邢台南宫市房地产市场调研报告

南宫市房地产市场调研报告第一篇 南宫市总体概况2一、南宫概况21、城市概况22、 经济发展33、 工商业环境44、城市发展规划5第二篇 南宫市商业市场研究分析7一、南宫市商业市场现状研究7（一）南宫市商业发展现状7（二）南宫市主要商圈分布8（三）南宫市两条主商业街的业态分布10二、南宫市商业重点市场详细性分析111、联华购物广场112、鑫春购物中心13四、 商业调研总结13（一）商业发展处于初级阶段，城区无形成明显的商圈划分13（二）商业结构不合理，餐饮业发展较慢14（三）经营结构雷同，同质竞争严重14（四）影响能力不强，缺乏区域辐射能力14五、 未来商业体量的供应调查15u 金科.凤凰城15第三篇 南宫市房地产市场研究分析18一、南宫市房地产市场现状及发展趋势分析181、市场潜力正逐渐被挖掘出来，市场充满希望182、房地产投资：增幅加快，稳定增长183、自住购房需求仍是商品住房市场主流184、商品住房价格稳步攀升，但房价依然偏低185、消费群体有限，区域市场渐进饱和186、中端项目竞争压力较大，高品质项目缺乏197、整体市场发展态势良好，但市场风险较大198、南宫市东部是地产开发的热点地区，也是政府引导城市发展的方向19二、 南宫市在售项目区域解读20一、南宫市房地产市场板块图20二、南宫市在售项目规模分析21三、南宫市在售产品分析21四、南宫市在售项目户型分析22五、南宫市在售项目价格分析22六、南宫在售项目客群分析23七、 地块相邻楼盘分析24三、南宫市房地产市场分析总结26第一篇 南宫市总体概况一、南宫概况1、城市概况南宫市位于河北省东南部的冀、鲁、豫三省交界处,属华北平原黑龙港流域。周围百公里左右有石家庄、济南、邢台、邯郸、衡水、德州、聊城、临清等大中城市环邻，并且靠近北京、天津、郑州等大都市；境内有106、308国道和邢（台）德（州）线、肃（宁）临（西）线、祁（村）南（宫）线五条干线公路在市区交汇，青（岛）银（川）高速、大（庆）广（州）高速纵横交叉，京九铁路贯穿南北，区位交通优势十分明显。南宫是“中国羊剪绒毛毡名城”、“全国武术之乡”、“中国民间艺术之乡”、全国商品粮基地市（县）、全国节水农业示范市（县）、全国秸秆养牛示范市（县）、河北省“棉花之乡”、河北省“韭菜之乡”。全市辖6镇、5乡、4个街道办事处，456个行政村，总人口46万，市区人口约13万人，市域总面积856平方公里。2、 经济发展GDP增长趋势图人口收入增长趋势图2010年南宫市经济保持较快增长。全年预计完成GDP61.6亿元，同比增长11%；财政收入1.6086亿元，增长13.9%；规模以上工业企业主营业收入80.2亿元，增长26%；工业增加值17.8亿元，增长25%；全社会固定资产投资73.1亿元，增长56.1%；城镇居民人均可支配收入1.1万元，增长12.1%；农民人均纯收入4468元，增长6.1%。 结论：南宫经济发展态势良好，居民人均可支配收入及人均收入提升，为南宫房产市场奠定良好的消费基础。 3、 工商业环境据我司调研，南宫市居民消费水平低，商业氛围不好，流动人口少，工商业不繁荣。我们在考察期间，没有发现网吧、KTV及高档次酒店、餐厅，据说高档消费到清河县的较多。唯一的一条步行街凤泰隆商业街商铺没有销售几套，开发商只靠出租维持，而且目前其大部分商铺都是经营低档的服装、鞋帽类产品。由于本地消费水平有限，南宫本地商业人士一般到石家庄邢台经商。南宫市经济发展步伐明显落后于石家庄各县的水平，从可参考的表象数据上来看，南宫市落后于藁城市8-10年。工业企业匮乏，更形不成支柱产业，居民消费水平低，商业环境低迷。