据称国税总局将很快发文在全国范围开征房产税
据称国税总局将很快发文在全国范围开征房产税一个默默无名的税种，却成为了后“国十条”时代，最大一条利空政策。上海拟对住宅开征房产税消息纷传，一位接近国家税务总局的专家提醒：按照税法规定，地方政府没有权力扩大房产税征收范围；假如上海对非经营性住房开征房产税确有其事，则表明国家层面将有新政策出台。这位专家透露，国家税务总局可能将在5月20日之前出台一份关于扩大房产税征收范围的文件。但记者就此向国家税务总局财产行为税司询问时，该司有关人士表示“不知情”。房产税是已有税种，由于只是对经营性住房进行征收，很多地方政府对居民购买住宅，一般都免征房产税。即使居民出租住房，也很少申报和缴纳房产税。上述接近税务总局的专家称，新的办法将是直接对原有房产税范围进行扩大，并提出可操作执行的办法，具体房产税的认定工作，可由各地政府根据具体情况来执行。扩大征收范围多年从事物业税评估工作我爱我家经纪公司副总裁胡景晖表示，直接扩大房产税征收范围，避开出台物业税带来的立法程序麻烦，是一种“准物业税”。利于逼迫市场上空置房屋转租或转售，对抑制房价有很大作用。按照房产税征收条例的规定，房产税有两种征收办法：一是按照房屋的剩余价值进行征收，采取房价扣除10%-30%后，乘以1.2%进行征收。另一种方式是按照租金进行征收，是租金比例的12%。胡景晖介绍说，房产税是按照年进行征收的，因此具有替代物业税的作用。以一套价值100万元的房产来说，其每年需要缴纳的房产税税金为8400元(1000000×70%×1.2%)。也就是说，房产税征收范围将要从经营性住房扩大到非经营性住房。至于对哪些住宅进行征收，则需要看地方细则。上海证券报称，根据现有的房产税暂行条例，房产税征收对象是经营性物业，而此次上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。房产税税率为0.8%。上海可能仅对三套及以上房屋征收。而此前财政部财政科学研究所所长贾康表示，建议开征房产税，对居民第一套住宅实行永久免税。胡景晖称，这次“国十条”力度空前强大。北京出台了“限购”的政策，重庆出台了提高土地增值税预征率政策，上海酝酿房产税政策。而前两者政策，要么是地方行政性手段，要么是根据已有的税收管理办法提出的。唯独上海提出的对非经营性住房开征房产税的政策，是需要国家税务总局通过的。按此推论，全国范围内对非经营性住房开征房产税可能是趋势。有关人士分析，直接扩大房产税的征收范围，只需要国家税务总局出台一个政策文件就可以，难度不大，而且很快就可以推出。如果对非经营性住房征收房产税，其调控政策效果将是十分巨大的。北京四环以内的住宅，每套价格平均都在200万元。而在2008年实行房地产税收优惠政策认定时，北京二环以内的房屋价格在215万元以内的才被认定为可优惠税收的房屋。上述税务专家指出，房屋价格随着房价而急速膨胀，符合房产税开征的目的。“相关文件中就提出，房产税是调节收入的工具。因此，扩大房产税征收范围有利于调节社会收入分配，还可以抑制房价。”胡景晖说，据统计，北京等一线城市房屋空置率在20%。如果扩大房产税征收范围，将使大量空置和闲置的住宅入市，转租或转售，这样可以很快增加市场房屋供应房源，对房价抑制有很好的作用。按照每套价格200万元计算，如果空置房屋，则每年需要自己缴纳16800元的房产税。这对于普通家庭来说，都是一个不小的负担。胡景晖说，扩大房产税征收范围，是落实“国十条”当中提出的研究制定合理引导居民住房消费的税收体制的措施。操作难题待解扩大房产税征收范围，首先要确定的是在流转环节征收，还是在持有环节征收。根据房产税原有的管理办法，其定位也是每年征收；加之“国十条”提出的研究引导居民合理住房消费的税收。综合多种因素，上述接近国家税务总局的专家表示，扩大房产税征收范围，在持有环节征收的可能性最大。虽然扩大房产税征收范围，相对于开征物业税来说，已经省去了立法的麻烦。但是如果房产税立足于持有环节进行征收的话，其征收难度不亚于物业税。参加过多次物业税空转征收评估工作的胡景晖表示，如果实现持有环节进行征收，则政府需要建立一个庞大的数据库。北京此前提出物业税空转，也仅是对商业物业进行模拟。因为这些房屋都有商业租赁合同，而且地点比较集中，有利于政府进行征税管理。即使这样，一些零散的商业写字楼或居民住宅改商的，仍然难以征收。如果对非经营性住房也征收房产税，势必需要政府有一个每户家庭的住房情况登记系统。需要公安、民政、建设、税务、财政等至少五部门联手来建立。即使这样，仍然不可避免一些假离婚、他人名字购房等偷逃税的手段。如果在持有环节进行征收，存在一系列操作性难题。不过，国家税务总局仅是制定一个政策文件，对于如何认定、征收等问题，都由地方政府根据自己的实际情况来推行。上海证券报称，上海开征房产税将依据家庭人均居住面积。如果符合征收条件，则家庭每年要缴纳房屋价值的0.8%作为房产税。房产税的评估依据是房屋的评估价格，而非交易价格。此外，上海房产税开征，将对出租房屋并缴纳了房产税的业主，不征收房产税。也就是说，这种政策的目的在于鼓励多套房屋的持有者，将房屋进行出租或出售。胡景晖说，在持有环节开征房产税，面临最大的问题有三：一是确定征收对象；二是确定征税标准；三是确定征收效果。“征收对象究竟是按照家庭房屋套数计算，还是按照人均面积计算，届时国家税务总局文件中未必有明确的规定。而对于地方政府来说，扩大征收房产税，也面临很多技术性难题。”除了认定问题以外，更重要的则是征收效果问题。“对于空置房屋如何认定？”胡景晖说，这些都是技术性难题。还有一点不可回避的问题就是，这种持有环节的房产税，其征收以后如果不能给地方政府一定的利益分成，则地方政府未必有积极性将本地区的重要财产税种，进行严厉的征收。上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，房产税扩大征收范围，可能重要意义不在于其征收了多少税，而是能将房地产综合税种从流转环节转向持有环节，进而引导居民合理住房消费对于抑制房价，房产税更是一个重磅炸弹。房产税征收条例 一、计税依据 1、从价计征 房产税依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳。 扣除比例由当地政府规定。 房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气,卫生,通风等 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 还应注意以下三点问题： （1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。 （2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 （3）新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。 2从租计征： 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 二、税率 (1)按房产余值计征的，年税率为1.2%； (2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税 应纳税额的计算 1从价计征的计算 从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为： 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2% 2从租计征的计算 从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为： 应纳税额=租金收入×12%
