工程设备运行与维修工作方案
XX物业服务中心工程设备运行、维修工作方案目的在对XXXX信息学院三期公寓的设备进行使用及运行的基础上，为了使其所具有的机能能够100%的发挥出来而实施专门的服务及管理，避免因设备性能下降而贬值，由此对其进行社会性的、安全的、经济的维护和管理。一、 物业管理项目：1、 消防设备。A、 送、排风机，排烟风机。B、 消火栓。C、 喷洒、水幕装置。D、 烟感。E、 温感。2、 给、排水设备。A、 上、下水。B、 水泵。C、 阀门、管路。D、 卫生间。E、 化粪池、马葫芦。3、 弱电设备。A、 背景音乐。B、 有线电视。C、 电话。D、 网络。4、 强电设备。A、 变电所。B、 配电柜。C、 配电盘。D、 照明器具。E、 动力设备。5、 供热系统。A、 板式换热器。B、 水泵。C、 暖气。D、 电热水锅炉。6、 土建。A、 防水、大白。B、 梯级。C、 门窗。7、 防护设备。A、 避雷针。8、 综合布线。二、 人 员 设 置：维修班长 一人 负责工程管理水暖维修工 三人 负责综合维修运行电工 四人 负责变电所运行维修电工 三人 负责电器维修空调工 一人 负责供暖设施三、 工 作 时 间：1、 M班： 8：00AM次日8：00AM 工人2、 正 常 班： 8：00AM5：00PM 班长管理组织结构图：大连软件园物业管理有限公司总经理工 程 部管 理 部运行电工水暖工弱电维修空调工维修电工五、工作内容及标准：一、消防设备：一）、序号项 目管 理 标 准保 障 措 施1送、排风机1、 马达电流在额定值内。2、 机组稳固，无震动。3、 风道无泄漏，松动，保温良好。4、 风阀开关灵活，准确。5、 电机配线牢固，接线段子无变色。依据工作规范进行2排烟机1、 达电流在额定值内。2、 机组稳固，无震动。3、 风道无泄漏，松动，保温良好。4、 风阀开关灵活，准确。电机配线牢固，接线段子无变色。依据工作规范进行3喷洒、水幕装置1、 无泄漏。2、 无破损。依据工作规范进行4烟感、温感1、 干净整洁。2、 报警准确，及时。依据工作规范进行5消火栓1、 无泄漏。2、 阀门开启灵活。3、 设备无缺损。依据工作规范进行6火灾自动报警1、 报警准确、及时。2、 设备箱内干净整洁。依据工作规范进行二）、实施流程：A、消火栓给水系统。1、 每周巡回检查1次消火栓给水系统是否处于正常状态。2、 每季度对消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合器、阀门、压力表等一切设备，进行一次全面检修。3、 每年检查一次消火栓，打开箱门，确认设备有无缺损、泄漏，如有，进行补充或更换。B、自动喷水灭火系统。1、 制定详尽的管理、检测、维护制度，日常工作由专职工程技术人员、义务消防队或消防员执行。2、 负责系统维护的人员每天巡检责任区内所有水源控制阀、报警阀及其附属组件，进行外观检查，并观察压力表指针所指压力是否正常，确保系统处于无故障状态。3、 每年对水源的供水能力进行一次测定，确保水源满足设计水量和水压。4、 每月对喷头进行外观检查，发现不正常的喷头或喷头上附有异物，及时更换或清除。5、 各种不同规格的喷头均要储存一定数量的备品。其数量不少于安装总数的1%，且每种类型和不同温标的备用喷头数均应不少于10个。6、 每季度检修一次如下设备：a、 湿式报警阀1)、压力表指针确认，每年送检。2）、直角阀密封确认。b、 闸阀1）、开启、关闭一次。2）、如盘跟有泄露，更换盘根填料。3）、确保阀门开启、关闭灵活。c、 单向阀1）、查看密封是否良好，无泄漏。2）、确认在工作压力下，单向阀开启无误。d、 水泵接合器1）、确认有无泄露。2）、每两年进行一次油漆。3）、确认接口平整。e、 安全阀1）、每年检测一次。2）、确保动作执行元件准确无误。f、 排水漏斗1）、保证下水畅通，无堵塞。2）、如有锈蚀，重新油漆。g、 压力表1）、每年送检一次。2）、确认指针无松动、抖动现象，如有，立即更换。h、 节流孔板1）、确认节流孔板无堵塞。i、 水流报警器1）、检查确认靶片无断裂，无锈蚀，接线牢固。j、 闭式喷水头1）、外观良好。2）、喷头周围无障碍，喷头上无杂物。k、 烟感、温感探测器1）、每月进行一次消防试验。2）、对失灵的烟感检测器，进行更换。3）每两年进行一次烟感探头擦拭。l、 火灾报警装置1）、每季度进行一次手动预警测试。m、 火灾收信机1）、人工发出火灾信号，检测收信机工作是否良好，区位码是否正确。n、 延迟器1）、试放水报警，查看时间应在额定工作时间内，防止误报。o、 压力继电器1）、每月进行一次确认，看压力降低时，水泵是否立即启动。2）、如压力控制启动范围不对，立即重新调整。p、 水力报警器1）、每月进行一次外观检测。q、 电气自控箱1）、压紧所有接线段子。2）、检测绝缘状况。3）、检测空开及交接是否良好。4）、确保所有指示灯无损坏。