房地产股票价值评估体系

房地产股票价值评估体系摘 要 这篇文章是对房地产股估值方法的一个大讨论。我们通过案例分析来探讨这个问题，因此整个报告集中在金融街评估案例上。但是，我们的目标不是要研究一家公司，而是研究地产股的估值。由于本文的研究致力于财务报表分析和股票价值研究，并结合实际情况的研究，本文在进行研究时，综合应用了多种研究方法，比如文献综述法与案例分析法等，同时实现了定性和定量的结合。我们希望利用这份报告促使整个市场更加关注估值问题。我们选择金融街作为核心案例来讨论这个问题。尽管这份报告看起来有点像对金融街公司的分析，但我们的目标从不是分析某一家公司，而是详细讨论分析方法。关键词：房地产、股票、估值Real Estate Stock Valuation System ABSTRACTThis article is a big discussion of valuation methods for real estate stocks. We discussed this issue through case studies, so the entire report focused on the evaluation case of Financial Street. However, our goal is not to study a company but to study the valuation of property stocks. Because the research in this paper is devoted to the analysis of financial statements and the study of stock value, and combined with the research of actual conditions, this paper has comprehensively applied a variety of research methods, such as the literature review method and case analysis method, while achieving qualitative and Quantitative combination. We hope to use this report to urge the entire market to pay more attention to valuation issues. We chose Financial Street as a core case to discuss this issue. Although this report looks a bit like an analysis of Financial Street companies, our goal is never to analyze a company but to discuss the analysis in detail. Key Words：real estate；stock；value of assessment目录第1章引言11.1研究背景11.2研究方法11.3技术路线1第2章国内外研究现状及理论综述32.1国外研究现状综述32.2国内研究现状综述42.3房地产业股票估值相关理论综述6第3章价值评估方法以及其适用性比较分析93.1绝对估值模型及其适用性研究93.2相对估值模型及其适用性研究123.3期权定价模型及其适用性研究15第4章房地产股票价值评估实证分析174.1实证分析方法174.2以金融街为案例的实证分析18第5章结论26参考文献28致谢29 第1章 引言1.1研究背景在现阶段的经济社会体系中，房地产行业的作用与地位都非常突出，对金融行业的影响与关联性也都非常大。据国家统计局相关数据显示，2008年全国房地产业增加值占全国经济总量的比重超过5。2009年，国内生产总值完成国内生产总值3353.53亿元，其中房地产业产值1390.22亿元，占总额的4.15。房地产业已成为国民经济中的重要工业部门。然而，自2010年以来，国家出台了一系列房地产政策，力图压制房地产行业多年来的泡沫利润，缓解供需矛盾。这一系列的涨跌也对股市上的房地产股票产生了直接或间接的影响。本文旨在通过对地产股的价值评估体系，以提供在房地产行业上市公司的财务状况和发展前景的正确分析和判断的基础。并且有助于为投资者的决策，提供有效的依据。1.2研究方法由于本文研究致力于财务报表分析和股票价值研究，结合本研究的实际情况，本文采用的主要研究方法是：1.文献综述法。没有继承和学习，科学就不能迅速发展。通过对国内外财务报表和公司价格文献的收集，整理和总结，掌握前人对该课题的研究进展情况，作为本文的研究基础，以达到论文研究的目的。2.规范分析的方法。该方法在经济分析中，应用范围比较广，而且较为常见，主要回答应该怎样的问题。本文试图通过对实际问题的详细研究来分析财务报表中“什么是”什么是“回答公司价值”。基于上述，我们提出了“如何”使用财务报表分析公司的价值;3.案例分析方法。本文在第5章中使用了一个案例来真实地解释如何使用改进的财务报表分析方法和应用程序的效果。4.定性与定量相结合。本文先对财务报表的分析方法进行完善，以此为前提增加了一些非财务指标，并对其进行了定性分析。赋予各指标相应的权重，并进行相乘。然后再对几期数据的大小进行比较，判断其变化的形势。 5.比较分析法。在研究过程中，本文旨在评估和改进旧的研究方法体系。