国际经济技术开发中心标准厂房及研发楼建设项目可行性研究报告

项目编号：XXXXXXXXXXX标准厂房及实验楼弱电建设项目可行性研究报告委托单位：编制单位： 编制日期：二零一二年十二月目 录第1章 总论11.1 项目背景11.1.1项目名称11.1.2建设单位概况11.1.3可行性研究报告编制依据11.1.4项目提出的理由与过程21.1.5项目建设的必要性41.2 项目概况51.2.1拟建地点51.2.2建设内容51.2.3建设目标61.2.4项目总投资61.2.5项目建设条件61.2.6主要技术经济指标61.3结论与建议71.3.1结论71.3.2建议7第2章 需求分析与建设规模82.1需求分析82.1.1半导体行业发展现状及前景预测82.1.2北京地区半导体分立器件市场需求与发展预测102.1.3北京XX国际产业基地半导体分立器件产能分析112.2生产工艺流程112.3建设规模112.3.1标准厂房112.3.2研发楼122.3.3地源热泵机房122.3.4综合水站122.3.5门卫12第3章 场 址133.1 场址现状133.1.1地点与地理位置133.1.2场址土地权属类别及占地面积133.1.3项目现有场址利用情况133.2 场址条件143.2.1地形、地貌条件143.2.2工程地质143.2.3气候条件143.2.4交通条件143.2.5社会环境条件153.2.6周边建筑物与环境条件153.2.7公共设施条件15第4章 建设方案164.1建筑设计原则164.2 项目总体布局164.3建设方案174.3.1编制依据174.3.2建设方案描述184.3.3建筑工程194.3.4装饰装修204.3.5给排水工程214.3.6通风空调工程214.3.7电气224.3.8电梯234.3.9道路及绿化234.3.10停车位及硬质铺装234.3.11围栏与门卫23第5章 节能节水措施245.1 节能措施245.2 节水措施25第6章 环境影响评价266.1 项目场址环境现状266.2 项目建设与运营对环境的影响266.3 环境保护措施266.4 环境影响评价27第7章 劳动安全卫生消防287.1 危害因素分析287.2 安全设施287.3 消防设施28第8章 组织机构与人力资源配置308.1 组织机构308.2 人力资源配置30第9章 项目实施进度329.1 项目建设周期329.2 项目实施进度安排329.3招标采购32第10章 投资估算与资金筹措3410.1 投资估算编制依据3410.2投资估算编制的范围3410.2.1工程费3410.2.2工程建设其他费用3410.2.3预备费3410.3投资估算3410.4 资金筹措方式与来源39第11章 财务评价4011.1 基础数据选择4011.2 服务收入支出预测4111.2.1服务收入估算4111.2.2服务成本估算4111.3.3建设期利息4211.3 财务评价4211.4 敏感性分析4211.5盈亏平衡分析43第12章 社会评价4412.1 项目区社会现状4412.2 项目建设对社会的影响4412.3 社会评价45第13章 研究结论与建议4613.1结论4613.2建议46附 图47附图1 项目区总平图47附图2 标准厂房平面布置图47附图3标准厂房剖面图47附图4 标准厂房立面图47附图5 研发楼一层平面布置图47附图6 研发楼二层平面布置图47附图7研发楼三层平面布置图47附图8 研发楼四层平面布置图47附图9 研发楼五层平面布置图47附图10 研发楼六层平面布置图47附图11 研发楼剖面图47附表及附件47附表1 总成本估算表47附表2 利润表47附表3现金流量47附件 企业营业执照47III第1章 总论1.1 项目背景1.1.1项目名称北京XX国际经济技术开发中心标准厂房及研发楼建设项目1.1.2建设单位概况北京XX国际经济技术开发中心，位于北京市顺义区高丽营镇西文化营村北。法人代表为高春富，注册资金为10000万元。企业经济性质为全民所有制。北京XX国际经济技术开发中心，于2006年由顺义区人民政府第八次常务会议决定成立，2007年正式挂牌运行。其经营范围包括技术开发、技术咨询、投资管理、土地整理、房地产开发、物业管理等。1.1.3可行性研究报告编制依据（1） 国务院关于深化改革严格土地管理的决定国发2004 28号；（2） 关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知国土资发2008 24号；（3） 国务院关于印发进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展若干政策的通知国发2011 4号；（4） 北京市地方税务局转发北京市人民政府关于贯彻国务院鼓励软件产业和集成电路产业发展若干政策实施意见的通知京地税企2001 386号；（5） 北京城市总体规划（2004-2020年）；（6） 北京市土地利用总体规划（2006-2020年）；（7） 关于印发关于发展热泵系统的指导意见的通知京发改2006 839号；（8） 顺义区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（9） 顺义区2011年政府报告；（10） 电子工程建设用地指标1993年；（11） 科研建筑工程规划面积指标1991年；（12） 北京市规划委员会建设项目规划条件（自有用地）；（13） 北京市房屋安全鉴定和设备检测中心房屋安全鉴定报告；（14） 建设工程测量成果报告书；（15） 企业法人营业执照；（16） 项目建设单位提供的其他资料。