安徽池州朝阳湖森桥项目中标策划报告
池州·朝阳湖池州·朝阳湖1号地块项目策划报告号地块项目策划报告池州·朝阳湖池州·朝阳湖1号地块项目策划报告号地块项目策划报告谨呈：浙江森桥实业集团谨呈：浙江森桥实业集团策划：上海上实发展投资顾问有限公司2007.02策划：上海上实发展投资顾问有限公司2007.02哲学原就是怀着一种乡愁的冲动到处去寻找家园德国·诺瓦尼斯哲学原就是怀着一种乡愁的冲动到处去寻找家园德国·诺瓦尼斯前言壹前言壹. 自我认知贰自我认知贰. 项目界定叁项目界定叁. 规划建议肆规划建议肆. 营销攻略结束语附件营销攻略结束语附件内容纲要内容纲要Contents前言一前言一我们的目标我们的目标前言二前言二界定问题：此岸彼岸界定问题：此岸彼岸前言一：前言一：我们的目标我们的目标? 快进快出，快速回笼资金（2-3年周期）；快进快出，快速回笼资金（2-3年周期）；? 开发具有竞争力精品社区池州第一，安徽有名；开发具有竞争力精品社区池州第一，安徽有名；? 产品切合市场需求，实现热销；产品切合市场需求，实现热销；? 提升森桥集团的品牌影响和知名度。提升森桥集团的品牌影响和知名度。我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向前言二：前言二：界定问题界定问题核心问题项目界定解决方案核心问题项目界定解决方案市场环境：市场环境：池州概况区域感知房产感知竞争个案池州概况区域感知房产感知竞争个案四大目标：四大目标：快速回笼资金产品实现热销实践森桥使命提升区域价值快速回笼资金产品实现热销实践森桥使命提升区域价值非期望结果由特定情境导致的特定结果期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果非期望结果由特定情境导致的特定结果期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果此岸此岸(项目条件)(项目条件)自我认知自我认知彼岸自我实现彼岸自我实现(项目目标)(项目目标)R1R21ONE1壹壹 R1此岸此岸-自我认知自我认知池州概况池州概况1.1池州自唐武德四年设州置府已有池州自唐武德四年设州置府已有1382年历史。年历史。? 池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山。现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区以及省级池州经济开发区池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山。现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区以及省级池州经济开发区;? 池州依江近港，是长江干线重点港口，国家对外开放口岸池州依江近港，是长江干线重点港口，国家对外开放口岸;? 中国第一个国家级生态经济示范区，森林覆盖率达到了中国第一个国家级生态经济示范区，森林覆盖率达到了56%;? 池州矿产资源丰富，已被安徽省政府确定为全省非金属新材料产业集群地池州矿产资源丰富，已被安徽省政府确定为全省非金属新材料产业集群地;? 总面积总面积8,272平方公里，总人口平方公里，总人口156万。万。【城市风貌】【城市风貌】池州市情有五个特点：自然资源富足、生态环境优美、文化底蕴深厚、区位条件优越、经济比较落后。池州市情有五个特点：自然资源富足、生态环境优美、文化底蕴深厚、区位条件优越、经济比较落后。【城市经济】【城市经济】? 2006年预计全年完成生产总值130.1亿元以上，增长14%；2006年预计全年完成生产总值130.1亿元以上，增长14%；? 实现财政收入15亿元，增长28.2%，比省平均水平高4个百分点，位居全省第6；实现财政收入15亿元，增长28.2%，比省平均水平高4个百分点，位居全省第6；? 城镇居民人均可支配收入9,015元，增长14.4%；农民人均纯收入3,230元，增长10%；城镇居民人均可支配收入9,015元，增长14.4%；农民人均纯收入3,230元，增长10%；? 