某公司物业管理标准之设备物资类

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页n 更多资料请访问.(.)更多企业学院：./Shop/中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料./Shop/40.shtml总经理、高层管理49套讲座+16388份资料./Shop/38.shtml中层管理学院46套讲座+6020份资料 ./Shop/39.shtml国学智慧、易经46套讲座./Shop/41.shtml人力资源学院56套讲座+27123份资料./Shop/44.shtml各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料./Shop/49.shtml员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料./Shop/42.shtml工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料./Shop/43.shtml财务管理学院53套讲座+ 17945份资料 ./Shop/45.shtml销售经理学院56套讲座+ 14350份资料./Shop/46.shtml销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料./Shop/47.shtmln更多企业学院： 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料 国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料 销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料1. 目的 建立宏泰物业统一的管理标准，进一步规范衡量公司管理体系。2. 范围 本规定适用于公司所属各单位。3. 职责公司物业部负责本文件的编写、修改、发布；并作为评比依据开始运用。各单位负责本文件的具体实施，并可提出修改的意见或建议。 4. 方法和过程控制宏泰物业管理标准包括五部分：宏泰物业管理标准-管理服务类、宏泰物业管理标准-环境管理类、宏泰物业管理标准-设备物资类、宏泰物业管理标准-安全管理类、宏泰物业管理标准-财务管理类。本标准是其系列标准的一部分。宏泰物业管理标准-设备管理类（2011年9月修订）1.人员素质1.1身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。1.2上班时间内，必须按照宏泰物业CI手册要求穿着工作服，配带工牌。1.3具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。2.设备房管理2.1基本要求2.1.1设备房门上有相应设备房标识。2.1.2设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；2.1.3备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。2.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。2.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。2.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。2.1.7设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。2.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。2.1.9供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。2.2房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量应满足以下标准：灭火器灭火级别1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤CO2灭火级别2B3B4B10B干粉灭火级别1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B保护面积严重危险级5×8B5×8B5×8B5×8B10×5A5×8B中危险级7.5×4B7.5×4B7.5×4B7.5×4B7.5×4B15×5A7.5×4B轻危险级10×1B10×1B10×1B10×1B20×3A10×1B20×3A10×1B10×1B20×3A10×1B补充说明：a) 保护面积一栏中 为不能选用。7.5×4B7.5×4Bb) 保护面积一栏中 为可选用，保护面积为7.5×4=30m2，用现场面积除以30即为灭火器个数。c) 保护面积一栏中 为可选用，但由于经济原因，不建议选用。d) 地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。e) 设有消防栓的场所，可相应减少30%；设有灭火系统的场所，可减少50%；设有灭火系统、消防栓的场所，可相应减少70%。f) 一个灭火器配置场所内的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。g) 灭火器设置明显便于拿取，并有明显标识。h) 严重危险级：功能复杂、用电用火多、设备贵重、火灾危险性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火灾损失的场所；中危险级：用电用火较多、火灾危险性较大、可燃物较多、起火后蔓延较迅速的场所；轻危险级：用电用火较少、火灾危险性较小、可燃物较少、起火后蔓延较缓慢的场所。i) 以上未能尽列规范参照建筑灭火器配置设计规范（GBJ14090）要求。2.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司员工手册的要求。2.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。2.5重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。（热力站、锅炉房参照相应设备技术标准要求）2.6参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。2.7无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。2.8设备表面无积尘、无油污，应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。2.9设备房排水通畅。具有防鼠措施。2.10专用工具、安全用品应放置在指定位置。2.11应制订维修工具的管理维护办法，并确实落实，电动工具应定期检修。2.12对维修工具应有保管清单，保管现状良好。3.资料管理3.1新建物业接管验收应提交资料。产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料；技术资料：（1）竣工图包括：总平面、建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等设备、设施和附属工程有隐蔽管线的全套图纸；（2）地质勘察报告； （3）工程合同及开、竣工报告；（4）工程预决算；（5）图纸会审记录；（6）工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；（7）隐蔽工程验收签证；（8）沉降观测记录；（9）竣工验收证明书；（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；（11）新材料、构配件的鉴定合格证书；（12）水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；（13）砂浆、混凝土试压报告；（14）供水、供暖、管道煤气的试压报告；3.2原有房屋接管验收应验交的资料。产权资料：（1）房屋所有权证；（2）土地使用权证；（3）有关司法、公证文书和协议；（4）房屋分户使用清册；（5）房屋设备及其固定附着物清册。技术资料：（1）房地产平面图；（2）房屋分间平面图；（3）房屋及设备技术资料。4.供配电系统4.1属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录。4.2管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。4.3动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。4.4变压器出口线电压：±范围内。原则上以进户电压220V±5%范围作为标准。干式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。油浸式变压器温度：105度继电保护延时跳闸；9度继电保护报警。以上报警温度若产品说明要求中有明确规定应按照此规定要求动作，设备规格无明确要求的应按照上述要求动作。发展商未配相关装置的应具有其他有效防护措施。4.5电容补偿柜管理（1）功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。（2）补偿控制手动、自动切换有效。（3）补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。（4）功率因数：不小于.4.6高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确。4.7高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。4.8操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：235V255V。4.9蓄电池：4.9.1镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，及时补充电解液。蓄电池不应发生如下现象：a) 电解液过少，露出部分极板。b) 蓄电池外部短路。c) 电池电压不正常。d) 电极板膨胀，气塞孔堵塞。e) 电解液内含有机杂质。f) 爬碱严重。4.9.2酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。4.10发生停电事故后，最多不超过5分钟（特殊困难不超过15分钟），发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。4.11发电机设备：（1）内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。 （2）发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。（3）备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作24小时的储备量油。冷水箱水量保持在容积的80%以上。四滤应按体系文件要求及时更换。（4）必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用。备有符合要求的切换开关装置。（5）蓄电池组电压保持在24V左右。（6）柴油储备房敷设足量的消防灭火沙或配备二氧