动态现金流(利润)监控体系

中国房地产企业总之动态中国房地产企业总之动态流利润控体流利润控体中国中国 州州中房商学中房商学20162016年年1010月月受控文件动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图2年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展业宏境分析业机会在哪业宏境分析业机会在哪XXXX市住宅售亿元市住宅售亿元20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年55765576559855986605660579407940854785478009800983898389？3557655986605794085478009838920082008年年 20092009年年 20102010年年 20112011年年 20122012年年 20132013年年 20142014年年 500055006000650070007500800085009000样例样例动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展业市场与争分析同业做得怎么样业市场与争分析同业做得怎么样对比度对比度判度判度2012201220132013201420142015201520162016同业品开工105105.5110125？工100110125115？售160165175200？65707580？你XX开工4242.24450工40445046售64667080262830324样例样例动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展年度开发标定位明后年打年度开发标定位明后年打“吃吃”下多少下多少5年度推年度推 = 3 = 3 ××宏势得分宏势得分 * * 企企业争力业争力/2.5/2.5次年度推次年度推 = = 3 3 ×× 宏势得分宏势得分 * * 企企业争力提升业争力提升 * * 去年售去年售- - 存存动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图6年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 假业势为假业势为1.11.1公司争力为公司争力为2.82.8按介方法推按介方法推出公司出公司XXXX开发应是多少开发应是多少分 10分7别别产品产品品年平均品年平均售售你售定多少你售定多少你开发定多少你开发定多少一年层100小层200排别墅300位120商90动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 假二年公司争力提升假二年公司争力提升3.03.0业势为业势为1.051.05按按介方法推介方法推出公司出公司XXXX开发应是多少开发应是多少分 10分8别别产品产品品一年平均实品一年平均实售售你一年实售你一年实售你二年开发你二年开发二年层120150小层210200排别墅280240位110110商8070动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展根据推划分售划根据推划分售划9产品产品套数套数均价均价2017.042017.042017.072017.072017.102017.102018.012018.012018.072018.072018.102018.102019.012019.01合合洋房洋房483483 101010109400 9400 45836 45836 30%20%25%20%5%100%回款13751 9167 11459 9167 2292 45836 层层8888884424428000 8000 62784 62784 20%25%20%5%25%5%100%回款 12557 15696 12557 3139 15696 3139 62784 排排999944244225000 25000 61650 61650 20%25%20%25%10%100%回款 12330 15413 12330 15413 6165 61650 底商底商0 00 00 0 0 0 30%20%25%20%5%100%回款0 商业商业0 0628962890 0 0 0 30%20%25%20%5%100%回款0 架层位架层位0 00 00 0 0 0 30%20%25%20%5%100%回款0 地上位地上位480480 960096003000 3000 2880 2880 10%15%25%30%20%100%回款288 432 720 864 576 2880 地下位地下位43043035354000 4000 602 602 20%30%30%20%100%回款120 181 181 120 602 合合173752 173752 回款总13751 34342 43000 34894 21888 22618 3260 173752 动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图10年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展按型划分按型划分流导向型流导向型价型价型快周型快周型品型品型合型合型动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展前期前期土地手、土地手、前期前期划与划与施施工图工图交房期交房期保期保期建安建安基基土建土建土建土建土建土建构封构封、分工分工工工收收套套套套套、套、化化工工售售储客储客开开强期强期弱期弱期尾期尾期时时2016.012016.012016.042016.04 2016.072016.07 2016.102016.10 2017.012017.01 2017.042017.04 2017.072017.07 2017.102017.10 2018.012018.01 2018.042018.04 2018.072018.07 2018.102018.10 2019.012019.01假假动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图13年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态利润流动态利润流= =收入收入 - - 成本成本 - - - - - - - - - - 务务 - - 14思如何将利润最大化思如何将利润最大化动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展为什么为什么“先后先后”将值利润最大化将值利润最大化决不将前命交方案优化方向心有底师大多喜欢将做成“作品”“产品”师大多不懂成本如何控制。