填写输入工程联系单、备忘录、报告、函件、罚款单设计部经理审核并签署意见，在两天内完成经理审核设计部根据经理签字或口头授权盖章；存档；没有经理签名或授权不得盖章；当天完成。设计部资料员盖章收文单位或部门收文单位到设计部资料员处领文并签收，在两天内完成输出审核完的对外文件总体规划方案5、项目规划设计阶段控制流程设计（工程）部经理调整确认开标、设计公司进行方案深化设计设计公司提交设计方案 项目公司反馈.调整设计（工程）部经理向董事会汇报设计部制定进度.广度表执行设计总体协调（包括设计单位的协调、协作部门的协调）设计公司方案报建设计确认工程部市场部销售部专家委员会确认控制确认确认6、初设阶段控制流程工程部、市场销售部、物管部审查图纸提交问题清单输入初设图纸 设计部项目负责人复印一份问题清单给经理；与设计院电话沟通或去设计院提交图纸问题设计部项目负责人签收设计院根据提出图纸问题清单发变更通知单设计院变更设计设计部相关主管工程师签收、登记设计部综合整理设计部知会工程部、市场销售部、物管部输出进入设计变更后信息转发流程7、施工组织设计、质量及进度监督控制流程输入施工合同国家工程施工验收规范施工组织设计设计图纸施工进度计划基础工程土方工程地下室工程主体结构工程装饰工程 室外工程竣工验收输出合格工程8、图纸审查及问题处理流程施工单位、监理、项目部审查图纸提交问题清单输入图纸中的问题清单设计部项目负责人复印一份问题清单给经理；与设计院电话沟通或去设计院提交图纸问题设计部项目负责人签收设计院根据提出图纸问题清单发变更通知单设计院出设计变更通知设计部相关主管工程师取回设计变更通知单并交资料员签收、登记设计部资料员签收设计部按设计变更转发流程执行输出进入设计变更转发流程9、设计图纸、设计变更转发流程设计部盖设计（技术）整合中心出图章，设计院合同内八套分发各项目部（3套），施工单位（4套），招标中心（1套）。加晒建筑15套，结构6套水电7套。输入设计图纸、设计变更 NO 设计部资料员登记、签收、盖收文日期章，资料员签收
