佛山市场研究
佛山房地产市场研究大沥桂城里水狮山丹灶西樵九江三水区高明区禅城区三水、高明、九江、杏坛、均 安广佛同城背景下，客户自东向西流动，阶梯分布特点明显。广佛同城背景下，客户自东向西流动，阶梯分布特点明显。随着广佛板块的热度加剧，广州客户的不断外溢，带动佛山的东部区域市场需求量大增，客户自东向西流动，且逐级递减。160871071792793008410242从化从化增城增城花都花都白云白云 黄埔黄埔番禺番禺南沙南沙数据来源：佛山权威房地产网，世联研究、克而瑞数据第三梯队第二梯队狮山、丹灶、西樵、乐从、勒 流、龙江里水、大沥、桂城、禅城、陈 村、北滘、伦教、大良、容桂第一梯队海 珠禅城区禅城-市场情况价格连续三年上行，市场整体表现为求大于供；1季度成交价格创新高， 但成交面积同比下降3成；3月市场供求关系开始翻转，价格略有下行13112 12453 12377 020004000600080001000012000140000.05.010.015.020.025.030.035.040.02016年01月2016年02月2016年03月2016年04月2016年05月2016年06月2016年07月2016年08月2016年09月2016年10月2016年11月2016年12月2017年01月2017年02月2017年03月供应面积（万平米）成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）9192 9841 9398 9459 11175 12538 020004000600080001000012000140000.050.0100.0150.0200.0250.02012年2013年2014年2015年2016年2017年1季 度供应面积（万平米）成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）数据来源：CRIC、世联数据平台禅城-从市场结构性变化看刚需、高端产品主导市场，刚需产品供应不足，高端产 品供求相对平衡，另外二次改善型产品市场表现也相对良好0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.080以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170以上1季度供应面积（万平米）1季度成交面积（万平米）14040 10631 12270 14941 14411 12901 10875 10877 12708 12448 15314 0200040006000800010000120001400016000180000.02.04.06.08.010.012.080以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170以上1季度成交金额（亿元）1季度成交均价（元/平米，右轴）数据来源：CRIC、世联数据平台88.1 19.713.415.215.79.45.45.6 05101520250.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.02011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1季度累计存量面积（万平米）去化时间（月，右轴）-5.0-4.0-3.0-2.0-1.00.01.0南庄板块祖庙板块城南板块东平河板块亚艺公园板块东平新城板块库存变化（万平米）禅城-从库存数据看截止3月库存面积88万平米，比2017年底下降13%；去化时间为 5.6个月，比2017年年底下降了0.2个月，去化时间上升，原因为市场销售速度放缓；从板块 库存变化看，1季度南庄、城南两个板块去化情况良好数据来源：CRIC、世联数据平台从禅城区项目销售业绩看周边区项目占据榜单，城南板块成交表现最佳，在3月中 旬抢签后，除利豪花园外，南庄、祖庙板块项目销售额也达到了4亿以上数据来源：中指数据库、世联数据平台排名楼盘名称板块2017年1-3月销 售套数2017年1-3月销售 面积(万平米) 2017年1-3月销售 均价(元/平米) 2017年1-3月销售金 额 (亿元) 套均总价(万元/套) 1利豪花园城南132413.5 823611.1 84 2中海凤华熙岸花园东平河2583.2 180695.8 223 3保利翠雅花园南庄2693.5 160955.6 208 4富力广场祖庙3583.5 155455.5 154 5时代香海彼岸苑亚艺公园2362.4 197204.7 201 6融腾湖滨曦园南庄1803.3 137234.5 250 7普君新城祖庙2882.8 156464.3 150 8望江府城南2522.4 127093.0 121 9龙湾华府城南1992.2 123052.7 134 10新鸿基泷景东平河1511.7 129712.2 144 2017年1季度禅城商品住宅销售金额排名前10名楼盘禅城市场未来供应-172万平米，集中在规划新区，北、东、西将形成三足鼎立格局禅城区未入市地块基本集中在张槎、奇槎板块和城北板块，由于城区的中心区域的地块存量越发稀缺，政府的发展方向逐步向西、向东和向北发展，预计明年将会形成北部、西部、东部三足鼎立的楼市局面。