对乙方师求是什么对乙方师求是什么有很强产品功力有性创新力愿意倾听并改善。对方师求是什么对方师求是什么掌握全成本信息有很强审力有强市场判断力具有好沟意。15动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 各业态对应容及密度各业态对应容及密度业态业态容积率容积率建筑密度建筑密度社区商业社区商业 3层层2367100%普通联排普通联排 3层层0.60.72530%大院别墅大院别墅 24层层0.832%洋房洋房 7层层1.21.523%高层高层 22层层2.53.51015% 以比方式以比方式同合容前提下同合容前提下 产品业态合有产品业态合有 1 1、层洋房、层洋房 2 2、层排洋房、层排洋房 3 3、层排、层排 4 4、排洋房、排洋房7层7层洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层2.5层别墅别墅别墅层16先后前提先后前提-容拆分容拆分动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展广州增城案例不同开发强度实价值不同广州增城案例不同开发强度实价值不同17动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展州剑案例同开发强度下州剑案例同开发强度下不同产品合价值不同不同产品合价值不同18动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展东御园案例同开发强度下同样东御园案例同开发强度下同样产品提升产品度提升价值产品提升产品度提升价值19动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展东御园案例同开发强度下同样东御园案例同开发强度下同样产品提升产品度提升价值产品提升产品度提升价值20动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 分并尝不同分并尝不同产品、层、化、建密度、地上与地下产品、层、化、建密度、地上与地下位比位比模拟方案前沙出最大化收指标模拟方案前沙出最大化收指标一求将容一求将容做到最做到最 1 1、市场数据洋房最、市场数据洋房最94009400元元/ /平、层平、层最最80008000元元/ /平、别墅最平、别墅最2500025000元元/ /平、底商最平、底商最4000040000元元/ /平、平、位位40004000元元/ /平平 2 2、划有商业店占地、划有商业店占地20002000平方地上建平方地上建80008000平方持有平方持有 3 3、售楼、售楼2 2层层370370平方持有平方持有 4 4、样板房为借住宅最变卖、样板房为借住宅最变卖 5 5、洋房、层、洋房、层7015070150平方平方 6 6、别墅、别墅150300150300平方平方 7 7、其它参国土局公布信息。、其它参国土局公布信息。沙 30分21动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展22一一 二二 三三 四四 五五六六售售收入收入开发开发成本成本净利润净利润 净利润净利润IRRIRR标成本与收多本方案对比标成本与收多本方案对比动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图23年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展24工单工单取取工工单位单位单价单价备注备注人泥水工424.4m³2木工307工257水泥工35m³6材106杂7%损3%仓储5%水泥105模板103快干剂102机械挖掘机20台12吊塔2213企业-10%利润-8%-5%增值-11%城市护建、教加、地方教加-12%标成本是怎么来标成本是怎么来-按构成划分按构成划分动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展分分工土方工人工材料施工机具使企业利润桩基工安工园林化工措施安全文明施工境保护文明施工安全施工临时施夜施工增加二次搬冬期施工增加已完工成品与备保护工定位复测殊地区施工增加大型机械出场安拆手架工其他暂列日工标成本是怎么来标成本是怎么来-按价形成划分按价形成划分1 125动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展会保养保失业保医保保工伤保住房公工排污业城市护建教加地方教加标成本是怎么来标成本是怎么来-按价形成划分按价形成划分2 226动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展27构成构成价格价格分分工?措施?