沈阳五矿弘园商业项目市场调研报告

沈阳五矿弘园商业项目市场调研报告沈阳通和明市场研究有限公司2016年9月112城市宏观环境沈阳商业市场项目周边环境研究项目周边商业环境研究消费者研究调研结论345CONTENTS目 录6城市宏观环境CONTENTS目 录城市概况宏观经济沈阳市人口数据城市居民收入支出2015年人均消费支出类别沈阳社会消费品零售总额区域未来规划城市宏观经济小结城市概况沈阳是辽宁省省会，是东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。全市常住人口829.1万人，市内户籍人口728万人。根据辽宁省及沈阳市规划，沈阳将建成国家中心城市、国家先进制造业基地、国家历史文化名城，以期进一步提升沈阳在国家城市中的地位。到2020年，沈阳市常住人口将达到1000万，城镇化水平达到87%；到2030年，常住人口达到1200万，城镇化水平达到90%，同时全面实现建设国家中心城市和国际竞争力优势明显的东北亚重要城市的目标。沈阳SHENYANG4宏观经济辽宁2016年上半年GDP增速垫底，是唯一负增长省份，GDP为12812.6亿元，增速-1%。沈阳经济增幅缓慢，沈阳市2016年上半年的GDP为3176.40亿元，同比下降5.0%，经济进入低迷期。单位：亿元单位：元5沈阳市人口数据2015年，沈阳市常住人口829.1万，常住人口增长缓慢，常住人口增长率逐年降低；沈阳市60岁及以上的老年人口占总人口的20.9%，相当于每5个沈阳人中就有一个老人，老龄人口的规模十分庞大；按国际标准，60岁以上老年人比例占总人口在10%以上的就是老龄社会，这意味着沈阳已成为我国率先进入老龄化社会的城市之一。单位：万人6城市居民收入支出城市居民的收入与支出小幅上涨，但居民的支出比例明显降低，居民消费变得更加保守。单位：元72015年人均消费支出类别2015年，沈阳人均消费支出的前三项分别是食品、交通通信、居住；教育文化娱乐、交通通信的支出同比增长率较高，也说明人们对走出家门进行社交娱乐的消费需求更高。单位：元8沈阳社会消费品零售总额经济增速放缓，居民收入增长乏力，消费需求受到抑制，因此沈阳社会消费品零售总额增速也出现了减缓的趋势。单位：亿元9区域未来规划Ø项目以东及南部为皇姑区，2016年皇姑区重点发展皇姑北部（三台子综合商业区、北部经济区、首府新区），沈飞搬迁（机场部分），未来三台子地区会有更多的地块挂牌，用地供应充足。Ø项目以北为沈北新区，为沈北新区规划的大学城板块，重点发展生态居住、商贸服务、教育培训，大学城以北还有充足的土地供应。Ø项目以西为于洪区，2013年以前出售大量宗地，未来工地供应不足。沈北皇姑于洪项目以东、以北，未来有充足的土地供应。10城市宏观经济小结城市经济概况 从2013年起，东北三省GDP增速回落明显，辽宁省增速最慢。 2016年上半年，辽宁省的GDP增长率全国倒数第一，经济下行压力大。人口情况 沈阳是东北的中心城市，流动人口相对较多。 人才外流和人口老龄化严重。 零售业大数据收入与支出 城镇居民收入与人均消费性支出逐年增加。 收入与支出比降低，说明了沈阳人消费观念的改变，消费更保守。 经济增速放缓，居民收入增长乏力，消费需求受到抑制。 表明居民购买力下滑，也说明居民消费更趋理性。11沈阳商业市场CONTENTS目 录沈阳商业格局各商场营业状况近期沈阳商业情况变更沈阳商圈分布沈阳传统商圈有三个，为中街商圈、太原街商圈、北行商圈，新生商圈有两个，分别是金廊商圈和铁西商圈。