5）、每半年清洁一次柜内灰尘。6）、箱内标识清晰，如有损坏或不清晰，立即更换。7）、每月进行一次双电源切换测试。r、 按钮1）、确认无松动。2）、机械部分无损坏。3）、确认信号正确。4、 根据验工验收及日常维护管理、修理情况，每年对系统的质量进行一次总结，作出评价。C、送、排风，排烟系统。5、 每月对送排风系统的防火阀进行一次抽检，确保防火阀熔断片无断裂，如有断裂，及时更换。6、 每月检测风机电源压线段子是否牢固，电机绝缘是否良好。7、 测风机与消防联动是否灵活、准确。二、给排水设备：一）、序号项 目管 理 标 准保 障 措 施1上水管路1、 无泄漏。2、 无锈蚀。3、 阀门开启灵活。依据工作规范进行2下水1、 无堵塞。2、 无异味。依据工作规范进行3化粪池、马葫芦1、无堵塞。2、盖无缺损。依据工作规范进行4卫生间1、设备出水量合适。2、无泄漏。3、无缺损。4、 冲洗效果好，噪声低。依据工作规范进行二）、实施流程。A、 上水管路。1、 每天定期检查上水管路有无泄漏，随时发现随时处理。2、 每日记录总表自来水使用量，并同前日进行比较，以确认有无异常并随时查找、修理。3、 每月开启关闭自来水总阀一次，以确认阀门开启关闭灵活。4、 冬季确认有无冻结可能的管路，并每日巡查。B、 下水。1、 定期巡检管线，随时接到报修，随时维修。2、 雨季季节，提前检查下水管路是否畅通。3、 检查确保无异味从下水口溢出。C、 化粪池、马葫芦。1、 化粪池每季度检查一次，确认无异常。2、 每月检查确认马葫芦无堵塞，马葫芦盖安装稳固，无松动或缺损。三、弱电设备。一）、序号项 目管 理 标 准保 障 措 施1背景音乐1、 音质清晰。2、 设备完好。3、 室外音箱整洁，无破损。依据工作规范进行2有线电视1、 有线信号畅通，无干扰。2、 图象清晰，无缺台现象。3、 终端设备良好。依据工作规范进行4电话1、通话线路畅通，通话清晰。依据工作规范进行5网络1、 网络交换设备干净、整洁。2、 网线畅通。依据工作规范进行二）、实施流程。A、 背景音乐。1、每月进行一次音箱清洁。2、每月进行一次设备磁头清洗。B、 有线电视。1、每日监测视频信号，随时发现问题，随时通知有线电视公司处理。C、 电话。1、每月清洁一次机柜。2、随时发现问题随时调整。D、 网络。1、每季度清洁一次网络交换设备。四、强电设备。一）、序号项 目管 理 标 准保 障 措 施1、配电室、配电柜1、 配电设施设备完好。2、 工作环境温度适宜。3、 接线端子牢固，无变色，温度正常。4、 电线电缆温度正常。5、 各种开关动作灵活。6、 指示灯无异常。7、 无异音。依据工作规范进行2配电盘1、 线端子牢固，无变色，温度正常。2、 电线电缆温度正常。3、 各种开关动作灵活。4、 指示灯无异常。5、 无异音。依据工作规范进行3照明器具1、 所有灯具在规定时间内照明良好。2、 所有照明器具无松动。3、 无漏电。4、 照明角度合适。依据工作规范进行4动力设备1、 动力设备运行良好，工作在额定工况下。2、 接线端子接线牢固。3、 无异音。4、 绝缘良好。5、 无过热。依据工作规范进行二）、实施流程。A、 配电室、配电柜。1、 日监测配电室内环境温度一次。2、 每月紧固接线端子一次，确认无松动。1、 每周检测电缆温度一次。2、 每天检查配电盘上指示灯，如有损坏，随时更换。3、 确认标识清晰。4、 每年清洁变电设备一次。5、 维修期间，要挂“正在维修，禁止合闸”的标识牌。B、 电盘。1、 每月紧固接线端子一次，确认无松动。2、 每周检测电缆温度一次。3、 每周检查配电盘上指示灯，如有损坏，随时更换。4、 每月检查配电盘内电气设备，确认有无异音。5、 每月清洁配电盘内电气设备一次。C、 照明器具。1、 每天在规定时间巡检照明状况，随时发现问题随时解决。2、 每月检查照明器具有无松动或歪斜，并随时调整。3、 每日工作前，准备好工具，衣帽整洁，所用的工具必须具有良好的绝缘。4、 随身携带好日常维修的灯具等备件。5、 如需上下梯子时，要有专人扶着。6、 维修结束后，将现场清理干净。E、动力设备。1、每月对动力设施进行一次保养检修。2、每天巡视动力设备一次，确认有无异音，有无振动。3、每月检测一次动力设备是否在额定工况下工作，检测工作电流、工作电压，并记录于表格。五、供热系统。一）、序号项 目管 理 标 准保 障 措 施1换热器1、 管路无泄漏。2、 换热进出水温差不大于7度。3、 设备整洁。依据工作规范进行2、水泵1、 接线良好。2、 无异音。3、 工作在额定工况下。4、 润滑良好。5、 盘根无泄漏。依据工作规范进行3电热水锅炉1、 管路接头无泄漏。2、 无气堵现象。3、 加热设备正常。依据工作规范进行二）、实施流程。A、 换热器。1、 每日进行三次点检，并记录。2、 随时对设备进行清洁。3、 所有仪表必须始终处于良好的计检状态。4、 管路