数据来源：世联数据平台禅城区各版块未来供应统计禅城区各版块未来供应统计万科金色里程融创地块五矿项目绿城项目万科项目保利地块龙光玖龙湾城北城北 28%28%南庄南庄 14%14%奇槎奇槎 29%29%张槎张槎 29%29%禅城区重点板块竞品及客户分析 亚洲艺术公园板块 奇槎板块 绿岛湖板块【招商臻园】 价格：装修2.5-3.0万元/ 动态：6#诚登，无在售余货【绿地璀璨天城】 价格：装修2.3-2.5万元/ 动态：诚登，无在售余货【龙光天湖华府】 价格：装修1.9-2.2万元/ 动态：尾盘，少量余货在售【星星凯旋国际】 价格：毛坯2.0-2.1万元/ 动态：尾盘，少量余货在售禅城亚艺板块禅城亚艺板块位于禅城城南段，以亚艺公园为中心向外辐射发展，发展成熟，居住氛围浓 厚。1-3月份板块以余货持销或新货认筹为主，受新政影响打乱推货节奏，目前基本断供。2134765在售产品 待售产品售罄产品认筹产品货量盘点户型已售未售已推占比89-109三房856085957.42%123-141四房608060840.64%158-205五房290291.94%小计149601496100%占比100%0100%营销动态：一期基本售罄，二期1-3栋诚意登记中。受佛山新政影响，目前暂未确定具体的推货节点绿地璀璨天城绿地璀璨天城产品涵盖89-205三至五房洋房，装修售价约2.3-2.5万/。主要卖点为项 目为片区地标级综合体，体量达109万，集商业、文化、娱乐、居住等各大功能于一体。1月2月3月4月成交2045网签0000来访566524782487020040060080010000123456绿地璀璨天城绿地璀璨天城1 1- -4 4月份来访成交及网签情况月份来访成交及网签情况绿地彩虹路魁奇路海 南 大 道文 华 路岭 南 大 道广 佛 线位置：季华六路与镇安 西路交界处 规模：占地15.6万， 建面109万策划经理访谈： 客户偏好集中项目自身配套丰富，周边配套完善。 客户抗性集中于绿地业主维权较多，名声受影响，对产品缺乏信心。同时项目靠近马路，部分单位会受到噪音及粉尘的影响。大体量，片区标杆依托禅城本地客户快速去化月均去化约3套客户分析：客户分析：新政前广佛客比3:7，新政后1:9。以亚艺为主，约21%，职业以个体户为主， 约32%。客户偏好项目丰富的配套及功能规划，抗性为项目口碑一般，部分客户缺乏信心。个体户, 32%企业员工, 25%企业高管, 16%公务员, 11%自由职业, 6%其他, 10%绿地璀璨天城客户职业构成绿地璀璨天城客户职业构成个体户企业员工企业高管公务员自由职业其他 客户来源： 新政前3:7，新政后1:9 广州以荔湾为主，占比为4% 佛山以亚艺本地为主，占比21% 职业构成： 职业中以个体户为主，占比约32%其次为企业普通员工，占比约25%亚艺, 21%季华路, 16%城南, 11%禅城其他, 8%桂城, 17%佛山其他, 18%广州荔 湾, 4%广州 番 禺, 3%广州其 他, 2%绿地璀璨天城客户来源分布情况绿地璀璨天城客户来源分布情况亚艺季华路城南禅城其他桂城佛山其他广州荔湾广州番禺广州其他543216在售产品 待售产品售罄产品认筹产品货量盘点户型已售未售未推总套数占比113三房00888825.07%141-174四房13309022363.53%160-230别墅40004022.40%小计1740178352100%占比49.43%050.57%100%招商臻园产品涵盖113-174三至四房洋房以及160-230别墅，装修价约2.5-3万/ 主要卖点为靠近亚艺公园，自然景观较好。同时周边居住氛围浓厚，商业配套成熟。招商彩虹路魁奇路海 南 大 道文 华 路岭 南 大 道广 佛 线营销动态：目前无余货在售，6#诚意登记中。受佛山新政影响，暂未确定具体推售节点位置：文化路彩虹路交 汇处 规模：占2.8万，建 12.3万1月2月3月4月成交2311网签0000来访17615416312205010015020001234招商臻园招商臻园1 1- -4 4月份来访成交及网签情况月份来访成交及网签情况策划经理访谈： 客户偏好集中项目自身的豪宅定位，在装修和交标方面风格奢华大气。 客户抗性集中于价格较高，项目自身定位豪宅盘，但项目体量较小，影响客户的价格预期。同时2.5-3万/的均价高于周边2.3-2.5万/，存在明显价差。中式豪宅定位主打亚艺本地高端客户群月均去化约2套客户分析：新政前广佛客比3:7，新政后0.5:9.5，以亚艺为主，约25%，职业以个体户为 主，约33%。客户偏好项目高端装修风格，抗性为价格高出周边3000-5000元/的幅度。 客户来源： 新政前3:7，新政后0.5:9.5 广州以荔湾为主，占比为14% 佛山以禅城本地为主，占比42% 职业构成： 职业中以个体户为主，占比约33%其次为企业普通员工，占比约20%个体户, 33%企业员工, 20%企业高管, 18%公务员, 10%自由职业, 5%其他, 14%招商臻园客户职业构成招商臻园客户职业构成个体户企业员工企业高管公务员自由职业其他亚艺, 25%季华路, 18%城南, 13%禅城其他, 11%桂城, 16%佛山其他, 12%广州荔 湾, 3%广州其 他, 2%招商臻园客户来源分布情况招商臻园客户来源分布情况亚艺季华路城南禅城其他桂城佛山其他广州荔湾广州其他亚艺板块市场小结：01/片区核心卖点：亚艺板块依托亚艺湖及亚艺公园的自然环境以及较为成熟的商业配套，居住氛围浓厚，板块月均去化约8套。02/成交分析：年后持续销售余货，同步新货蓄客。受3月份佛山新政影响，推货节点延后，无加推动作，1-4月均持销余货，去化缓慢。03/客户分析：板块来访以亚艺本地为主，新政后，各盘来访前减少约3成，广州客户大幅减少，新政后由3成降至1成。04/下阶段预判：受佛山新政出台及政府严颁预售证的影响，片区各项目未能确定新货推售节点。
