动态现金流(利润)监控体系
113页1、 中国房地产企业总之动态中国房地产企业总之动态流利润控体流利润控体中国中国 州州中房商学中房商学20162016年年1010月月受控文件动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图2年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展业宏境分析业机会在哪业宏境分析业机会在哪XXXX市住宅售亿元市住宅售亿元20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年55765576559855986605660579407940854785478009800983898389?3557655986605794085478009838920082008年年 20092009年年 20102010年年 20112011年年 2
2、0122012年年 20132013年年 20142014年年 500055006000650070007500800085009000样例样例动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展业市场与争分析同业做得怎么样业市场与争分析同业做得怎么样对比度对比度判度判度2012201220132013201420142015201520162016同业品开工105105.5110125?工100110125115?售160165175200?65707580?你XX开工4242.24450工40445046售64667080262830324样例样例动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展年度开发标定位明后年打年度开发标定位明后年打“吃吃”下多少下多少5年度推年度推 = 3 = 3 宏势得分宏势得分 * * 企企业争力业争力/2.5/2.5次年度推次年度推 = = 3 3 宏势得分宏势得分 * * 企企业争力提升业争力提升 * * 去年售去年售- - 存存动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图6年度收入标年度收
3、入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 假业势为假业势为1.11.1公司争力为公司争力为2.82.8按介方法推按介方法推出公司出公司XXXX开发应是多少开发应是多少分 10分7别别产品产品品年平均品年平均售售你售定多少你售定多少你开发定多少你开发定多少一年层100小层200排别墅300位120商90动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 假二年公司争力提升假二年公司争力提升3.03.0业势为业势为1.051.05按按介方法推介方法推出公司出公司XXXX开发应是多少开发应是多少分 10分8别别产品产品品一年平均实品一年平均实售售你一年实售你一年实售你二年开发你二年开发二年层120150小层210200排别墅280240位110110商8070动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展根据推划分售划根据推划分售划9产品产品套
4、数套数均价均价2017.042017.042017.072017.072017.102017.102018.012018.012018.072018.072018.102018.102019.012019.01合合洋房洋房483483 101010109400 9400 45836 45836 30%20%25%20%5%100%回款13751 9167 11459 9167 2292 45836 层层8888884424428000 8000 62784 62784 20%25%20%5%25%5%100%回款 12557 15696 12557 3139 15696 3139 62784 排排999944244225000 25000 61650 61650 20%25%20%25%10%100%回款 12330 15413 12330 15413 6165 61650 底商底商0 00 00 0 0 0 30%20%25%20%5%100%回款0 商业商业0 0628962890 0 0 0 30%20%25%20%5%100%回款0 架层位架层位0 00 00 0 0 0 30
5、%20%25%20%5%100%回款0 地上位地上位480480 960096003000 3000 2880 2880 10%15%25%30%20%100%回款288 432 720 864 576 2880 地下位地下位43043035354000 4000 602 602 20%30%30%20%100%回款120 181 181 120 602 合合173752 173752 回款总13751 34342 43000 34894 21888 22618 3260 173752 动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图10年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展按型划分按型划分流导向型流导向型价型价型快周型快周型品型品型合型合型动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展前期前期
