中国房地产行业的企业联盟战略
中国房地产行业的公司联盟战略3月万科集团下属的上海万科公司，万科浦东公司与南都集团下属的上海中桥基建公司在上海签订合同。万科集团以总计18.5亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的7%的权益和在浙江0%的权益。这是中国房地产行业呈资源整合趋势以来的标志性事件。近年来随着宏观经济的发展,房地产业也迎来了新一轮的发展高峰。但是房地产投资的急剧扩张也带来了一系列的问题。为此，政府部门从土地政策以及金融信贷两个方面加强了对房地产公司的宏观调控。在此背景下，中国房地产公司如何应对宏观政策环境及市场环境所带来的挑战，是关系房地产行业进一步健康良性发展的重要问题。公司联盟战略是目前许多房地产公司谋生存求发展的合众连横之道。房地产公司联盟是两个或者两个以上的房地产公司之间出于对共同市场的预期和公司总体经营目的、经营风险的考虑，为了达到共同拥有市场、互换互补性资源，各自达到特定的战略目的和最后获得长期的市场竞争优势等目的,通过多种合同而结合的优势特长，风险共担的利益联合体。公司联盟的核心是联盟中的各个公司从事自身具有比较优势的领域，通过合伙获得比单个公司更高的市场竞争效率。换而言之,参与公司联盟的重要因素是在合伙之中获得分工利益。房地产公司走联盟之路也是房地产市场竞争不断加剧的必然产物。一、房地产公司联盟的必然性 公司联盟已经成为公司之间图谋发展壮大的重要组织方式。随着中国房地产市场不断向纵深领域发展,房地产公司也将不得不走公司联盟之路。、外部环境房地产市场环境的不拟定性及复杂性是增进房地产公司联盟的外在因素。中国房地产市场存在许多不拟定性因素。房地产公司为了减少市场环境不拟定性对公司的冲击,分散发展过程中的系统风险，不得不走联盟之路。此外,房地产市场的区域性也是公司谋求联盟的重要因素区域性是房地产行业的重要特性之一。一般而言,本土公司在公共关系及市场理解等方面具有明显的比较优势，从而给房地产公司的跨区域扩张设立了较高的竞争门槛。这样，不少房地产公司在跨区域发展过程之中选择了与本土公司合伙联盟,以减少公司的市场风险。2、公司内在规定房地产公司自身的经营因素规定公司在发展壮大过程之中必须走联盟之路。一方面，从减少公司经营风险的角度而言,房地产市场区域性的特性决定了房地产公司的经营风险相称集中，受制于区域市场的发展。房地产公司必须通过与其她公司不同形式的联盟,避免将鸡蛋放在一种篮子里。此外,房地产公司存在优势互补的合伙规定,许多房地产公司在市场竞争中形成了自身的独特竞争优势,如有的公司土地储藏丰富，有的公司现代化的管理水平高等。这样也为房地产公司的联盟发明了合伙空间。二、房地产联盟的内容公司联盟在某种限度上而言发明了一种框架,在此框架内联盟的成员可以针对一定领域采用合同或股权等方式进行合伙,如为增进销售以及获取市场资源等进行合伙。公司联盟存在的一种重要前提是合伙各方具有其她合伙方不具有的比较优势或可以形成多赢的利益格局。对于房地产行业而言，公司之间联盟采用的形式是多样的,合伙的内容也是十分广泛的,涉及融资、销售、开发等领域。从合伙的形式来看,房地产公司联盟分为战术型联盟与战略型联盟两种不同形式。1、房地产公司在局部领域合伙的战术型联盟房地产战术型联盟涉及行业商会、联合采购、联合融资拿地、合伙开发及合伙推广销售等。在此类联盟中,联盟成员提供的是各自的资源优势,一般涉及品牌、土地、资金、人力等。此类联盟重要是合伙各方在局部职能或部分公司资源上的整合,它从事实上并未在很大限度上变化联盟各方的直接关系及自身的股权构造。