房地产估价案例与分析练习试题
XX年房地产估价案例与分析练习试题案例 1卖房者甲与购房者乙于xx 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同 ( 以下称合同 1)和房屋装修合同 ( 以下称合同 2) ，合同 1 规定甲必须于 5 月 25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同 2 进行装修，装修工程共2 个月。乙于4 月 25 日支付90%的购房款和10%的装修费，5 月 25 日付清剩余购房款和60%的装修费，7 月 25 日付清剩余的30%装修费。按规定， 在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时， 被认定应重新评估。 请在以下问题中选择正确的答案：1. 估价时点是()A.xx 年 4 月 25 日B.xx年 5月 25 日C.xx年 7月 25 日D.xx 年 7 月 25 日以后的某一天2. 估价的价值范围应是()A. 合同 1 规定的房款B. 合同 1 规定的90%购房款和合同2 规定的装修费的 10%C. 合同1 规定的购房款和合同2 规定的装修费的70%D. 合同1 规定的购房款和合同2 规定的全部装修费标准答案：1.A,2.A解析： 1. 即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日 xx 年房地产估价案例与分析练习试题 xx 年房地产估价案例与分析练习试题。实际交付房款也是依据合同进行的。 估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下， 估价对象的客观市场价值或价格， 因此估价时点应是合同订立之日。2. 此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同 ; 装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。案例 2：某公司拥有一栋旧写字楼，。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1. 能否翻建的最终批准权在 () 。A. 政府房地产管理部门B. 政府规划管理部门C. 政府土地管理部门D. 上级总公司2. 评估时依据的建筑面积应为 ()A.460m2B.600m2C.1000m2D. 以上三个面积都不行3. 该公司委托评估应选择 ()xx 年房地产估价案例与分析练习试题房产估价师。A. 房地产管理部门B. 资产管理部门C. 有资格的房地产估价机构D. 验资机构标准答案： B,D,C解析： 2. 因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2原房已灭失，也不能选 460m2案例 3：张某于xx年11月以银行按揭方式购买了一套140 m2的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于 xx 年 5 月出售该住宅。李某有意购入该住宅， 但双方均不知该如何确定此套住宅价格， 为此委托某房地产估价公司进行评估， 请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。标准答案：1. 用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售 价。2. 根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息 ; 也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。3. 由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。案例 4：某商业楼建筑面积为5000 m2,于2000年9月1日开工，xx年3 月 1 日建成投入使用 ; 该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为 60 年。业主于 xx 年 3 月 1 日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为 40 年，自 xx 年 3 月1 日起至 2043 年 2 月 28 日止。在 xx 年 3 月 1 日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款， 委托房地产估价机构估价。1 、采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应 () 。A. 按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B. 按建筑物耐用年限计算C. 按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D. 按建筑物已使用年限计算2 、 采用收益法估价时，下述观点不正确的是() A. 收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B. 估价时点应设定为xx 年 3 月 1 日C. 净收益中应扣除建筑物折旧额D. 应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料3 、估价机构评估出该商业楼在xx 年 3 月 1 日的公开市场价值为 4000 万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据， 此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是() 万元A.2800B.2940C.4000D.42004 、假设在 xx 年 9 月 1 日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比xx 年 3 月 1 目的公开市场价值增加了 500 万元。下列表述中正确的是() 。A. 原抵押权人认为该商业楼已全部抵押， 500 万元增值不能再次设立抵押权B. 原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人， 500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C. 业主认为该500 万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D. 该 500万元可再次抵押答案： 1 A 、 2 、 C 3 、 C、 4 、 D案例 5：甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期 5 年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价， 酒楼业主不配合拆迁工作， 不允许估价人员进入酒楼实地查勘。 根据拆迁人提供的资料， 该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1. 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节 ?2. 装修补偿应如何确定?3. 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?答案：(1) 估价程序上应特殊注意：1) 被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作并在报告中作出相应说明 xx 年房地产估价案例与分析练习试题房产估价师。2) 估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7 日，并进行现场说明。3) 公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。(2) 房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定 ; 协商不成的，可以通过委托评估机构确定。(3) 价不考虑的房屋租赁因素的影响。