其它暂定未图分100暂估价可发估120总包服务梯安合服务200图保服务100木栽服务150材料、备保100料汇总服务80日工外工作标成本是怎么来标成本是怎么来动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展28例土方工例土方工成本方法成本方法动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展29标成本之人工成本是怎么出来标成本之人工成本是怎么出来例土方工人工成本来例土方工人工成本来-土土定分定分普氏分普氏分开挖方法及工具开挖方法及工具固数固数f f一、二土壤尖开挖0.50.6尖开挖并少数开挖0.60.8三土壤尖开挖并同时开挖30%0.81.0四土壤尖开挖并同时和撬棍开挖-30%1.01.5松分手凿工具分开挖1.52.0次坚和法来开挖24次坚方法开挖46次坚方法开挖68动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展30标成本之人工成本是怎么出来标成本之人工成本是怎么出来例土方工人工成本来例土方工人工成本来-放坡数放坡数土壤型土壤型放坡放坡mm人工挖土放坡数人工挖土放坡数k k机械挖土放坡数机械挖土放坡数mm在坑内作业在坑内作业在坑上作业在坑上作业I、1.2 0.50 0.33 0.75 1.5 0.33 0.25 0.67 2.0 0.25 0.10 0.33 动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展31标成本之人工成本是怎么出来标成本之人工成本是怎么出来【例例】一基槽深2.8m地基土分为两层分别为二土k=0.5厚1.0m三土k=0.33厚1.8m则基槽加权放坡数应为多少动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展32标成本之人工成本是怎么出来标成本之人工成本是怎么出来放坡开挖土方公式放坡开挖土方公式V = V = B + 2c +kHB + 2c +kH ×× H H ×× L + L + B +2cB +2c ××h h ×× L L式中式中V -V -挖沟槽体挖沟槽体A-A-沟槽中基有垫层时按垫层底宽度沟槽中基有垫层时按垫层底宽度m -m -坡度数坡度数c -c -加宽工作宽度加宽工作宽度H-H-沟槽深度市外地坪标到基底不包括垫层深度沟槽深度市外地坪标到基底不包括垫层深度h -h -垫层厚度垫层厚度L-L-沟槽度。沟槽度。动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展33标成本之人工成本是怎么出来标成本之人工成本是怎么出来例图中所条形基人工挖沟槽工土为例图中所条形基人工挖沟槽工土为三土混凝土基垫层施工时不支模板三土混凝土基垫层施工时不支模板动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展34标成本之人工成本是怎么出来标成本之人工成本是怎么出来 5分人工人工 = = 工日消工日消 ×× 日工单价日工单价【例例】某大工日消为某大工日消为720720年平均法定工作日为年平均法定工作日为25.425.4天其天其月平均工月平均工70007000元元1.月平均奖月平均奖30003000元元2.一年中有三个月津合为一年中有三个月津合为600600元元3.年加年加12001200元。元。4.其人工成本是多少其人工成本是多少动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展35标成本之材料成本是怎么出来标成本之材料成本是怎么出来1 1、材料、材料 = = 材料消材料消 ×× 材料单价材料单价材料单价材料单价 = = 材料原价材料原价+ +杂杂×× 1+1+损损% ×× 1+ 1+保保%2 2、工备、工备 = = 工工 ×× 工备单价工备单价工备单价工备单价= = 工备原价工备原价+ +杂杂 ×× 1+ 1+保保%【例例】某大宗材料其单价为某大宗材料其单价为6060元元/ / 杂杂7%7%损损3%3%仓储保仓储保2%2%其材料成本是多少其材料成本是多少 5分动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展36标成本之机械使是怎么出来标成本之机械使是怎么出来施工机械使 = 施工机械台消 × 机械台单价机械台单价 = 台折旧 + 台大修 + 台常修 + 台料动力 + 台1折旧公式为2大修公式为施工机械使 = 施工机械台消 × 机械台单价【例例】某施工机械价格为100万元折旧年为10年年平均工作225个台残值为4%机械台折旧为多少动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展37标成本之机械成本是怎么出来标成本之机械成本是怎么出来 10分某地下商业中心土方开挖工土方为某地下商业中心土方开挖工土方为128600m128600m³ ³平均平均8km8km合同工期为合同工期为45d45d施工企业投入工机械备如下施工企业投入工机械备如下所所投入机械备投入机械备型号型号PC01-01PC01-01PC02-01PC02-01PC09-01PC09-01斗容m³0.841.171.96台产m³/台60010001580台单价元/台118018603000卸汽卸汽力力8T8T12T12T15T15T8km台产m³/台456377台单价元/台516680850动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展38标成本之机械成本是怎么出来标成本之机械成本是怎么出来 10分1 1完成挖土任务在所列挖掘机和卸汽型号中各择完成挖土任务在所列挖掘机和卸汽型号中各择一且没有数制如何最济应每一且没有数制如何最济应每mm³ ³土方挖土土方挖土接为多少接为多少2 2如果每天按如果每天按8h8h施工时每天出土必外且施施工时每天出土必外且施工企业有机械备数制如何安排应机械备才工企业有机械备数制如何安排应机械备才使土方作业最济使土方作业最济3 3按按“2 2”所果其土方挖单方接。所果其土方挖单方接。施工企业有机械备数施工企业有机械备数型号型号PC01-01PC01-01PC02-01PC02-01PC09-01PC09-01有备数631卸汽卸汽力力8T8T12T12T15T15T有备数403610动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 5分39序名功描单位工数单价利润合单价110101001001平整场地普场地29870.0127.825%2 10101003001垫层底宽1200mm挖基土方土壤别三土m³51009.96挖土深度:1.6m13.27弃土5km7.82动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展40例基例基工成本方法工成本方法动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展41桩尖体桩剖图制桩基工成本制桩基工成本1、打桩工按桩包含桩尖体乘以桩截以方 m³体。