中街商圈太原街 商圈北行 商圈铁西 商圈金 廊 商 圈13沈阳商业格局太原街商圈（8家）中街商圈（13家）金廊商圈（13家）大悦城、兴隆大家庭、皇城恒隆、HK01流行馆、商业城、中兴新一城、新玛特、新世界百货4店、天润广场、沈阳春天、龙之梦、星汇广场、沈阳豫珑城中兴、百盛、万达广场、新世界百货3店、欧亚联营、兴隆一百、时尚地下、尚品荟亿丰广场、兴隆大奥莱、奥体万达、茂业百货、万象城、百联、市府恒隆、华府天地，金融中心购物广场 、卓展、阳光百货、一方购物广场、久丽百货北行商圈（家）铁西商圈（8家）万达北一路店、万达铁西店、友谊百货、茂业铁西店、铁西百货、星摩尔、新玛特、万象汇地一大道、千盛百货、北京华联（改造中）其它（不在商圈内）兴隆大天地、兴隆大都汇、沈阳天地、乐天百货、千姿汇、于洪新玛特、萃兮华都、尚柏奥莱赛特奥莱等14中街商圈项目数据日客流量约32万人年营业额约130亿元人民币目标客群来源辐射整个沈阳及周边城市消费者特征年轻、时尚目标客群中低端消费人群中街商圈传统中街中街延伸中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业中心，也是最早形成的商业中心，消费者认可度极高，中街商圈的整体规模及人气已经把太原街商圈远远地抛在身后。交通：地铁1号线直达中街，几十条公交线路到达该商圈。15太原街商圈太原街商圈是沈阳市最繁华的商业中心之一，消费者认可度极高。近几年百货不断退出太原街，使太原街呈现出前所未有的低迷状态。交通：毗邻沈阳站南广场，地铁一号钱直达，公交网络密集，但该商圈停车困难。项目数据日客流量约19.3万人年营业额约60亿元人民币服务半径辐射整个沈阳及周边城市消费者特征传统、理性目标客群中高端消费人群及年轻的消费群体太原街商圈16铁西商圈项目数据日客流量约15万人（指兴华街范围）年营业额约60亿元人民币服务半径辐射整个铁西区及部分于洪区消费者特征传统、年轻目标客群中端消费人群铁西商圈铁西商圈以铁西广场为中心，沿兴华街南北延伸，沿建设大路东西延伸，铁西商业遍地开花，商业范围逐步扩大。铁西区的消费者对本商圈的认可度较高，其它城区的消费者对本商圈的认可度较低。交通：地铁一号线，公交线路较多。17金廊商圈金廊商圈项目数据日客流量约11.5万人年营业额约85亿元人民币服务半径辐射整个沈阳及沈阳周边城市高端人群消费者特征消费力强、时尚目标客群中高端消费人群金廊商圈不是一个严格意义上的商圈，它分布狭长，又可以分为几个小商圈，即北站商圈，市府商圈，五里河商圈，浑南商圈，金廊是沈阳的商务中心, 商圈整体定位为中高端商圈。交通：沈阳市交通主动脉青年大街沿线，地铁二号线直达。18北行商圈项目数据日客流量约10万人年营业额约18亿元人民币服务半径主要辐射皇姑区及沈北消费者特征经济能力一般、理性目标客群中低端消费人群北行商圈规模北行商圈是中低档区域型商圈，是正在衰退的商圈，北行商圈缺少大型购物中心，皇姑区政府规划将全力打造长江商贸中心区，把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的大型商业街，从而带动整个商圈的全面发展。交通：无地铁，公交线路众多，商圈主要街道为长江街，长江街是沈阳最堵的街路之一，停车困难。19：经营状况良好 ：经营状况一般 ：经营状况较差沈阳商业环境研究市级商圈所属商圈购物中心开业时间经营情况百货商场开业时间经营情况太原街商圈太原街万达广场2009年11月 中兴商厦1987年12月 尚品荟2014年8月新世界三店2006年12月 百盛2009年1月 兴隆一百2015年1月 中街商圈大悦城2009年5月 商业城1991年12月 皇城恒隆2010年6月 中街新玛特2002年12月 豫珑城2015年12月 HK01流行馆2005年11月 中兴新一城2015年1月 兴隆大家庭2002年8月 天润广场2012年4月新世界四店2012年4月星汇广场2013年9月 沈阳春天2010年以前 20沈阳商业环境研究新兴商圈及区域商圈所属商圈购物中心开业时间经营情况百货商场开业时间经营情况金廊商圈百联2007年9月 卓展2009年5月 华府天地2007年12月 茂业百货2010年12月 万象城2011年5月 乐天百货2014年5月 市府恒隆2012年9月 兴隆大奥莱2012年10月 