商业地产营销策划2008年烟台银都财富中心商业整体发展策略

www.fdcsky.cn 中国地产商域网房地产策划大全商 业地产营销策划 团圆网 www.tuanyuan.tv房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司）www.fdcsky.cn 中国地产商域网北京华业行房地产经纪有限公司北京华业行房地产经纪有限公司 2008/03/062008/03/06银都财富中心商业整体银都财富中心商业整体 发展策略发展策略房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司）www.fdcsky.cn 中国地产商域网项目汇报纲要项目汇报纲要空间规划空间规划主要处理商业空主要处理商业空 间，包括整体布间，包括整体布 局、人流动线等局、人流动线等 设计；商业格局设计；商业格局 风格；业态发展风格；业态发展 建议等建议等定位定位主要解决商业整主要解决商业整 体环境、商业做体环境、商业做 什么、怎么做等什么、怎么做等 问题，确定我们问题，确定我们 项目定位和发展项目定位和发展 方向方向销售招商销售招商确定项目招商策确定项目招商策 略、节奏，拟定略、节奏，拟定 招商计划周期，招商计划周期， 招商的组织框架招商的组织框架 等；项目销售可等；项目销售可 行性的说明行性的说明操作操作项目需要确定的项目需要确定的 组织框架、运营组织框架、运营 管理等；商业管管理等；商业管 理公司理公司房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司）www.fdcsky.cn 中国地产商域网项目整体商业定位项目整体商业定位 项目市场基础项目市场基础 项目整体商业定位研究项目整体商业定位研究 详细定位阐述详细定位阐述 类比项目推荐类比项目推荐1.1. 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司）www.fdcsky.cn 中国地产商域网商业发展的市场基础商业发展的市场基础根据对烟台商业地产、商业市场考察可以看出，目前本项目主要面对如下的整体根据对烟台商业地产、商业市场考察可以看出，目前本项目主要面对如下的整体 发展趋势和环境：发展趋势和环境： 目前城市经济整体看好，商业发展具有基础目前城市经济整体看好，商业发展具有基础 本城市影响力快速上升，利于商业招商引资本城市影响力快速上升，利于商业招商引资 商业格局已初步确立，发展基本完备，但面临整体的调整和升级商业格局已初步确立，发展基本完备，但面临整体的调整和升级 业态相对单一、规划简单，缺乏复合化、现代化的新型商业趋势业态相对单一、规划简单，缺乏复合化、现代化的新型商业趋势 商业地产处于中前阶段，存在较大发展空间商业地产处于中前阶段，存在较大发展空间 商业地产潜在供应量大，同时存在市场竞争商业地产潜在供应量大，同时存在市场竞争 不是第一个吃螃蟹的人，客观上要求有质量不是第一个吃螃蟹的人，客观上要求有质量经济基础经济基础 城市发展城市发展商业发展现状商业发展现状 未来发展趋势未来发展趋势商业地产空间商业地产空间 未来市场地位未来市场地位 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司）www.fdcsky.cn 中国地产商域网商业发展的市场基础商业发展的市场基础结合目前烟台商业发展的格局和情况，除上述基本的条件外，本项目面临着如下结合目前烟台商业发展的格局和情况，除上述基本的条件外，本项目面临着如下 的局面：的局面： 人群消费形式、观念在逐渐提高和改善人群消费形式、观念在逐渐提高和改善 对于商业需求逐渐增多，多样化更明显对于商业需求逐渐增多，多样化更明显 具备大量的中高消费集团具备大量的中高消费集团 目前整体高端商业相对空缺，存在空间目前整体高端商业相对空缺，存在空间中高端商业具备发展基础和未来需求中高端商业具备发展基础和未来需求传统基础商业传统基础商业新型商业新型商业 阳光一百阳光一百 新振华新振华 百盛百盛财富中心财富中心大众消费主导大众消费主导？房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司）www.fdcsky.cn 中国地产商域网项目商业条件项目商业条件1 1：位置：位置南南 大大 街街海海 港港 路路阳光阳光100100老振华老振华新振华新振华本项目本项目百盛百盛商业位置商业位置优越，但绝非核心位置！优越，但绝非核心位置！房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司）www.fdcsky.cn 中国地产商域网项目商业条件项目商业条件1 1：位置：位置芝罘组团商务中心、金融中心和服务中心 通过用地功能置换、环境整治、旧城改造强化中心城区职能，调整 布局并增加商贸、文化娱乐等公共设施，构成以商贸聚集为主体的 综合服务功能区；实施滨海地区综合开发改造，形成独具特色的滨 海城市风貌。