全年共接待国内外游客380万人次，增长19%，实现旅游收入17.5亿元，增长29%。池州市GDP连续3年来一直保持13以上的增长率，其GDP占安徽省2.1%。预计2010年，GDP达到300亿，财政收入达到30亿，人均GDP突破三千美元。全年共接待国内外游客380万人次，增长19%，实现旅游收入17.5亿元，增长29%。池州市GDP连续3年来一直保持13以上的增长率，其GDP占安徽省2.1%。预计2010年，GDP达到300亿，财政收入达到30亿，人均GDP突破三千美元。2004年到2006年上半年池州市国民经济运行情况050100150单位：亿元12%13%14%15%国民收入总额92.4110.2130.1增幅13.20%13.30%14.00%2004年2005年2006年池州概况池州概况池州概况池州概况固定资产投资与房地产投资固定资产投资与房地产投资2004年到2006年池州市固定资产和房地产投资情况0204060801002004年2005年2006年单位：亿元0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%固定资产投资，房地产投资房地产投资额固定资产投资增速房地产投资增速? 投资规模稳步扩大。2006年池州市累计完成固定资产投资91.04亿元，比去年同期增长28.7%；投资规模稳步扩大。2006年池州市累计完成固定资产投资91.04亿元，比去年同期增长28.7%；? 房地产开发完成投资9.54亿元，增长22.7%；占到固定资产投资总量的10.48；房地产开发完成投资9.54亿元，增长22.7%；占到固定资产投资总量的10.48；? 房地产开发投资的增加改善了居民居住条件，2005年城镇居民人均居住面积达到23.6平方米。房地产开发投资的增加改善了居民居住条件，2005年城镇居民人均居住面积达到23.6平方米。【城市经济】【城市经济】池州概况池州概况吸引外资情况吸引外资情况? 池州在城市化进程中积极引入外资，池州在城市化进程中积极引入外资，2005年，池州引入外资年，池州引入外资3,757万美元，同比增长万美元，同比增长25.4。? 吸引外资额在安徽吸引外资额在安徽17个主要城市中排名个主要城市中排名14位，增长幅度排名全省第位，增长幅度排名全省第8。? 池州市引入外资速度的加快，有利于其发展经济，引入人口，为城市带来活力。池州市引入外资速度的加快，有利于其发展经济，引入人口，为城市带来活力。2005年安徽省各市吸引外资情况01000020000300004000050000合肥芜湖安庆铜陵池州单位：万美元0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%吸引外资增幅池州概况池州概况? 2005年池州市城镇居民可支配收入在安徽全省主要城市排名第15位，增幅排名第7位。2005年池州市城镇居民可支配收入在安徽全省主要城市排名第15位，增幅排名第7位。完成数增长 （%） 合肥市968412.5 淮北市860318 亳州市799112.3 宿州市791012.8 蚌埠市88759.4 阜阳市77509.2 淮南市8598.915.9 滁州市833712.5 六安市781028 马鞍山市 1193517.1 巢湖市796811.2 芜湖市962912.6 宣城市795911.3 铜陵市952319.8 池州市788213 安庆市8396.414.14 黄山市852812.1城镇居民人均可支 配收入城镇居民收入情况（2005年）城镇居民收入情况（2005年）池州概况池州概况? 随着经济的发展，池州市居民生活水平有了很大的提高，到随着经济的发展，池州市居民生活水平有了很大的提高，到2006年年底城镇居民人均可支配收入达到年年底城镇居民人均可支配收入达到9,015元，同比增长元，同比增长14.4。? 池州市家庭恩格尔系数为池州市家庭恩格尔系数为44，人均可用于额外消费的收入为，人均可用于额外消费的收入为5,048.4元，家庭月可承受的贷款支出在元，家庭月可承受的贷款支出在50%以下，约以下，约631元以下。