桩心体扣如桩按求注混凝土或其它填充料时另外动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展42制桩基工成本制桩基工成本2、接桩工应根据接桩方法不同有所区别。接桩按接头以个泥接桩按桩截以平方。动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展43制桩基工成本制桩基工成本3、桩工按桩截乘以桩度即打桩架底桩或按地坪桩另加0.5m以方m³体。【例】某基工桩14m混凝土制方桩300根制方桩如图所泥接桩桩标为-1.5m地标为-0.3m求工制桩打桩、桩、接桩工。14m剖图250250250250250250动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展什么是合划有什么作什么是合划有什么作44动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展合划模板析一合划模板析一45动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展拿多少出来拿多少出来会多或会多或会多少会多少是招标是招标标接标接根据开发根据开发划定标时是划定标时是否来得及否来得及合同总价合同总价口是单价口是单价口口合同是总包合同是总包是分包是分包围是什么围是什么46合划模板析二合划模板析二动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展合划之合同价格属性如何定合划之合同价格属性如何定总价口总价口单价口单价口土方开挖与回填合同土方开挖与回填合同梯及安合同梯及安合同与安合同与安合同土建工合同土建工合同47动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展合划之合同围属性如何定合划之合同围属性如何定48合划合划标成本标成本划划划余划余合同合同合同变更合同变更 动态成本动态成本合同围合同围公共境工2190.9 2180.1 10.8 0.0 0.0 2180.1 化工施工合同1095.5 测、挖土、二次搬、植土、栽、回填土、养护、栽景工合同756.0 其他境工合同328.6 动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展合划之成本属性如何定合划之成本属性如何定49敏感性成本敏感性成本功性成本功性成本构性成本构性成本择性成本择性成本政事业政事业土地、契土地、契务务园林景工园林景工工工外修外修大堂修大堂修智化工智化工动动投入投入合合基本基本功功是实必不可少功加功加功是基本功之外其他功桩基桩基基基柱柱、梁梁板、墙板、墙严控严控* *客户敏感查客户敏感查动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展合划其它因有哪些合划其它因有哪些型招标、公开招标、标、接、战型招标、公开招标、标、接、战任合同承办单位。如工合同承办是工任合同承办单位。如工合同承办是工任岗位合同承办单位具体承办人员比如土建工师任岗位合同承办单位具体承办人员比如土建工师是否合同没有个合同开发无法是否合同没有个合同开发无法50动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 按刚才介方法填写合划按刚才介方法填写合划一土建工一土建工二安工二安工三基工三基工四七一平四七一平五公共位修五公共位修六公共境工。六公共境工。分 20分51动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图52年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展53什么是土地契土地成本一包含哪些什么是土地契土地成本一包含哪些取得土地时土地契每个城市征收标准不太一样一来2%5.5%之土地成本一包含土地协价包含土地契不包含土地不包含拆偿是否是净地大市政套不包含动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展54什么是业什么是业即按业征一房地产为5%建业为3%。它是一价内。业及其加包含城市护建教加地方教加房地产业0.6%建业0.48/0.41/0.21动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展55什么是增值什么是增值A公司买一批子款10000元卖方你得交增值17%样A公司买子为10000+10000*17% = 11700元A公司将子成做成一次性将卖出去了价格为20000元另外找买公司收取了11%合收到款为20000+20000*11%=22200元买入子叫为10000*17%=1700元卖出叫为20000*11%=2200元应=2200-1700=500元动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展56什么是改增业改增值什么是改增业改增值征方式征方式“改增改增”前前“改增改增”后后差异明差异明契按土地成交价3%3%无变化业按成交价格5.6%0%增值按扣减来征收0%3%征土地增值按增值比例征收按对应增值来征收按对应增值来征收同情况下业不参与抵扣增加且增值比例可“梯式”变化导增加具体企业务划水平企业所得按利润总征收25%25%企业务划水平动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展57为什么国家推建与房地产改增为什么国家推建与房地产改增1、实了增值对和服务全基本消了复征打了增值抵扣条促了会分工协作有力地支持了服务业发展和制业型升2、将不动产入抵扣围比完整地实了消型增值制度有利于扩大企业投增强企业活力3、一步减企业是域打出“成本”合拳一招期政收入“减”换取持发展势“增”为济保持中增、向中水平打下坚实基动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展58为什么国家推建与房地产改增为什么国家推建与房地产改增4、创了更加公平、中性收境有效放市场在济活动中作和活力在推动产业型、构优化、消升、创新创业和深化供侧构性改方将发挥促作5、性控制。