1.3技术路线本文技术路线大体如下：研究主题房地产股票价值评估方法比较研究理论准备文献综述研究背景及意义理论分析房地产股票价值评估方法比较研究基础分析房地产股票价值评估体系分析实证分析基于具体房地产企业股票进行价值实证检验总结结论和政策建议第2章 国内外研究现状及理论综述2.1国外研究现状综述费雪在1906年首次对资本与收入的关系进行了系统的论述，并提出资产价值的大小取决于未来的现金流量，为现代企业估值做了理论铺垫。米勒和莫迪利安尼（1958）以费雪的研究成果为基础，首次在企业价值评估理论体系中引入了不确定情况，使得企业价值及其评估的定义，更加的科学化，并且明确了企业资本预算决策的标准是企业价值的最大化，也是现代企业价值评估理论正式形成。两位学者在1961年，系统的分析了股利政策的行政与影响，在之后的研究中，正式提出了MM定理。1973年，布莱克（Black)、斯科尔斯（Scholes）、默顿（Merton)开创性地建立了B-S期权定价模型，该模型的出现，使得可以采用一种全新的量化定义金融产品定价的方法。迈尔斯（Myers)（1977）受到B-S期权定价模型的启发，首次将金融期权思想用于实物资产定价，并提出实物期权这一概念。1982年，美国斯滕斯特公司提出经济增加值的概念，其核心理念是企业只有在其资本的收益大于为实现该收益而投入的成本时，股东才能得到新的价值。对于EVA而言，其思想最大的特征在于充分考虑了企业的权益成本，得出的结论更加的合理，评估值的合理性也得到提升。近些年来，伴随企业发展对于管理需求的不断提升以及资本市场的快速发展，很多学者都开始努力研究估值方法。上世纪80年代，汤姆·科普兰和蒂姆科勒等，对前人的管理经验进行了总结，对企业管理者承担的主要任务进行了阐述，同时提出了开展价值评估的基础。康纳尔对企业的实践经验进行了总结，实现了理论与实践的结合。美国纽约大学教授阿斯沃思·达蒙德理，对价值评估的理论好方法以及模型等情况进行了详细的介绍，其中包含了现金流量折现法、相对估价法和期权法。他认为，根据财务基本面可以评估资产和证券的价值，尽管会存在某些误差，但对于绝大多数资产而言，从长期看市场价格不可能大幅度偏离这一评估的价值，并且不同价值评估方法和模型选择主要取决于待评估公司的特征：公司的收益水平、增长的潜力、收益增长的来源、财务杠杆的稳定性等。在发展一个多世纪以后，企业价值理论得到了极大的丰富，并且不断的完善，理论体系逐渐的成熟。在研究估值理论时，国外学者所做出的研究贡献，为国内研究提供了很多有价值的参考资料。2.2国内研究现状综述自资本市场形成初期，我国就已经开始正式研究估值理论，然而多数研究都是基于西方估值理论，建立在某种投资策略的前提下，并对其在我国所具有的有效性进行研究。从2003年起，我国出现了对多种估值方法的综合对比的研究。方芳、周道传等，最早比较分析了现金流量贴现法和相对估值法以及期权定价法等，认为“新兴加转轨”的基本国情决定了相对估值法是应用最广泛、适用性较强的方法；而现金流量贴现法虽然是我国企业价值评估方法发展的必然趋势，但在现阶段还难以适应我国经济发展的现状。李强，杨丽娟以西南药业为例，研究了股票的价值，对资产价值的定价法与市盈率法等的估值结果进行了比较研究，认为市盈率法更贴近目标股票价格的现实表现。蒋国云（2005）对影响股票价值基本面的因素以及公司治理因素进行了分析研究，并且提出了股票的估值和定价所具有的新规律，同时创新了研究上市公司的估值模型，引入了一些其他因素，大大提升了股票估值预测的能力。最后，采用实证分析方法，检验得出的结果，据此提出了有效的对策建议。陈小悦、贺颖奇等（2006）将研究对象定位于中国的企业，以此为基础，详细的分析了企业价值的估值方法，同时对现金流量贴现法，进行了详细的阐述，而且分析了运用相对估值法的思想等方面的内容。根据其著作可知，最为明显的特征是指出了经济利润是经济增加值模型的贴现对象，然而在对其进行分析时，所应用的基本理论与计算形式等，完全等同于现金流量贴现法，在其基础上，进行了变形，并实现了较好的发展。王波（2007）以三一重工为例，在对其进行价值评估时，结合了因素分析方法，同时应用了多种估值模型，对其开展评估，结果发现估值结果存在非常大的差异，此后又结合公司的实际情况，综合考虑估值方法的优缺点及其适用性等，为估值模型，赋予了相应的权重，以达到综合估值的结果，促进了预测能力的大大提升。吴文（2008）结合了我国经济发展和社会进步的时代背景，在进行价值投资研究时，选择的行业是房地产行业。并且选择金地股份有限公司作为研究的案例，在对其股票进行估值时，应用了自由现金流折现法以及两阶段增长模型，并且认为对投资者而言，要形成价值投资的基本观念，并且要做出科学理性的决策。朱劫（2010）则在研究了四种价值评估理论模型的基础上，以保利地产为例，采用公司自由现金流量贴现法，对其开展实证分析。通过计算出各指标的结果，对其开展定量分析，由此推导出当前时期该公司实际的经营发展情况，进而对其内在价值进行衡量，得出相关结论，认为公司自由现金流量贴现法适合于我国房地产行业的股票估值。熊厚忠（2011）认为，内在价值与外在因素会对房地产股票价格，产生共同的影响，同时分析了在房地产行业中，运用现金流贴现法与相对估价法，所具有的适用性，最后利用最小二乘法进行回归分析，提出以公司自由现金流贴现法和市净率法，与估值的新思想进行充分结合，并在电动车公司进行股票估值的过程中，应用这些新的思想，然而模型在理论支撑方面存在严重的不足。董志强（2012）在研究房地产企业估值时，应用的是剩余收益模型，采用定性和定量以及案例等分析方法，