6、土地手、土地手、前期前期划与划与施施工图工图交房期交房期保期保期建安建安基基土建土建土建土建土建土建构封构封、分工分工工工收收套套套套套、套、化化工工售售储客储客开开强期强期弱期弱期尾期尾期时时2016.012016.012016.042016.04 2016.072016.07 2016.102016.10 2017.012017.01 2017.042017.04 2017.072017.07 2017.102017.10 2018.012018.01 2018.042018.04 2018.072018.07 2018.102018.10 2019.012019.01假假动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图13年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态利润流动态利润流= =收入收入 - -
7、成本成本 - - - - - - - - - - 务务 - - 14思如何将利润最大化思如何将利润最大化动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展为什么为什么“先后先后”将值利润最大化将值利润最大化决不将前命交方案优化方向心有底师大多喜欢将做成“作品”“产品”师大多不懂成本如何控制。对乙方师求是什么对乙方师求是什么有很强产品功力有性创新力愿意倾听并改善。对方师求是什么对方师求是什么掌握全成本信息有很强审力有强市场判断力具有好沟意。15动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 各业态对应容及密度各业态对应容及密度业态业态容积率容积率建筑密度建筑密度社区商业社区商业 3层层2367100%普通联排普通联排 3层层0.60.72530%大院别墅大院别墅 24层层0.832%洋房洋房 7层层1.21.523%高层高层 22层层2.53.51015% 以比方式以比方式同合容前提下同合容前提下 产品业态合有产品业态合有 1 1、层洋房、层洋房 2 2、层排洋房、层排洋房 3 3、层排、层排 4 4、排洋房、排洋房7层7层洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5
8、层2.5层2.5层别墅别墅别墅层16先后前提先后前提-容拆分容拆分动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展广州增城案例不同开发强度实价值不同广州增城案例不同开发强度实价值不同17动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展州剑案例同开发强度下州剑案例同开发强度下不同产品合价值不同不同产品合价值不同18动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展东御园案例同开发强度下同样东御园案例同开发强度下同样产品提升产品度提升价值产品提升产品度提升价值19动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展东御园案例同开发强度下同样东御园案例同开发强度下同样产品提升产品度提升价值产品提升产品度提升价值20动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 分并尝不同分并尝不同产品、层、化、建密度、地上与地下产品、层、化、建密度、地上与地下位比位比模拟方案前沙出最大化收指标模拟方案前沙出最大化收指标一求将容一求将容做到最做到最 1 1、市场数据洋房最、市场数据洋房最94009400元元/ /平、层平、层最最80008000元元/ /
9、平、别墅最平、别墅最2500025000元元/ /平、底商最平、底商最4000040000元元/ /平、平、位位40004000元元/ /平平 2 2、划有商业店占地、划有商业店占地20002000平方地上建平方地上建80008000平方持有平方持有 3 3、售楼、售楼2 2层层370370平方持有平方持有 4 4、样板房为借住宅最变卖、样板房为借住宅最变卖 5 5、洋房、层、洋房、层7015070150平方平方 6 6、别墅、别墅150300150300平方平方 7 7、其它参国土局公布信息。、其它参国土局公布信息。沙 30分21动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展22一一 二二 三三 四四 五五六六售售收入收入开发开发成本成本净利润净利润 净利润净利润IRRIRR标成本与收多本方案对比标成本与收多本方案对比动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图23年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地
10、增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展24工单工单取取工工单位单位单价单价备注备注人泥水工424.4m2木工307工257水泥工35m6材106杂7%损3%仓储5%水泥105模板103快干剂102机械挖掘机20台12吊塔2213企业-10%利润-8%-5%增值-11%城市护建、教加、地方教加-12%标成本是怎么来标成本是怎么来-按构成划分按构成划分动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展分分工土方工人工材料施工机具使企业利润桩基工安工园林化工措施安全文明施工境保护文明施工安全施工临时施夜施工增加二次搬冬期施工增加已完工成品与备保护工定位复测殊地区施工增加大型机械出场安拆手架工其他暂列日工标成本是怎么来标成本是怎么来-按价形成划分按价形成划分1 125动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展会保养保失业保医保保工伤保住房公工排污业城市护建教加地方教加标成本是怎么来标成本是怎么来-按价形成划分按价形成划分2 226动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展