动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展1、全业入改增围业将出历史台2、不动产入抵扣围3、房地产企业中土地成本可以抵减售收入4、建房地产活服务业及征收定5、很好处了房地产建企业异地地6、会核及报将发大变化建业与房地产企业实改增六大变化建业与房地产企业实改增六大变化59动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展建与房地产企业改增影响建与房地产企业改增影响发将成为企业涉条款将成为合同中必备条款企业架构将发大变化价内改为价外将对企业所得产影响价内改为价外将对土地增值产影响价内改为价外使得企业务况及成果将发变化12345660动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展价内改为价外将对企业流产影响建业、房地产开发企业会处更加复杂对各月动态控制将成为企业常态工作企业法定代人法律将增加单个企业增加或低取决于水平对会人员业务提出更求78910111261建与房地产企业改增影响建与房地产企业改增影响动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展62根据务方案下中果根据务方案下中果土地出59700 土地拆偿0大市政套2751 土地契7000 其他土地0 务提占总成本扣土地成本10%提总售收入1.5%提总售收入3%公式公式参数参数果果售收入售收入( (A)A)测收入汇总153498 ( (C)C)=F17*参数11.0%土地成本土地成本( (D)D)取测果69451 开发成本开发成本( (E)E)取测果64394 务务( (F)F)取测果10%6664 ( (G)G)取测果3%4605 冲抵冲抵( (H)H)按售收入提估1.5%2302 ( (I) I)-可抵扣11.0%7305 增值增值( (J)J)C-I土增前毛利润土增前毛利润K KA-D-E-F-G-H-J?土增前毛利润土增前毛利润L L=K/B *100%?土地增值土地增值MM0企业所得企业所得后净利润后净利润OO25%?企业所得企业所得后净利润后净利润P P?分 10分动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展63改增房企增加是减少了改增房企增加是减少了动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展标成本与合划为何标成本与合划为何“价分价分”务划务划64合划合划标成本标成本划划划余划余合同合同合同合同变更变更动态成动态成本本合同围合同围有供应商有供应商公共境工2190.9 2180.1 10.8 0.0 0.0 2180名性化工施工合同1095.5 测、挖土、二次搬、植土、栽、回填土、养护、栽华景一人11%A公司 小模人3%B公司一人11%景工合同756.0 其他境动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展如何实标成本与合划如何实标成本与合划“价分价分”务划务划-大拆小最想情况大拆小最想情况65大分包合同大分包合同拆小分包合同拆小分包合同划不含划不含价外价外XX合同100万 11%1111材料供材料5517%9.359.35工合同2011%2.22.2劳务合同103%0.30.3备合同1517%2.552.5514.314.3动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展如何实标成本与合划如何实标成本与合划“价分价分”务划务划-大拆小最最想大拆小最最想66大分包合同大分包合同 拆小分包合同拆小分包合同 划不含划不含 价外价外 XX合同 10011%1111材料供材料 5017%8.58.5工合同 2011%2.22.2劳务合同 103%0.30.3备合同 1517%2.552.55959513.5513.55动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展如何实标成本与合划如何实标成本与合划“价分价分”务划务划-大拆小最可发情况大拆小最可发情况67大分包合同大分包合同 拆小分包合同拆小分包合同 划不含划不含 价外价外 XX合同 10011%1111材料供材料 6017%10.210.2工合同 2511%2.752.75劳务合同 153%0.450.45备合同 1517%2.552.5511511516.016.0动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展68优先优先“做低做低”方法与探方法与探专业批发市场业态例如布匹、汽件、向小模专业批发市场业态例如布匹、汽件、向小模人或个体户、人业态产品人或个体户、人业态产品一商业市场业态例如沿商一商业市场业态例如沿商中心业态分可做低。例如中心业态分可做低。