某地产项目可行性研究报告(doc 90页)

建赏·高新项目可行性研究摘 要本次可行性研究报告是对团结南路一真实项目所做的。首先，根据项目开发商对项目开发建设的设想以及项目的基本情况，在实施全面的市场调查的基础上，对项目进行初步定位；其次，根据前阶段的研究成果，及项目用地状况、开发商的设想和有关城市规划的要求等，提出项目规划设计的指导思想、原则和方案；然后，对拟开发项目实施进度进行安排，拟定营销方案；最后，在完成以上阶段的基础上，对项目进行投资估算，财务评价和不确定性分析，同时对开发商提出相关意见和建议，最终确定本项目是可行的。关键字：房地产，项目，可行性研究，市场The 6th Feasibility Study of a Project in Tuan Jie Nan Lu AbstractThis paper is composed for the project in Tai Bai Nan Lu. Firstly, according to the conceive of the developer to the project and the projects basic complexion, on the bases of complete market research, make the primary positioning for the project; secondly, according to the disquisition fruit of former phases, the situation of the terra using for the project, conceive of the developer, requirements about city programming, and so on, bring forward the lodestar, principles and blue print for programming design of the project; thirdly, arrange the actualizing schedule for the project to be developed, study out marketing scheme; finally, on the bases of upwards phases, estimate the investment of the project, evaluate the project in finance and analyze the uncertainty, moreover, make some opinions and suggestions to the developer，finally make sure that this project is feasible.Key Words: real estate, project, feasibility study, marketing目 录1 总论21.1 项目概况21.1.1 项目简介21.2 可行性研究编制目的21.3 可行性研究编制依据21.4 结论及建议21.4.1 结论21.4.2 相关建议22 国内房地产宏观环境分析22.1全国经济形势22.2 2006年房地产业的发展22.3影响房地产业的宏观调控政策22.4 2007年房地产业发展预测23西安市房地产现状分析23.1 西安市房地产概况23.2宏观经济形势23.3西安市房地产市场24高新区房地产市场状况分析24.1西高新及其房产市场简介24.2市场调研分析25调研结论25.1 项目的市场情况分析25.1.1 项目的SWOT分析25.1.2 项目对策分析25.2 市场分析结论与开发建议25.3项目定位25.3.1 客户定位25.3.2形象定位25.3.3 功能定位25.3.4 价格定位26 项目建设条件26.1 开发建设的用地情况26.2 项目周边配套设施27 项目规划、设计方案27.1 项目总体规划方案27.1.1 总体规划设计方案原则27.1.2 总体规划设计方案的指导思想27.2 住宅建筑设计方案27.2.1 住宅建筑的平面布置27.2.2 住宅建筑的结构设计27.2.3 建筑单体和户型设计27.3 小区配套设施建议27.3.1 停车场设计27.3.2 多功能会所设计27.3.3 公园设计27.4 环境艺术设计建议27.4.1 绿化设计27.4.2 小区入口和道路设计27.4.3 小区色彩和整体形象设计27.5 经济技术指标28 项目进度安排28.1 项目进度安排的依据28.2 项目实施的进度安排28.3 销售计划29 营销方案29.1小区楼盘的卖点29.2 4P理论的应用29.2.1产品策略29.2.2价格策略29.2.3促销策略29.2.4渠道策略29.3付款方式29.4 销售面积实现计划210 项目投资估算210.1项目总投资估算的依据210.2 项目总投资估算的原则210.3 项目的总投资估算210.4 资金筹措方案211 项目财务评价211.1 财务评价基础数据的测算211.1.1 基准收益率的确定211.1.2 项目计算期的确定211.1.3 项目价格的确定211.1.4 项目销售税金及附加的确定211.1.5 利润总额及所得税211.2 盈利能力分析211.2.1 损益表与静态盈利能力分析211.2.2 现金流量表（全部投资）与动态盈利能力211.2.3 现金流量表（自有资金）与动态盈利能力211.3 清偿能力分析211.4 评价结论212 不确定分析212.1 盈亏平衡分析212.2 敏感性分析213 结论及建议213.1 结论213.2 存在的问题及建议2主要参考资料2附件2附件1: 高新区房地产个案分析2附件2: 西安市房地产市场需求调查问卷2附件3 财务报表2致谢错误！