莱山组团文化中心及科研中心 以高等院校、体育公园、世贸中心和行政中心建设为重点，突出人 文亮点，提升城市品位，形成科技教育、行政、体育和先进的智能 化技术为核心的新产业区。开发区组团对外开放基地、先进制造业核心区域 以结构优化和产业集聚为核心，以引进大型项目为龙头，拓展产业 结构，延伸产业链，增加完善居住、商业等配套设施用地，使之成 为烟台产业发展新区。福山组团综合制造业、农业高新技术 产业等城郊外向型经济区域 合理布局工业、居住及各项建设用地，完 善基础设施建设，提炼壮大主导产业，带 动民营产业的发展，形成产业发展聚集的 高地。八角组团临港工业和物流中心 加大港口建设力度、完善港口配套设 施、提高港口容量、大力发展临港大 工业和现代物流业、实现产业与港口 联动的发展格局。牟平组团以旅游发展为重点的综合 功能区、发展备用地 充分利用现有的基础设施及自然条件重 点发展旅游接待设施，合理布局城市各 项用地，形成相对独立的综合功能区。牟平组团八角组团福山组团开发区组团芝罘组团牟平组团莱山组团区域的中心功能、定位加大了商业发展的区域的中心功能、定位加大了商业发展的 宽度和深度，弱化了小区位宽度和深度，弱化了小区位房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司）www.fdcsky.cn 中国地产商域网项目商业条件项目商业条件1 1：位置：位置根据上述判断，本项目在地理位置、总体商业格局上属于烟台商业次中心的位置根据上述判断，本项目在地理位置、总体商业格局上属于烟台商业次中心的位置 ，这基本决定了项目整体的发展方向，这基本决定了项目整体的发展方向，即应该按照次中心商业发展的思路进行定即应该按照次中心商业发展的思路进行定 位。位。商业黄金位置分割示意商业黄金位置分割示意依靠积聚、规模效应发展依靠积聚、规模效应发展大型商业是区域商业主力大型商业是区域商业主力传统商业、百货零售为主传统商业、百货零售为主普遍档次居中，大众消费普遍档次居中，大众消费交通条件展示效果更好交通条件展示效果更好与商业中心区形成互补与商业中心区形成互补特色主题拉动商业发展特色主题拉动商业发展商业档次形象往往更高商业档次形象往往更高房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司）www.fdcsky.cn 中国地产商域网项目商业条件项目商业条件2 2：体量：体量项目商业不是航母，而是帆船！项目商业不是航母，而是帆船！按照目前商业地产的发展、业态搭配等条件，按照目前商业地产的发展、业态搭配等条件，50000-8000050000-80000的项目最适合规划和的项目最适合规划和 商业运营，小于商业运营，小于5000050000的商业操作具有一定的难度。相对于一般商业项目，本项的商业操作具有一定的难度。相对于一般商业项目，本项 目属于小体量商业。目属于小体量商业。就小体量商业而言，在项目操作、规划、运营等方面，主要应表现出如下的几个就小体量商业而言，在项目操作、规划、运营等方面，主要应表现出如下的几个 特点决定本项目运作：特点决定本项目运作：商业业态组合、整合层面商业业态组合、整合层面大体量商业：大而全，强调丰富、全面大体量商业：大而全，强调丰富、全面；小体量小体量 商业：小而精，注重品质、特色商业：小而精，注重品质、特色城市商业的浓缩城市商业的浓缩房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司）www.fdcsky.cn 中国地产商域网项目商业条件项目商业条件2 2：体量：体量项目商业不是航母，而是帆船！项目商业不是航母，而是帆船！目标客群、档次定位层面目标客群、档次定位层面大体量商业：大众，普通消费为主；小体量商业：大体量商业：大众，普通消费为主；小体量商业： 决不应是大众，小？中？决不应是大众，小？中？相对的中高消费理念，相对的中高消费理念，40%40%产业、商务、商业；市场产业、商务、商业；市场房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司）www.fdcsky.cn 中国地产商域网项目商业条件项目商业条件2 2：体量：体量项目商业不是航母，而是帆船！项目商业不是航母，而是帆船！主力商业、核心商户层面主力商业、核心商户层面大体量商业、小体量商业都需要主力商户，但存在大体量商业、小体量商业都需要主力商户，但存在 商户选择的问题商户选择的问题我们的主力店是振华我们的主力店是振华！面积适中，业态具有一定突破甚至唯一，具有较强面积适中，业态具有一定突破甚至唯一，具有较强 品牌号召力的知名商户品牌号召力的知名商户房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司）www.fdcsky.cn 中国地产商域网项目商业条件项目商业条件3 3：互动效应：互动效应通盘考虑，商业应该发挥棋子效应！通盘考虑，商业应该发挥棋子效应！本项目总规划接近本项目总规划接近100000100000