结论：从南宫市上层的发展思路上看，我们认为领导层大力开发南宫的想法是对的。但是具体到操作层面有本末倒置的感觉：南宫市的长足发展应该重点着眼于工业企业的招商引资，并着力于投资环境的改变，从而拉动经济的繁荣和居民收入水平的整体提升。而现在的发展迹象，表明政府在房地产开发上的力度和注意力过高。长此以往，难以形成成形工业企业规模，房地产的过度发展反而榨干老百姓手中捉襟见肘的购买力，内需被消弱，从而摧毁南宫的现有经济环境，严重束缚南宫的城市发展步伐。4、城市发展规划城市性质：市域的政治、经济和文化中心，以发展商贸物流业、轻工业为主的小城市。城市空间结构：“中心城市中心镇一般镇”三级城镇体系。"一核三轴"的空间布局结构，"一核"指市区，"三轴"指沿308国道、106国道和邢德公路等主要公路的三条城镇发展轴线。中心城市：指南宫市区；中心镇：指段头镇，是市域东部经济区中心，全镇的政治、经济、文化、信息中心，以发展绒毛、皮毛加工和合金刀具加工为主的小城镇；一般镇：指紫冢、吴村、垂杨、高村、明化、苏村、大召、南便等镇，是城乡联系的重要桥梁。城市规摸城市人口规模: 2010年为13.0万人，2020年为20万人。城市建设用地规模：2010年14.29平方公里，人均109.92平方米2020年21.98平方公里，人均109.90平方米。发展方向：主要向东和向南发展，鼓励内部挖潜，控制向西、适当向北。市区用地布局：南北大街以西为旅游生态保护区，南、北大街以东到凤凰路为商贸居住区，凤凰路以东到东环路主要为城市工业区。第二篇 南宫市商业市场研究分析 一、南宫市商业市场现状研究（一）南宫市商业发展现状南宫市商贸行业，虽然政府已经在扶持发展，并为打造邢台市边界商贸流通而出台系列政策，但是从目前来看，城市商业仍处于初步发展阶段，城区基本没有形成一个完整的商业圈概念，仍以一个老城的商业街为主要的商贸流通区域。从区域划分来看，可分为以胜利街、育才路为中心的城中商贸区。城区商贸流通主要依靠，沿街底商组合而成，专业市场，购物广场除了现运营的联华购物广场和亿购商城，其它都不上规划与档次。总体量与质都相对缺乏。业态结构“散、乱”。总体上，南宫市商贸商务业功能档次总体较弱，发展水平仍然较低，经营体主要以集体、私营、个体商业共同发展的商业格局。因此随着南宫市的快速发展，对商业体的塑造有更大的空间。（二）南宫市主要商圈分布南宫市的商业主要集中在老城区，老城区是整个南宫市的商贸中心。南宫市的商业现状主要是以沿街商铺的形式存在，老城商贸区形成以胜利路、育才路、冀南路和东进大街作为主要临街商业的商业布局。下面就形成市场的主要街道例表阐述：街道名称街道性质主要经营产品租金水平经营状况胜利路次干道服装、鞋类、通讯、家电、综合等3080较优育才路次干道服装鞋帽、中低档餐饮、通讯、电动车、五金建材等3070较优东进大街次干道五金、副食品、家居用品等2040一般冀南路支路百货、餐饮、通讯、服装鞋类3070较优南、北街支路水果蔬菜摊、日用品、电动车等1530一般凤凰路次干道副食品、沿街小餐馆、汽车维修店1530一般青年路交通主干道服装、五金建材、中低档餐饮、通讯2040一般目前南宫市商业比较分散，市郊分界并不明显，商业集中的地方，体量也小，利用率不高（华联购物广场），商业档次较低，环境优化方式有待加强，现商业市场矛盾主要表现在当地居民经济收入、及消费水平有限与如何对商业进行集中式整合之间的关系。对于南宫市现有市场的状况，我们通过对市场资源的整合，做以下概括：商业的经营层次和提升空间受产品和当地居民经济发展和消费里水平的制约；业种组合问题较大，其商业街之间无明显的业态集中，其业态随着经营者的进入与退出而随便组合而成，毫无规律，根本无法引导消费者需求的开发；商业档次明显偏低，其中国的一二线品牌服装鞋店类都缺少。