联盟的合伙各方仍然保持较大的自主权,在合伙框架以外不受有关合同及合伙方的约束。房地产是资源性十分强的行业，资金、土地以及建材等对于房地产开发商而言都是极其重要的市场资源。在目前政府对房地产市场加强宏观调控的背景下，房地产公司通过不同形式的资源性联盟解决公司在资源上的危机。 向资源型联盟。房地产公司为了减少市场风险，弥补自身在某方面的局限性，可觉得了获得特定的资源进行行业内部的合伙联盟,如联合采购、联合融资拿地、合伙开发、整合营销等诸多方面。通过行业内公司之间的联盟,房地产公司可以实现优势互补,整合公司之间的资源,以提高公司的市场竞争力。 房地产公司之间的纵向一体化联盟。房地产行业是产业链十分长的行业,波及金融、建材、建筑、销售等诸多领域。因此，房地产公司可以通过与上下游公司结成联盟,在市场风险和政策风险巨大的房地产市场获得良好的抗风险能力和持续的竞争力。、房地产公司以股权为基本进行战略型联盟北京万通房地产与天津泰达房地产开发公司的以股权为基本的战略型联盟,深圳万科巨资购买杭州南都房地产公司的部分股权等行为在房地产行业产生了巨大的影响。战略型联盟在合伙层次上要高于战术型联盟。房地产公司战略联盟指房地产公司通过债务、股权、人事及关联交易等方式建立一定网络,从而，在产权构造及治理构造等深层次方面变化房地产公司的行为约束，将联盟构成一种密不可分的联合体。固然,这些网络以股权为基本界定了各个公司在联盟中的地位及有关的行为约束，也把联盟各方连成了一种利益共同体。从目前的状况来看,中国房地产公司的战略联盟重要的推动力来源于房地产在资源及具有比较优势的专业性能力的差别性，也就是房地产公司在区域市场或者特定价值链上的核心竞争力的差别性。房地产公司发展到一定限度，为了突破自身在持续发展中的瓶颈,通过与其她房地产公司在核心竞争力上的整合,以谋求更长远的发展。三、房地产公司联盟中应当注意的若干问题 、房地产公司联盟内部的合伙与竞争关系。房地产公司联盟内部成员的关系本质上是一种竞合关系，各成员在局部职能或者局部领域通过合伙获得共同的市场利益。但是另一方面,各成员之间不可避免的在面对特定市场时存在竞争关系。例如,房地产公司在特定区域上实行市场的联合推广,但是也要面对在销售上的剧烈竞争。如何解决好竞争和合伙的关系呢?核心是在联盟合伙的范畴内通过有关合同严格规范联盟成员的行为，并且建立独立的组织来完毕合伙的任务，避免互相干涉，影响联盟的工作效率。2、房地产公司联盟内部的文化融合与冲突。公司联盟必然规定成员公司在人员、管理以及组织等各方面产生交流。这里必然波及到公司文化的融合和冲突。公司文化的融合限度必然影响公司联盟的合伙效率。如果联盟内部不同的公司文化产生强烈的冲突，不仅影响联盟的合伙效率,也也许导致联盟产生不可调解的矛盾,最后导致联盟的破裂。因此,在联盟的过程中，房地产公司应当考虑公司文化的融合问题。3、房地产公司联盟内部的组织设立问题。房地产公司联盟的内容十分丰富。同样,房地产公司合伙的组织形式也是丰富的。但是不同的组织形式也关系到联盟的合伙效率。因此，公司应当结合联盟成员的资源状况和公司文化等特性，采用有效的组织形式去负责联盟内部的合伙事务。 房地产公司联盟的合伙内容是全方位的,在合伙的过程之中联盟也是以一定的层次不断发展的。固然，多层次的联盟形式也是增进房地产市场不断发展的重要推动力。随着中国房地产市场的不断发展，市场竞争也日益剧烈,房地产行业也将不断涌现出波澜壮阔的合纵连横之势。一批优秀的房地产公司将通过公司联盟的方式在剧烈的市场竞争中不断发展壮大。