奥体万达2013年4月 沈阳天地2013年6月 金融中心购物广场2013年8月 BHG (北京华联)2014年12月 一方购物广场2015年8月 铁西商圈铁西万达广场2010年5月 铁西百货2000年以前 兴隆大天地2010年5月 友谊2007年7月北一路万达广场2012年8月 铁西新玛特2007年9月 星摩尔购物广场2012年9月 铁西茂业2012年7月 兴隆大都汇2012年12月 万象汇2015年9月 北行商圈千盛2000年以前 21：经营状况良好 ：经营状况一般 ：经营状况较差正在营业的商场特征2010年以前开业的百货生命力更强；2012-2015年间，沈阳开业18家购物中心；中街商圈的百货与购物中心共同发展，新兴的金廊商圈和铁西商圈以购物中心为主，逐渐衰落的太原街商圈、北行商圈恰恰是缺少了购物中心，进一步说明体验业态对消费者的吸引力。单位：座22退出沈阳的商业项目2001年至今，沈阳共关掉17家百货商店，关掉的百货体量高达94.3万平，平均每年关掉5.9万平。从2013年开始，沈阳百货零售业开始出现明显调整，关闭、撤出成主流。23商业市场小结1.商业现状目前沈阳整体商业市场情况较低迷，现有商业项目同质化严重，缺少主题性，整体运营情况欠佳；除K11即将开业外，多个规划中的项目都处于停滞状态。2.关于百货商场新进百货经营压力大，2012-2016年间，退出沈阳市的百货商场达到12家，仍在营业的也有部分百货前景不被看好；百货连续退出沈阳市场，新开及规划项目再无百货，均为购物中心，单纯零售已不能满足客群需求；3.关于购物中心2010年前后，购物中心兴起，2010-2015年间，沈阳共开业18个购物中心；未来规划的项目也以体验式购物中心为主；体验消费，儿童业态成主流，百货撤出购物中心后，各家纷纷引入餐饮、娱乐、儿童业态、体验消费成为线下商业新的出路；未来的消费者更关注商业项目的体验、服务。244.消费者更认可开业时间长的百货中兴、中街新玛特、商业城、兴隆大家庭可以做为沈阳的百货典范，忠实客户的比例较高，而新开的百货则没那么幸运，生存较困难。5.儿童业态发力，品类日渐多元，儿童业态具有连带消费儿童业态越来越受到购物中心的青睐，购物中心都将儿童业态作为吸金利器。“一人带动全家”儿童业态具有连带消费多、持续性强、且易汇聚人气的特点，能为商业带来一大批家庭型消费人群。6.新开业商业项目零售业态比例走低无论新开或调整过的商业项目，零售业态比例整体呈下降趋势，体验类业态整体呈上升趋势。现在消费者需求更加多元化，消费者需要的不再只是购物场所，更是休闲、娱乐和交流的空间。商业市场小结25项目周边环境研究CONTENTS目 录项目周边配套服务分析商品房市场分析项目位置项目地址本项目位于沈阳市城区北部，属于于洪区，紧邻皇姑区主干道黄河北大街，位于黄河北大街西侧。项目所在位置沈 阳 市皇 姑 区项 目 周 边27项目辐射范围根据实地走访及消费者研究获知：项目主要辐射区域为项目以西及项目以北区域。项目以东辐射至沈飞工业园区项目以西辐射至荷兰村以西项目以南辐射至白山路项目以北辐射至沈北大学城三台子板块块道义义板块块荷兰兰村板块块28项目区位路网 Ø 项目以西到达本案更便捷，项目向西部、北部辐射更广。Ø 黄河北大街是沈北市民、大学生进入市区的必经之路。Ø 地铁二号线带动整个黄河大街沿线的发展，消费者直达本案。Ø 十余条公交线路可使沈北、新城子消费者乘坐公共交通工具到达本案。Ø 项目以东的沈飞、金德工业园区将项目以东地区自然隔断。公交：381、382、393、326、190、141、255 、236、138、131、157、178路、217 路29本项目在地铁二号线沈阳医学院站。沈阳将进一步加强公共交通体系建设，续建地铁四、九、十号线及二号线北延线，目前，四号线首站已开工在建。九、十号线已完成超90%的工程总量。未来地铁10号线、6号线、11号线通过换乘2号线，亦可到达本项目。