例如XXXX、SHOPPING MALLSHOPPING MALL动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展69无法无法“做低做低”但对售有利业态产品但对售有利业态产品写字楼、工业园同条件下市出两不同价格产品一写字楼、工业园同条件下市出两不同价格产品一写字楼对更有利于售或更大、更、档次更写字楼对更有利于售或更大、更、档次更档差异更明显档差异更明显动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展70“做做”可性探一可性探一业分否抵扣是否必买买低交服务11%不可以-政服务11%可以是中低信服务信基服务11%可以是低信增值服务6%可以否低低建服务提供建、劳务、商品、产使11%可以是服务款、利息、手6%不可以-发与技术服务发服务6%可以否低中合同服务可以否低中工勘察与勘探服务可以是低中专业技术服务可以否低中信息技术服务件&业务流&增值服务6%可以是低低文化创意服务 服务6%可以是低中产权服务可以否低低广告服务可以是中中会展服务可以是低低动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展71“做做”可性探二可性探二业分否抵扣是否必买买低流助服务、头、仓储服务6%可以否中低服务不动产服务11%可以是中动产服务17%可以是中咨服务6%可以否低低广播影服务6%可以否低低商务助服务企业服务6%可以否低低BT代建可以否低中报关代服务可以否低低人力服务可以否中安全保护服务可以否低低活服务文化体、教医、旅6%不可以是低娱乐、不可以是低居民日常不可以否低其它活服务不可以否低供材料17%可以是中中动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展72按必买、大小按必买、大小“做做”可可业分是否必买买低建服务提供建、劳务、商品、产使11%是发与技术服务工勘察与勘探服务6%是低中文化创意服务 服务6%是低中广告服务是中中服务不动产服务11%是中动产服务17%是中供材料17%是中中动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展73“做做”合度分析合度分析业分合度合度分析建服务材料、工、劳务、产使权17%中建服务业已与房地产开发“平平坐”开发成本变得“”材料、工、劳务、产使权合同可“”分11%6%17%发与技术服务工勘察与勘探服务6%“”不只从“”手文化创意服务 服务6%“”不只从“”手广告服务中不太只从“”处手服务不动产服务11%低不动产合但容易“发”动产服务17%尽型“”合同因为提折旧供材料17%从“”与“”两处手动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展74“工工” 有可有可“做做”可可做比例建做比例建做方法做方法划30%以内合同施工图30%以内合同概念50%以内合同地勘查报告上明地条件往复杂为其它合同做“垫”动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展75“工工”含变更与是含变更与是“做做”可可做比例建做比例建做方法做方法基坑土方工30%以内1、总包、专业分包、方四方名2、拍两次底3、去其它公司工地拍。基坑支护工30%以内基坑水30%以内桩基工施工30%以内水工30%以内动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展76开发商找施工企业开发商找施工企业“开开”多少发才够本多少发才够本“改增改增”前前“改增改增”后后6%15%开5000万5000万开发成本300万750万可土地增值合吗动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展77“改增改增”后开发商找施工企业多开多少发才够本后开发商找施工企业多开多少发才够本动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图78年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展79什么是土地增值可抵扣围包含哪些什么是土地增值可抵扣围包含哪些分分一一土地增值可抵土地增值可抵扣扣开发成本开发成本01土地取得不含土地包含02前期包含03政事业不包含04前期及包含05建工包含06安工包含07户内修工包含08公共套施包含09开发接期利息不包含包含99不可包含0202开发开发01只取10%0203务030301业及加包含动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展80什么是土地增值什么是土地增值数数土地增值土地增值%扣数扣数1增值未扣50%分3002增值扣50%未100%405%3增值扣100%未200%5015%4增值扣200%分6035%增值 =售 - 可抵扣合 + 土地成本 + 其它可抵扣*20 %增值= 增值 / 可抵扣合 + 土地成本 + 其它可抵扣*20 %应土地增值=增值 × 对应动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展81参与或不参与土地增扣则参与或不参与土地增扣则010103土地款不参与土地增值扣0103政事业收不参与土地增值扣0199按实发参与土地增值扣不按提来0201与0202与参与10%土地增扣0203中利息支出参与土地增值扣。动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展82案例与测方法析案例与测方法析A公司为某市区一家内企业公司于2010年1月-2013年2月开发“B”住宅发关如下数数可售总为45000 m²土地含契17680 万元偿、前期工、基施、公共套施和接开发2450 万元其它5%务450 万元已售单价1万元/m²40500 m²售收入40500 万元应支付工款3150 万元应业及加2268 万元未售4500 m²动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展83【析析】1 120142014年年9 9月土地增值时可扣土地成本月土地增值时可扣土地成本20122012年年9 9月土地增值时可扣土地成本月土地增值时可扣土地成本= =2 220142014年年9 9月土地增值时可扣开发成本月土地增值时可扣开发成本3 320122012年年9 9月土地增值时可扣开发月土地增值时可扣开发4)4)20122012年年9 9月土地增值时可扣业及加月土地增值时可扣业及加动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展8452012年9月土地增值时增值6)2012年9月土地增值时应土地增值动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展857假售单价提升30%应土地增值多少有多少外收入开发商够正拿到手数数可售总为45000m²土地含契17680 万元偿、前期工、基施、公共套施和接开发2450 万元其它5%务450 万元已售单价1万元/m²40500m²售收入58500 万元应支付工款3150 万元应业及加3276 万元未售4500m²ÏúÊÛÌá¼Û30%ÒÔºó.