房地产估价理论与方法分类模拟题30

房地产估价理论与方法分类模拟题 30一、单项选择题1. 某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较 正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统 使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12%，则该房地产扣除该项功能 折旧后的价值为 万元。A. 1838.00B. 1844.55C. 1845.87D. 1850.00答案：B解答2000 万元-150 万元-0.8 万元/12%X -1心+12%)5=1844.55万元。2. 某商业房地产，在取得 40 年土地使用权后当年开始建造，建造期 3 年，建筑 物经济寿命 60 年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权 出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。 则该商业房地产的折旧 年限是 年。A. 37B. 40C. 60D. 63答案： A解答 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经 济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年， (60-23)年=37年。3. 某建筑物建成 5 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应 的补偿，建筑物的经济寿命为 60 年，则建筑物的经济寿命应为 年。A. 40B. 45C. 50D. 60答案：D4. 某幢商品住宅土地出让年限为 70 年，建设期为 2 年，该商品住宅经济寿命为50 年，该建筑物折旧的经济寿命应为 年。A. 50B. 52C. 68D. 70答案： A解答 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经 济寿命计算折旧。5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为 2 年，该厂房建成 5 年后 补办了土地使用权出让手续， 土地使用期限为 40 年，收回建筑物用地使用权时， 对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为零，采用直 线法计算建筑物折旧时年折旧率为 。A. 2.00%B. 2.13%C. 2.22%D. 2.50%答案：C解答 50-5-40=5（年），50-5=45（年），1/45=2.22%。6. 为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/m2 ,安装工程直接费为450元/m2（其中人工费为50元/m2），装饰装修工程直接费为 900 元/m2（其中人工费为45元/m2），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接 费的 15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的 72%，税金为 3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程 费为元/m2。A. 2204.55B. 2397.99C. 3237.60D. 3345.64答案： B解答780 X （1+15%）+450+50 X 75%+900+45X 72% X （1+3.5%）=239299（7. A市B房地产开发公司征收 C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被 征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村 支付的土地补偿费金额最低为 万元。A. 30B. 60C. 80D. 100答案： B解答 B 房地产开发公司应向 C 村支付的土地补偿费金额最低=1000X 100X 6=6万0元（ ）。8. A市B房地产开发公司征收 C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被 征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村 支付的土地补偿费金额最高为 万元。A. 30B. 60C. 80D. 100答案：D解答 B 房地产开发公司应向 C 村支付的土地补偿费金额最高=1000X 100X 10=1万元）。9. A市B房地产开发公司征收 C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被 征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置 C 村 个农民。A. 30B. 60C. 100D. 180答案： C解答B房地产开发公司应安置的农民=100/1=100（人）。10. A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及 C村农业人口 50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地 被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，B房地产 开发公司应每个农民支付 元的安置补助费。A. 1000B. 2000C. 4000D. 6000答案：C解答 按最低标准， B 房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费 =1000 X 1 X 4=40元（。11. 直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是 。A. 综合折旧法一分类折旧加总法一个别折旧加总法B. 分类折旧加总法一个别折旧加总法一综合折旧法C个别折旧加总法一分类折旧加总法一综合折旧法D.综合折旧法一个别折旧加总法一分类折旧加总法答案： A解答 直线法求取建筑物折旧时，可分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别 折旧加总法。这三种方法是从粗到细。12. 房地产开发利润率由大到小的顺序是 。A. 直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B. 直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率答案： A二、多项选择题1. 成本法主要适用于评估 的房地产。A. 新开发的B. 重新开发C正在开发建设D.计划开发建设E危险房答案： ABCD2. 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括 等。A. 图书馆B. 钢铁厂C空置的写字楼D.单纯的建筑物E加油站答案： ABD3. 成本法主要适用于评估的建筑物是 等房地产的价值。A新的B.比较新的C过于老旧D.在建工程E危险房答案： ABD4. 价格等于 成本加平均利润率”是在长时期内平均来看的，并且需要具备的条件。A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E该种商品本身可以大量重复生产答案： DE5. 在运用成本法时最主要的有。A. 区分计划成本和实际成本B. 区分实际成本和客观成本C结合实际成本来确定评估价值D.结合实际开发利润来确定评估价值E结合市场供求分析来确定评估价值答案：BE6. 成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为 的价值。A. 房屋所有权B. 房屋使用权C在价值时点剩余使用期限的土地使用权D. 土地使用权E土地所有权答案： AC7. 土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。取得房地产开发用地的途径可归纳为 。A.通过市场购置取得B.通过征收集体土地取得C通过征收国有土地上房屋取得D.通过国家划拨得到E通过与别人合作经营取得答案： ABC8. 在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成。 其中，地价款主要 是采用 求取。A. 比较法B. 收益法C成本法D.假设开发法E基准地价修正法答案： ACE9. 征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括 。A. 土地补偿费B. 安置补助费C地上附着物和青苗的补偿费D. 土地使用权出让金等土地有偿使用费用E安排被征地农民的社会保障费用答案： ABCE10. 征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括 等。A.房屋征收补偿费用B.相关费用C建设用地使用权出让金D青苗补偿费E土地使用税答案： ABC11. 房地产价格构成中的建设成本包括 。A. 建设用地使用权出让金B. 基础设施建设费C公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E管理费答案：BCD解答 建设成本包括： 勘察设计和前期工程费； 建筑安装工程费； 基础 设施建设费； 公共配套设施建设费； 其他工程费； 开发期间税费。12. 成本法中的投资利息的计算基数包括 。A. 土地取得成本B. 建设成本C管理费用D销售费用E销售税费答案： ABCD13. 成本法中房地产价格构成中的销售税费不包括A.营业税B.应由买方缴纳的契税等税费C应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税D.城市维护建设税E教育费附加答案：BC14. 成本法中的 “开发利润 ”是指。A. 开发商所期望获得的利润B. 开发商所能获得的最终利润C. 开发商所能获得的平均利润D. 开发商所能获得的税后利润E. 开发商所能获得的税前利润相应的利润率包答案： CE15. 开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的,括。A. 直接成本利润率B. 全部成本利润率C成本利润率D.投资利润率E销售利润率答案： ACDE16. 在成本法中,直接成本利润率的计算基数包括 。A. 土地取得成本B. 建设成本C管理费用D.销售费用E销售税费答案： AB17. 投资利润率的计算基数包括 。A. 土地取得成本B. 建设成本C管理费用D销信费用E销售税费答案： ABCD18. 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有 。A. 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B. 重新购建价格是在价值时点的价格C重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格答案：BCD19. 在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用 等求取该土地的重新购置价格。A. 比较法B. 成本法C假设开发法D.基准地价修正法E长期趋势法答案： ABD20. 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有 。A. 单位比较法B. 市场提取法C分解法D.工料测量法E分部分项法答案： ADE21. 在具体估算建筑物重新购建价格的方法中， 单位比较法实质上是一种比较法，单位比较法主要有 。A. 分部分项法B. 工料测量法C年限法D.单位面积法E单位体积法答案：DE22. 根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为 。A. 物质折旧B. 功能折旧C设备折旧D经济折旧E资产折旧答案： ABD23. 物