未定义书签。1 总论1.1 项目概况1.1.1 项目简介本项目名称为“建赏·高新”，位于西安市丈八东路路与科技路相交处的西北角，是西高新建设集中和较繁华的地段。基地总占地面积为62468平方米，为居住及商业配套用地性质。该处离市中心不远，区位适中，交通便捷。该项目周边不仅有易初莲花、爱家超市、世纪金花等大型购物超市，有便利的商业活动环境；而且其周边的医院、学校、银行、商场等生活设施配套齐全。项目所处地块的具体位置如下图所示： 图11 项目所处地块的具体位置1.2 可行性研究编制目的可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先要做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立在科学的而不是在经验或感觉的基础上。本报告通过研究该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行，以及对项目开发的产品有无销路、有无竞争能力、投资效果等进行研究，从而得出该项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，并使其作为开发建设项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据；与有关部门签定协议、合同的依据和编制下阶段规划设计的依据。1.3 可行性研究编制依据（1）国家和西安市的经济建设方针、政策和长远规划；（2）批准的项目建议书和同等效力的文件；（3） 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施；（4） 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；（5） 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；（6） 国家所规定的经济参数和指标；（7） 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。1.4 结论及建议1.4.1 结论表1-1 评价结论汇总表财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资季度内部收益率19%13%是财务净现值3101万元0是投资回收期2.4年<2.5年是借款偿还期1.5年从上表看，项目的各主要指标均满足评价标准，所以该项目是可行的。1.4.2 相关建议（1）建议开发商对消费者精确定位，将项目的主要目标客户设定为当地的中高层收入的人群、在经济技术开发区、西安市工作的高级白领以及管理人员，同时开发周边地区。（2）建议开发商在项目的开发过程中加强资金和投资的管理，开发进度上也要慎重考虑和严格安排，同时，在项目的销售过程中，开发商要加强销售收入的管理。（3）建议开发商好好把握房地产开发项目的规模效益和成本优势，尽可能的加强与原料供应商和承包商的合作，通过材料统购和签订大的总包合同降低单位成本，同时也能够降低其间发生的各种手续费用和管理费用，最大限度的节约成本，降低总投资。（4）建议开发商能够积极开发全方位的服务，一方面能够为消费者和业主提供更加周到的物业服务，提高项目和开发商的品牌价值，另一方面也能够尽可能的利用现有的资源在更多的方面为项目创造额外收益。2 国内房地产宏观环境分析2.1全国经济形势2006全年国内生产总值209407亿元，比上年增长10.7%。其中，第一产业增加值24700亿元，增长5.0%；第二产业增加值102004亿元，增长12.5%；第三产业增加值82703亿元，增长10.3%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为11.8%、48.7%和39.5%。居民消费价格比上年上涨1.5%，其中服务价格上涨1.8%。商品零售价格上涨1.0%。工业品出厂价格上涨3.0%。原材料、燃料、动力购进价格上涨6.0%。固定资产投资价格上涨1.5%。农产品生产价格上涨1.2%。70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%。从2006年情况来看，城乡居民消费增长势头不错，在住房、汽车、电子通讯、互联网消费方面保持活跃的状态。而这一状态对带动汽车包括电子通讯这些产业发展的力度不会减弱。建筑业、包括汽车工业对重化工、原材料带动力度也不会减弱。由此，可以乐观地推测2007年我国国民经济仍会持续、快速、健康发展。2.2 2006年房地产业的发展 （1） 房地产投资： 2006年全国房地产完成投资19382亿元，比上年增长21.8%，同比上升2个百分点，低于全社会固定资产投资增长率2.2个百分点。房地产投资占全社会固定资产投资额的17.6%，同比下降0.2个百分点，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。 但在市场需求持续旺盛、房价居高不下、有行业外部资金进入的情况下，2007年房地产开发投资增速可能会保持20%以上，其中，住宅投资增速可能会有所上升。（2）房地产开发现状：土地开发面积和新开工面积均达到2000年以来的最高，但是土地购置和竣工面积与2005年相比均有所减少。从商品房的销售来看，2006年各类商品房销