11、27构成构成价格价格分分工?措施?其它暂定未图分100暂估价可发估120总包服务梯安合服务200图保服务100木栽服务150材料、备保100料汇总服务80日工外工作标成本是怎么来标成本是怎么来动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展28例土方工例土方工成本方法成本方法动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展29标成本之人工成本是怎么出来标成本之人工成本是怎么出来例土方工人工成本来例土方工人工成本来-土土定分定分普氏分普氏分开挖方法及工具开挖方法及工具固数固数f f一、二土壤尖开挖0.50.6尖开挖并少数开挖0.60.8三土壤尖开挖并同时开挖30%0.81.0四土壤尖开挖并同时和撬棍开挖-30%1.01.5松分手凿工具分开挖1.52.0次坚和法来开挖24次坚方法开挖46次坚方法开挖68动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展30标成本之人工成本是怎么出来标成本之人工成本是怎么出来例土方工人工成本来例土方工人工成本来-放坡数放坡数土壤型土壤型放坡放坡mm人工挖土放坡数人工挖土放坡数k k机械挖土放坡数机械挖土放坡数mm在坑内作业在
12、坑内作业在坑上作业在坑上作业I、1.2 0.50 0.33 0.75 1.5 0.33 0.25 0.67 2.0 0.25 0.10 0.33 动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展31标成本之人工成本是怎么出来标成本之人工成本是怎么出来【例例】一基槽深2.8m地基土分为两层分别为二土k=0.5厚1.0m三土k=0.33厚1.8m则基槽加权放坡数应为多少动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展32标成本之人工成本是怎么出来标成本之人工成本是怎么出来放坡开挖土方公式放坡开挖土方公式V = V = B + 2c +kHB + 2c +kH H H L + L + B +2cB +2c h h L L式中式中V -V -挖沟槽体挖沟槽体A-A-沟槽中基有垫层时按垫层底宽度沟槽中基有垫层时按垫层底宽度m -m -坡度数坡度数c -c -加宽工作宽度加宽工作宽度H-H-沟槽深度市外地坪标到基底不包括垫层深度沟槽深度市外地坪标到基底不包括垫层深度h -h -垫层厚度垫层厚度L-L-沟槽度。沟槽度。动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发
13、展33标成本之人工成本是怎么出来标成本之人工成本是怎么出来例图中所条形基人工挖沟槽工土为例图中所条形基人工挖沟槽工土为三土混凝土基垫层施工时不支模板三土混凝土基垫层施工时不支模板动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展34标成本之人工成本是怎么出来标成本之人工成本是怎么出来 5分人工人工 = = 工日消工日消 日工单价日工单价【例例】某大工日消为某大工日消为720720年平均法定工作日为年平均法定工作日为25.425.4天其天其月平均工月平均工70007000元元1.月平均奖月平均奖30003000元元2.一年中有三个月津合为一年中有三个月津合为600600元元3.年加年加12001200元。元。4.其人工成本是多少其人工成本是多少动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展35标成本之材料成本是怎么出来标成本之材料成本是怎么出来1 1、材料、材料 = = 材料消材料消 材料单价材料单价材料单价材料单价 = = 材料原价材料原价+ +杂杂 1+1+损损% 1+ 1+保保%2 2、工备、工备 = = 工工 工备单价工备单价工备单价工备单价= = 工备原
14、价工备原价+ +杂杂 1+ 1+保保%【例例】某大宗材料其单价为某大宗材料其单价为6060元元/ / 杂杂7%7%损损3%3%仓储保仓储保2%2%其材料成本是多少其材料成本是多少 5分动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展36标成本之机械使是怎么出来标成本之机械使是怎么出来施工机械使 = 施工机械台消 机械台单价机械台单价 = 台折旧 + 台大修 + 台常修 + 台料动力 + 台1折旧公式为2大修公式为施工机械使 = 施工机械台消 机械台单价【例例】某施工机械价格为100万元折旧年为10年年平均工作225个台残值为4%机械台折旧为多少动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展37标成本之机械成本是怎么出来标成本之机械成本是怎么出来 10分某地下商业中心土方开挖工土方为某地下商业中心土方开挖工土方为128600m128600m 平均平均8km8km合同工期为合同工期为45d45d施工企业投入工机械备如下施工企业投入工机械备如下所所投入机械备投入机械备型号型号PC01-01PC01-01PC02-01PC02-01PC09-01PC09-01斗容m0
15、.841.171.96台产m/台60010001580台单价元/台118018603000卸汽卸汽力力8T8T12T12T15T15T8km台产m/台456377台单价元/台516680850动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展38标成本之机械成本是怎么出来标成本之机械成本是怎么出来 10分1 1完成挖土任务在所列挖掘机和卸汽型号中各择完成挖土任务在所列挖掘机和卸汽型号中各择一且没有数制如何最济应每一且没有数制如何最济应每mm 土方挖土土方挖土接为多少接为多少2 2如果每天按如果每天按8h8h施工时每天出土必外且施施工时每天出土必外且施工企业有机械备数制如何安排应机械备才工企业有机械备数制如何安排应机械备才使土方作业最济使土方作业最济3 3按按“2 2”所果其土方挖单方接。所果其土方挖单方接。施工企业有机械备数施工企业有机械备数型号型号PC01-01PC01-01PC02-01PC02-01PC09-01PC09-01有备数631卸汽卸汽力力8T8T12T12T15T15T有备数403610动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 5分39序