1.1.4项目提出的理由与过程我国的国情为人多地少，只有严格控制建设用地增量，努力盘活土地存量，强化节约利用土地，正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系，才能保证经济社会可持续发展。自上个世纪90年代初以来，在全国普遍出现的“开发区热”过程中，滥占土地，盲目投资、低水平重复建设现象严重，导致开发区建设用地出现了严重的浪费和不经济现象。2004年，国务院颁布了国务院关于深化改革严格土地管理的决定，决定中指出“在开发区推广多层标准厂房”。标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要通过出售、租赁等方式为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。标准厂房的建设不仅可节约集约利用土地，同时可缩短中小企业建设投资周期，减少中小企业前期固定资产投入，降低了中小企业发展风险。（1）北京市用地现状北京市地域总面积164.11万公顷，土地资源的特点是山地多，平原少，北部为中低山区，东南部是缓斜的平原，其中山区面积约占61%，平原面积约占39%。根据全国2005年土地利用变更报告，2005年北京市建设用地面积为32.30万公顷，占地域总面积的19.6%。随着北京常住人口的迅猛增长，北京地区土地供给压力日益增大，人地矛盾更加突出，在新增建设用地内更应注重土地节约集约的问题，有效控制用地规模，不断增加节约集约用地水平。（2）顺义XX经济功能区发展规划顺义区是首都城市空间布局“两带”之东部发展带的重要节点，是北京重点发展的三座“新城”之一，拥有北京六大功能区之一的XX经济功能区，是首都发展最快、最具发展潜力的地区之一。“十二五”期间，顺义区围绕“打造XX经济区、建设世界空港城”的目标，构建“一核、两轴，两带”的产业空间格局。产业空间格局中的“两轴”即：京承高新技术产业轴和京平高端制造产业轴。京承高新技术产业轴要主动对接北京北部研发服务和高新技术产业发展带，将沿线区域建设成为中关村高新技术的承载区和研发成果转化基地。见图1-2顺义区“十二五”产业空间布局示意图。图1-1 顺义区“十二五”产业布局示意图顺义XX经济功能区即位于“京承高新技术产业轴”上，规划总用地面积10平方公里，是XX经济功能区的高科技核心板块，也是中关村科技园区东线产业带上的重要节点。2008年，顺义区人民政府和中关村科技园区管理委员会签署框架协议，合作共建中关村XX国际高新技术产业基地（以下简称“产业基地” ），入区企业不但能够享有顺义区XX经济功能区的扶持鼓励政策，同时享有中关村全部产业政策支持。产业基地借助首都北京得天独厚的信息产业市场和科研优势，着力发展电子信息产业及相关服务业，主要引进数字音视频、通讯显示、集成电路、电子芯片及元器件、精密机械等产业项目，致力于打造我国第一个XX型、国际化、信息产业为主导的高新技术产业基地。随着宝德强科技、北京数码视讯、北京航天产业园等大型数字信息项目、航天产业项目的落户，北京中关村XX国际产业基地电子信息及通信设备制造业已形成初步规模。（3）本项目的功能定位北京XX国际经济技术开发中心依托首都得天独厚的人才优势、政策优势、区域优势，坚持产业集群化、资源集约化发展目标，在引进大型企业、大型项目的基础上，加快培育配套企业-生产半导体分立器件为主的中小型企业。北京XX国际经济技术开发中心通过已有的优惠政策及标准厂房的建设，为投资规模小、发展潜力大的中小型半导体分立器件生产企业提供承接和创业平台，并对引进企业配备研发场所。引进企业可自主开发有知识产权的技术，加大企业对半导体分立器件生产的科技投入，改变以装配为主的生产模式，提高产品的本土增值能力。本项目建成后，增强了开发区内产业集聚优势，延长了产业链，解决入住中小企业项目用地审批困难、前期投入费用高、周期长的实际问题，又避免了厂房和基础设施的重复建设，节约资源，保护环境。1.1.5项目建设的必要性（1） 节约土地的需要近年来随着工业化和城镇化的提速，经济发展和城市建设对土地需求量不断增加，土地资源与经济发展之间的矛盾日益突出。中小企业单独圈大院、建单层厂房，不仅造成城市布局混乱和土地资源浪费，而且造成基础设施建设和交通运输成本加大，带来能源、资源和资金的浪费。本项目根据已有引进企业背景、行业情况，建设半导体分立器件标准厂房及研发楼，向引进的中小半导体分立器件企业出租，在实行社会化协作的同时，实现土地集约利用，并节约城市基础设施建设和交通运输成本，以及能源、资源的消耗。（2）建设北京世界城市的需要北京未来的目标是要建设成为世界城市，而合格的世界城市必须拥有世界一流的高科技产业集群，高度发达的经济发展水平和金融水准；在世界经济体系中处于产业链的最高端，是世界经济的领跑者和增长极，是高端产业、高端服务、高端品牌和高端人才的汇集地；具有世界性的影响力、控制力、集聚力和辐射力，掌握强有力的全球经济引领权。北京XX国际经济技术开发中心，通过引进高新产业及技术研发，努力形成全球高端人才的聚集区，加快北京市建设世界城市的步伐。（3）加快区域城市化进程的需要通过建设综合配套、功能相对完备的标准厂房建设，吸引产业工人，促进产业集聚，发展“块状经济”，有利于形成以主导产业为核心的专业市场，实现“工、贸、城”三位一体、良性互动的发展格局，进而促进城市发展。另一方面，通过科学规划、精心设计建造一批