房地产评估案例分析报告
房地产评估案例分析报告 11级工程管理1班姓名：王国能 考号：228611100666 房地产评估案例分析报告 案例评估对象为××位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产土地为出让。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。一、根本情况一估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地×字(2002)第×××号房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：××坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：略土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,032建筑面积：6,791房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××。3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。二影响因素说明1、个别因素分析1建筑物状况根据实地勘察，估价对象为××位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好 2厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。3交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为××公路。4根底设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等根底设施条件。根本生产、生活设施完善。2、区域因素估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。 近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳开展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院开展研究中心列入首批全国10家小康县之一。××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的根底建设和工业园区建设，建成以“十字路为主干道的九纵六横公路网络，与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。3、市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此根底上保持高速开展，据统计国民经济的增长速度已到达8。上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2021年世博会的举办权，上海将获得更大的开展机遇。根据国际国内形势的开展和国家的要求，上海长远开展的总体目标是：到2021年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近兴旺国家(地区)水平。要根本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。由于我国已参加WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。二、评估价值定义本次评估所揭示的是××位于上海市××开发区××路××号的房地产建筑总面积6,791，土地总面积29,032在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。三、评估方法的选择1、估价技术路线和估价方法根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比拟法估价，对建筑物采用本钱法估价，然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。2、市场比拟法市场比拟法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比拟，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比拟和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态红线外“六通一平在估价期日的市场价格。3、 本钱法本钱法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比拟分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此根底上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置本钱，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。四、评估技术说明一土地使用权价值估算(市场比拟法)1、计算公式估价对象比准价格比拟案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数2、比拟实例选择选择比拟案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比拟实例。1估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。表1 土地比拟因素条件说明表对象因素条件待估土地实例A××工业区××镇土地实例B××开发区土地实例C××工业开发区土地区域等级十级十级十级十级交易日期 2003.22003.22003.2交易单价(元/m2) 210190180交易情况 正常正常正常区域因素道路级别主干道××公路主干道××公路主干道××公路主干道××公路产业聚集度较高一般较高较小距火车站、机场、码头距离距火车站较远，机场、码头较近距火车站较远，机场、码头较近距火车站、机场较远，码头较近距火车站较远，机场、码头较近环境状况优劣度较好较好较好较好个 别 因 素容积率小于1小于1小于1小于1使用年限假设50年50年50年50年宗地自然条件地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂宗地临路条件临主干道临主干道临主干道临主干道宗地面积较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房宗地形状矩形较规那么矩形较规那么矩形较规那么矩形较规那么市政配套齐全度红线外“六通一平红线外“六通一平红线外“六通一平红线外“六通一平 2编制比拟因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为根底，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比拟，确定相应的指数，详见表2。 表2 土地比拟因素条件指数表比拟因素待估房地产实例A实例B实例C交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素道路级别100100100100产业聚集度1009710095距火车站、机场、码头距离100102100102环境状况优劣度100100100100个别因素容积率100100100100使用年限100100100100宗地自然条件100100100100宗地临路条件100100100100宗地面积100100100100宗地形状100100100100市政配套齐全度100100100100 (3)交易实例修正后的土地价格比准价格经比拟修正，交易实例修正后到达估价对象条件时的价格，详见表3。表3 土地比拟因素修正系数表比拟因素实例A实例B实例C市场销售单价(元/m2)210190180交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素道路级别100/100100/100100/100产业聚集度100/97100/100100/95距火车站、机场、码头距离100/102100/100100/102环境状况优劣度100/
