国有土地上房屋征收与补偿条例解读

对国有土地上房屋征收与补偿条例的理解近年来， 因城镇房屋拆迁引发的利益冲突和社会矛盾， 已成为影响我国工业化、 城镇化进程 和社会稳定的突出问题之一。 2011 年 1 月 21 日，国务院公布施行了 国有土地上房屋征 收与补偿条例 （下称征收补偿条例） ，以前的 城市房屋拆迁管理条例 （下称拆迁条例） 同时废止。 征收补偿条例 努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来， 通过保护被征 收群众的利益、完善征收程序、加大公众参与、明确补偿标准、补助和奖励措施、禁止建设 单位参与搬迁、 取消行政机关自行强制拆迁的规定， 充分显示了维护公共利益， 保障被征收 人的合法权益的鲜明特色，彰显了以人为本的立法精神，有利于推动和谐社会的建设。一、政府是公共利益征收惟一补偿主体过去， 多数情况下由拆迁人即开发商向当地建设主管部门申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。 而成为拆迁主体的开发商， 为了追求利润， 往往尽可能压缩拆迁补偿标准， 并 且把拆迁负担转嫁到房价里，这样容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。征收补偿条例 规定， 市、县级以上地方人民政府为征收与补偿主体。 政府可以确定房屋征收部门负责组织 进行房屋征收与补偿工作， 并规定禁止建设单位参与搬迁活动， 任何单位和个人都不得采取 暴力、 威胁或者中断供水、 供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。 拆 迁条例 将拆迁设置成行政许可的方式， 给拆迁人颁发拆迁许可证， 拆迁补偿协议一旦达不 成，政府可以做出有利于拆迁人的拆迁裁决， 而政府却不承担责任， 由此导致的拆迁矛盾愈 演愈烈。 而征收补偿条例 将拆迁许可证的方式废除， 所有的国有土地上房屋征收行为都 变为政府行为，政府对此负责。被征收人对政府的征收决定不服的，既可以进行行政复议， 也可以进行行政诉讼。因此，加大了政府的责任，一旦出现问题，责任主体就非常明确，政 府会谨慎地对待房屋征收与补偿工作。这样，从制度上保证了征收、补偿工作的规范化。二、明确界定了公共利益的范围征收补偿条例规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定，必须以为了保障国家安 全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要为前提。 并以列举的方式对公共利益进行了 界定， 明确了因公共利益征收的范围。 征收城市房屋必须基于公共利益的需要， 就我国的具 体国情而言， 工业化、 城镇化是经济社会发展、 国家现代化的必然趋势， 符合广大人民群众 的根本利益，是公共利益的重要方面。 2004 年我国宪法修正案为保护公民个人合法的私有 财产，规定只能基于 “公共利益 ”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。这标志着 公共利益征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式已成为历史。三、征收过程程序化，强调尊重被征收人意愿征收程序是规范政府征收行为， 维护被征收人合法权益， 促使政府做好群众工作的重要 保障。征收补偿条例 提高了对征收补偿方案的公众参与程度， 征收补偿方案应征求公众 意见，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案， “修改方案 ”被列入条例，是对被征收人权益的尊重，也是突破。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布。被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。审计机关应当加强审计。征收补偿条例比较强调民众的参与，这个征收和补偿涉及到几个环节，一个就是作出征收决定，要不要征收。如果做了这个征收决定以后，就是怎么补偿，什么标准，这个补偿里面老百姓能不能参与。那么这好几个环节里面，实际上这次的条例都规定了老百姓的参与，尤其是利害关系人的参与。征收补偿条例为规范政府征收行为、维护被征收人合法权益提供了重要 保障。四、明确征收补偿标准房屋征收中给予多少补偿，是人们最为关注的问题，直接关系人民群众的切身利益。而且搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平上。征收补偿条例规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。需要特别注意的是，征收补偿条例 明确了补偿的时间和标准。 时间是房屋征收决定 公告之日，标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。这也是老百姓最关心的一点。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。这不仅包括对房屋的补偿， 也包括对土地使用权的补偿。这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。五、被征收人协商选评估机构；过去，大多数情况下对房屋价值的评估都是由政府指定的评估机构进行的，或者由开发商和被征收人共同协商决定，有的甚至是由开发商指定的评估机构，所以许多被征收人都对这些评估机构不信任，被征收人没有选择权。征收补偿条例规定房地产价格评估机构由 被征收人协商选定； 协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定， 这就极大地维护了 被征收人的权益，有利于房屋评估的公平和公正。 这样打破了以往一家的评估局面，并从根本上转变错估、漏估、少估等明知有误又无法改变的不公现象，使评估更贴近实际、更公平、更具科学性。六、征收房屋应先补偿后搬迁拆迁条例没有明确规定 先补偿，后搬迁”的原则，征收补偿条例则明确了实施房屋征收应当先补偿、后搬迁 ”。并进一步明确 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足 额到位、专户存储、专款专用 ”。对于之前由建设单位执行补偿，容易出现推委、拖欠等不 负责任的情况，征收补偿条例明确现在由政府替代建设单位，政府也需满足这个要求， 以保证在搬迁前补偿到位。由政府发放补偿款可以增加公信力，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的顺利进行。七、废除行政强制拆迁征收补偿条例规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼， 又不履行补偿决定的， 由作出房屋征收决定的市、 县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 改变了 拆迁条例 中政府直接进行强制拆迁的作法， 规定由政府申请法院强制执行。 这一 变化呈现出统筹兼顾、 公平补偿、 阳光征收的鲜明特征， 从中也可看到， 立法者力图找准公 义维护和私权捍卫契合点的努力，建立了司法对行政一定程度上的审查和制约权力的原则。 征收补偿条例 明确法院为实施强制搬迁的唯一主体， 这是一大进步， 因为政府既然是征 收主体， 就不能实施强拆行为， 否则缺少权力制衡。 引入司法机构裁定强制拆迁， 更好地体 现了对民众权利的保护和对法律的尊重， 有利于强制搬迁依法、 规范进行， 由司法机关从公 正、中立的立场，审查其正当性、合法性，并决定是否强制执行，显然更利于减少政府与民 众之间的矛盾，增加征收补偿过程中的和谐因素。需要明确的是， 征收补偿条例取消了 行政强拆， 只意味着政府无权自行组织有关部门进行行政强拆， 但政府依然有作出征收决定 及协商不成后作出强制性补偿决定的权力， 老百姓不能将此混为一谈。 另外， 新条例实施之 前已依法取得房屋拆迁许可证的项目， 继续沿用原有的规定办理， 但政府不得责成有关部门 强制拆迁。八、暴力迫使搬迁可追究刑事责任征收补偿条例规定 ,暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任。由于拆迁进度与建设 单位的经济利益直接相关 ,容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。禁止建设单位参与搬迁活 动,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路 通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的,依法承担赔偿责任 ;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员 ,构成犯罪的 ,依法追究刑事责任 ;尚不构成犯罪的 ,依法给予处分 ;构成违 反治安管理行为的 ,依法给予治安管理处罚。国有土地上房屋征收与补偿条例 已经颁布实施，从 “拆迁 ”改为 “征收”，透过这些词 语的变化，可以看到条例更加突出房屋征收和补偿的规范、公平、合理。强调阳光征收、公 平补偿使公共利益和私人利益得到更好的协调与平衡。 它的实施是公共利益和个人利益得到 协调和平衡，折射出从强化行政管理到规范行政行为的法治理念的进步。