（三）南宫市两条主商业街的业态分布1) 胜利路主要的品牌店：森马、以纯、艾莱依、海澜之家 。其他业态：水果店：1； 烟酒：14； 珠宝：2； 自行车、电动车：34； 婚纱摄影：2； 餐饮：25（主要以小餐馆居多）； 花店：2； 服装：37； 五金：32； 美甲、理发、干洗等服务店：15； 3C（电脑、手机、数码）、运营商（移动、联通、电信）：7； 家具：1； 复印、传真：2； 家电：5； 精品日化：9； 购物广场：3（联华、鑫春，这两家含超市及家电；亿购商城为服装）； 药店：7； 生活小超市：3； 配套： 宾馆：5； 银行：5； 邮政（含邮寄与储蓄）：1； 医院、诊所：、2) 育才路：主要的品牌店 美邦、真维斯其他业态：3C、运营商：25； 餐饮：12； 副食品店铺：1； 精品、箱包：6； 鞋帽、服装：8； 家具：4； 自行车、电动车：12； 药房：1； 复印：2； 婚纱摄影：2； 洗衣、美发等服务业：2； 烟酒：3； 文具：1； 五金：11； 商城：1（凤泰隆主营服装：凤泰隆左侧及中间有2030间小服装商铺，510间精品；凤泰隆右侧沿凤泰隆广场四周 主营家纺家具 10家左右）分析：从南宫两条商业主街经营业态来说，服装行业是最大的，占有很大的比例，比如联华购物广场的三楼、鑫春购物广场的二楼、亿购商城、凤泰隆商城等都是经营的服装鞋类，但经营的品质属中低档，价钱为30100元左右。其次属自行、电动车行业，这说明当地大部分城市居民的主要交通工具还是以自行车、电动车为主。而在其他行业中，餐饮占了一部分比例，并不排在前二，而且大部分餐饮店都是些小餐馆，上档次的餐饮店稀少这说明当地居民的消费水平是很有限的。而一些朝阳行业如电信、电脑、科技数码等行业目前还是很少，这也在一定程度反映了当地经济水平的路后。从总体情况而言，作为南宫市主要商业街区的胜利路、育才路的沿街商铺都比较凌乱，品牌经营店稀少，从档次上来说中低档占很大比例，特别是低档商铺，占有很大的比例，街铺以小商铺居多，相邻街铺之间业态没有多大关联，这表明南宫市的商业整天来讲其发展还处在一个初级阶段。二、南宫市商业重点市场详细性分析1、联华购物广场（一） 项目简介联华购物广场地处南宫市中心，位于南宫市育才路和胜利路两条商业主街交叉处，交通便捷，商业区位优势突出。其占地14.09亩，总建筑面积16880平方米，营业面积15000余平方米.整个商场分为三层，单层营业面积达5000平米。（二） 业态分布原则（1）首层 经营业态：黄金珠宝、电器、化妆品、文体玩具、移动营业及通讯、中式餐厅。 租金：联华购物广场首层以分割的形式进行出租，目前租金平均为6070元/左右。经营状况：据我司调研，联华购物广场首层经营状况一般，其业态黄金珠宝、家电占很大部分，但消费者不多，总体而言其首层的招商并不成功。（2）第二层 经营业态：大型生活超市经营状况：二层的生活超市为联华购物广场公司自己持有经营，年销售额达6000万以上，经营状况还不错（3）第三层 经营业态：大众服装、鞋类、床上用品经营状况：三层主要的经营业态为中低档的服装、鞋类，价格在80150之间，客流量还不错，总体经营状况中等。小结：我司以商业投资的借口跟联华购物广场的副总经理交谈得知，目前介于其一楼、三楼的经营状况，联华购物广场有意对其商业进行重新招商整合，其首层整体出租的年租金大概为180万元，折合为30元/。但总体而言，联华购物广场是南宫市唯一的一家大型的购物广场，也是南宫市客流量最大的