动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展868假建安成本提升30%应土地增值多少有多少外收入开发商够正拿到手数数可售总为45000m²土地含契17680 万元偿、前期工、基施、公共套施和接开发2450 万元其它5%务450 万元已售单价1万元/m²40500m²售收入58500 万元应支付工款4095 万元应业及加2268 万元未售4500m²½¨°²³É±¾ÌáÉý30ÒÔºó.动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展879 9定价或提价提到多少是对最合、最安全呢定价或提价提到多少是对最合、最安全呢? ?动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图88年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展之人工之人工89序号序号标准建标准建备注备注1员工月=标准年+加/12+偿(偿列在发分流月份中)总概念,不月发季发效分布。加根据以往数据估偿=分流当年度人均月*当年度拟分流人数*偿月份 2=标准年*8%按8%估,估月此在2015年3月份发3员工奖此暂不估5员工保保/公基数按当地定上6住房公保/公基数按当地定上前未公区域/公司此估7员工利安、房、探亲、工工按有人员估8按标准填报按岗位标准填报9日2225元/人/年300*6(元旦春五一午十一中)+(妇女200+年200+儿200)*1/2人+婚500*1/4人10日100元/人/年11800元/人/年12取暖800元/人/年13体检按当地标准此在2015年12月发14其他含员工意外伤害250元/年*人数 员工意外伤害在2015年3月份发。其他未根据以往数据估动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展之政办公之政办公90序号序号标准建标准建备注备注15企业常=人数*60元/人/月16招培=年总*1.6%17团建=人数*1500元/人/年18年会=800元/人/年*人数此在2016年1月发19律师-按以往发数字估20审-按以往发数字估21-按以往发数字估22办公及政常=人数*400元/人/月23汽使-公=数*6000元/月24市内交-按以往发数字估25差旅-按以往发数字估26业务招待-按以往发数字估27-按以往发数字估包含售楼办公分摊28水-按以往发数字估29业-按以往发数字估30 产31=总值*132产-按划列产均按原值填报动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图91年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展A A控模式总刚性、按月控制控模式总刚性、按月控制具体打何广告上报后导只作为参不做决具体打何广告上报后导只作为参不做决92动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 按刚才介方法填写按刚才介方法填写“推广推广”合合划。划。分 15分93动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图94年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展成本之利息方法成本之利息方法-单利单利95所单利是指在利息时仅本来不入先前利息周期中所所单利是指在利息时仅本来不入先前利息周期中所增加利息即常所增加利息即常所“利不利利不利”息方法。其公式如下息方法。其公式如下I It t = P = P ×× i i单单其中其中I It t -代代t t息周期利息息周期利息 P - P -代本代本 i i单单-息周期单利利。息周期单利利。 n n期单利本利和期单利本利和F F于本加上总利息即于本加上总利息即F F = P + I = P + In n = P = P 1+n 1+n ×× i i单单动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展成本之利息方法成本之利息方法-复利复利96所复利是指在周期利息其先前周期上所利息利息即所复利是指在周期利息其先前周期上所利息利息即“利利利利”、“利利利利”息方式。其式如下息方式。其式如下I It t = = i i ×× F Fi-1i-1其中其中i i -息周期复利利息周期复利利 F Fi-1i-1 - -t 1t 1期末复利本利和。期末复利本利和。 t t期末复利本利和式如下期末复利本利和式如下F Ft t = F = Fi-1i-1 ××1+ 1+ i i动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展成本之利息方法成本之利息方法-值和值值和值97【习习值】某公司借款1000万元年复利I = 10%5年末本带利一次性偿多少【值值】已F求P公式为n nn-1n-1【习习值】某公司希望所投5年末有1000万元年复利i = 10%在一次性投入多少动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展成本之利息方法成本之利息方法-支付流支付流98【习习值】某投人10年内每年末存10000元年利为8%10年末本利和为多少【】【习习值】某期为5年每年末款100万元在利为10%时一次性借款是多少【】动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展成本之利息方法成本之利息方法-名义利与有效利实利名义利与有效利实利99有效利是指在息中所发实利包括息周期有效利和年有效利两情况。