16、名功描单位工数单价利润合单价110101001001平整场地普场地29870.0127.825%2 10101003001垫层底宽1200mm挖基土方土壤别三土m51009.96挖土深度:1.6m13.27弃土5km7.82动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展40例基例基工成本方法工成本方法动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展41桩尖体桩剖图制桩基工成本制桩基工成本1、打桩工按桩包含桩尖体乘以桩截以方 m体。桩心体扣如桩按求注混凝土或其它填充料时另外动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展42制桩基工成本制桩基工成本2、接桩工应根据接桩方法不同有所区别。接桩按接头以个泥接桩按桩截以平方。动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展43制桩基工成本制桩基工成本3、桩工按桩截乘以桩度即打桩架底桩或按地坪桩另加0.5m以方m体。【例】某基工桩14m混凝土制方桩300根制方桩如图所泥接桩桩标为-1.5m地标为-0.3m求工制桩打桩、桩、接桩工。14m剖图250250250250250250动态流利润控体动态流利
17、润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展什么是合划有什么作什么是合划有什么作44动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展合划模板析一合划模板析一45动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展拿多少出来拿多少出来会多或会多或会多少会多少是招标是招标标接标接根据开发根据开发划定标时是划定标时是否来得及否来得及合同总价合同总价口是单价口是单价口口合同是总包合同是总包是分包是分包围是什么围是什么46合划模板析二合划模板析二动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展合划之合同价格属性如何定合划之合同价格属性如何定总价口总价口单价口单价口土方开挖与回填合同土方开挖与回填合同梯及安合同梯及安合同与安合同与安合同土建工合同土建工合同47动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展合划之合同围属性如何定合划之合同围属性如何定48合划合划标成本标成本划划划余划余合同合同合同变更合同变更 动态成本动态成本合同围合同围公共境工2190.9 2180.1 10.8 0.0 0.0 2180.1 化工施工合同1095.5 测、挖土、二次搬、植土
18、、栽、回填土、养护、栽景工合同756.0 其他境工合同328.6 动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展合划之成本属性如何定合划之成本属性如何定49敏感性成本敏感性成本功性成本功性成本构性成本构性成本择性成本择性成本政事业政事业土地、契土地、契务务园林景工园林景工工工外修外修大堂修大堂修智化工智化工动动投入投入合合基本基本功功是实必不可少功加功加功是基本功之外其他功桩基桩基基基柱柱、梁梁板、墙板、墙严控严控* *客户敏感查客户敏感查动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展合划其它因有哪些合划其它因有哪些型招标、公开招标、标、接、战型招标、公开招标、标、接、战任合同承办单位。如工合同承办是工任合同承办单位。如工合同承办是工任岗位合同承办单位具体承办人员比如土建工师任岗位合同承办单位具体承办人员比如土建工师是否合同没有个合同开发无法是否合同没有个合同开发无法50动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展 按刚才介方法填写合划按刚才介方法填写合划一土建工一土建工二安工二安工三基工三基工四七一平四七一平五公共位修五公共位修六公共境工。
19、六公共境工。分 20分51动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展动态流利润图动态流利润图52年度收入标年度收入标年度指标年度指标制定制定利润标测利润标测成本成本制制增值划与增值划与制制制制务务制制垫支与制垫支与制控制、回、整控制、回、整流开始流开始流束流束土地增值土地增值制制制制强制性划指标导入强制性划指标导入整整动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展53什么是土地契土地成本一包含哪些什么是土地契土地成本一包含哪些取得土地时土地契每个城市征收标准不太一样一来2%5.5%之土地成本一包含土地协价包含土地契不包含土地不包含拆偿是否是净地大市政套不包含动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展54什么是业什么是业即按业征一房地产为5%建业为3%。它是一价内。业及其加包含城市护建教加地方教加房地产业0.6%建业0.48/0.41/0.21动态流利润控体动态流利润控体地产智慧促业发展地产智慧促业发展55什么是增值什么是增值A公司买一批子款10000元卖方你得交增值17%样A公司买子为10000+10000*17% = 11700元A公
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