元以下。2003年到2006池州市城镇居民t人均可支配收入情况0500010000单位元0%5%10%15%20%人均可支配收入6028697478829015增幅10.50%12.30%13%14.40%2003年2004年2005年2006年城镇居民收入情况（城镇居民收入情况（2006年）年）【城市经济】【城市经济】小结小结? 池州作为一个有着悠久历史文化底蕴的新兴发展中城市，其未来经济增长的良好势头明显。池州作为一个有着悠久历史文化底蕴的新兴发展中城市，其未来经济增长的良好势头明显。? 近年来池州加快了基础设施建设，使得制约其经济发展的主要瓶颈打破。近年来池州加快了基础设施建设，使得制约其经济发展的主要瓶颈打破。? 同时积极招商引资，工业建设蓬勃发展，城市化进程加快。同时积极招商引资，工业建设蓬勃发展，城市化进程加快。? 综合分析池州市特点和发展现状，可以看出，综合经济实力不强、对外开放水平不高、经济增长动力不足、工业化、城镇化水平滞后。池州是一个经济后发地区，也是一个蕴藏着发展潜能的地区。综合分析池州市特点和发展现状，可以看出，综合经济实力不强、对外开放水平不高、经济增长动力不足、工业化、城镇化水平滞后。池州是一个经济后发地区，也是一个蕴藏着发展潜能的地区。“十二五” 期间，池州市区面积将达到50平方公里，人口达到50万人，城市无论在规模和功能上都有一个质的飞跃（目前城区面积20平方公里，人口25万） 。“十二五” 期间，池州市区面积将达到50平方公里，人口达到50万人，城市无论在规模和功能上都有一个质的飞跃（目前城区面积20平方公里，人口25万） 。交通：交通：今明两年里，池州将相继通上火车和高速公路。未来发展整体旅游规划将建设旅游飞机场。今明两年里，池州将相继通上火车和高速公路。未来发展整体旅游规划将建设旅游飞机场。城市旅游规划：城市旅游规划：池州紧邻九华山旅游胜地，发展以旅游产业为主导相关产业。池州紧邻九华山旅游胜地，发展以旅游产业为主导相关产业。池州概况池州概况【城市规划】【城市规划】池州概况池州概况未来城市结构：未来城市结构：布局采取组团结构，形成四大组团、五大板块、滨江环湖发展态势。布局采取组团结构，形成四大组团、五大板块、滨江环湖发展态势。中心城区中心城区老城区适当扩张，以行政、居住、商贸、金融、文化、体育为主导，是城市发展的母体。老城区适当扩张，以行政、居住、商贸、金融、文化、体育为主导，是城市发展的母体。 火车站站前区火车站站前区南部结合铁路建设，依托交通枢纽，以物流、商贸为主要功能。南部结合铁路建设，依托交通枢纽，以物流、商贸为主要功能。 东部经济园区东部经济园区依托优良的长江港口条件，建设以第二产业，港口、仓储、居住和园区服务中心为主导的经济园区，是我市新的发展组团。依托优良的长江港口条件，建设以第二产业，港口、仓储、居住和园区服务中心为主导的经济园区，是我市新的发展组团。 教育园区教育园区在城市东部沿江高速和东外环之间建设一个教育园区。在城市东部沿江高速和东外环之间建设一个教育园区。四大组团围绕以平天湖为中心的旅游生态板块，利用良好山水景观特色和生态优势，将杏花村风景区，齐山和平天湖契入城市建设用地。四大组团围绕以平天湖为中心的旅游生态板块，利用良好山水景观特色和生态优势，将杏花村风景区，齐山和平天湖契入城市建设用地。【城市规划】【城市规划】池州概况池州概况【城市规划】【城市规划】城市近期建设重点城市近期建设重点? 完善、整治、填充老城区。完善、整治、填充老城区。? 加强城市对外交通联系。加强城市对外交通联系。? 强化城市的工业功能，搞好池州经济开发区和马江新 区的配套建设，逐步搭建东部经济园区框架。强化城市的工业功能，搞好池州经济开发区和马江新 区的配套建设，逐步搭建东部经济园区框架。? 挖掘文化古迹，开发旅游景点。挖掘文化古迹，开发旅游景点。? 优化用地结构，实施城中、旧镇、旧村改造。优化用地结构，实施城中、旧镇、旧村改造。城市近期发展方向城市近期发展方向? 提升核心