1、息周期有效利i = r/m2、年有效利ieff = I/P = 1+r/m- 1m动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展成本之利息方法成本之利息方法-名义利与有效利实利名义利与有效利实利100【例例】在1000万元年利10%半年复利一次5年末一次性偿应偿多少1按年实利2按息周期利动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展成本之利息方法成本之利息方法-名义利与有效利实利名义利与有效利实利101【例例】每半年内存款1000万元年利8%每季度复利一次五年末存款是多少2动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图102年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展流分析流分析-排大划排大划103度度描描前期前期土地手、土地手、前期审批前期审批划与施工划与施工图图工收工收保期保期建安建安基施工基施工土建施工土建施工 土建施工土建施工 土建施工土建施工构封、构封、施工施工分工分工工收、工收、料归档料归档套套套施工套施工套完工、套完工、与化与化工工售售储客储客开开强期强期弱期弱期尾期尾期时时20142014年年9 9月月3030日日20142014年年1212月月3131日日20152015年年3 3月月3030日日20152015年年6 6月月3030日日20152015年年9 9月月3030日日20152015年年1212月月3131日日20162016年年3 3月月3030日日20162016年年6 6月月3030日日20162016年年9 9月月3030日日20162016年年1212月月3131日日20172017年年3 3月月3030日日动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展流分析流分析-根据口专划根据口专划104机构机构性性利利20142014年年9 9月月20142014年年1212月月20152015年年3 3月月20152015年年6 6月月20152015年年9 9月月20152015年年1212月月20162016年年3 3月月20162016年年6 6月月20162016年年9 9月月20162016年年1212月月工商工商借款合0000000000款 合0000000000小小0000000000农业农业借款合0000000000款 合0000000000小小0000000000动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展流分析流分析-Step2-Step2根据合划分付款划根据合划分付款划105动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 按刚才介方法填写合划并制按刚才介方法填写合划并制公司流平公司流平。一土建工一土建工二安工二安工三基工三基工四七一平四七一平五公共位修五公共位修六公共境工。六公共境工。分 15分附件超链接：现金流测算表附件超链接：现金流测算表106动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图107年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 分并尝不同分并尝不同产品、层、化、建密度、地上与地下产品、层、化、建密度、地上与地下位比位比模拟方案前沙出最大化收指标模拟方案前沙出最大化收指标一求将容一求将容做到最做到最 1 1、市场数据洋房最、市场数据洋房最94009400元元/ /平、层平、层最最80008000元元/ /平、别墅最平、别墅最2500025000元元/ /平、底商最平、底商最4000040000元元/ /平、平、位位40004000元元/ /平平 2 2、划有商业店占地、划有商业店占地20002000平方地上建平方地上建80008000平方持有平方持有 3 3、售楼、售楼2 2层层370370平方持有平方持有 4 4、样板房为借住宅最变卖、样板房为借住宅最变卖 5 5、洋房、层、洋房、层7015070150平方平方 6 6、别墅、别墅150300150300平方平方 7 7、其它参国土局公布信息。、其它参国土局公布信息。沙 30分108动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展109一一 二二 三三 四四 五五六六售售收入收入开发开发成本成本净利润净利润 净利润净利润IRRIRR标成本与收多本方案对比标成本与收多本方案对比动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展“IRRIRR”是什么有什么作如何是什么有什么作如何110内收是一个宏概念指标最俗为投收承受币值力。比如内收10%操作中每年承受币最大值10%或10%。某期初投200万以后10年每年有30万流求内收IRR-200+30/(1+IRR)+30/(1+IRR)2+.+30/(1+IRR)10=0 , IRR=8.14%注意很多出果为IRR=11.923%将其代入上式后果为-29.96。将IRR=8.14%代入上式后果为0.0375。动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展根据果做出方案沙模拟根据果做出方案沙模拟111动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展根据沙模拟果利根据沙模拟果利AUTOCADAUTOCAD分析光是否分析光是否划划112动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展113http:/www.zhongfang.org.cnhttp:/www.zhongfang.org.cn成为中国最有价值、最久房地产合服务商成为中国最有价值、最久房地产合服务商TelTel4000-080-0704000-080-070