辽源市福民中路地区康桥半岛项目市场调研报告

柏美建筑规划设计。风行行销辽源市福民中路地区康桥半岛项目市 场 调 研 报 告柏美企业。风行行销2006-7-21目 录一、 辽源市整体房地产环境分析P3-101、 辽源市经济环境分析 P3-42、 辽源市地产销售市场分析P5-10二、 辽源市福民中路地块区域环境分析P11-111、 基地主要特征P11 2、 区域环境分析P11三、项目竞争环境分析P12四、项目SWOT分析 P13五、开发战略定位P14六、开发战术应用P15-17七、项目框架性经济指标P18八、市场调查结论P19九、附件：项目总平、鸟瞰图P20-21辽源市整体房地产环境分析一、 辽源市经济环境分析1、 城市概况： 辽源，因位于东辽河源头而得名。地处东北腹地，吉林省中南部，是吉林省中部城市群的组成部分。地理坐标为东经124°56 125°50，北纬42°1843°15。为长白山余脉与松辽平原 过渡地带，属低山丘陵区，平均海拔为250400米，地理概貌为“五山一水四分田”。辽源处于东北中心城市发展的轴带上。距 长春100公里，距沈阳200公里，距哈尔滨300公里，距大连港500公里。周边分别与四平市、吉林市、梅河口市、辽宁省西丰县相邻。2、 人文背景：辽源市历史较为悠久，早在我国的清代辽源就是皇家的"盛京"围场。公元1902年设立县制，取名"西安"，1952年，依据东辽河发源于境内而更名为辽源市，1983年升格为地区级城市。辽源青山如黛，绿水如绸，风景秀丽。龙山公园横卧市中，园内亭台楼阁，画栋飞云是人们观光、游览的好地方。龙头水库旅游区、杨木水库旅游区山清水秀、别具一格，是景色怡人的风景区。 辽源市的社会事业发展迅速。全市已有文化活动场所200个，艺术团体3个。东北地方戏二人转家喻户晓，东丰县的农民画，东辽县的农民剪纸艺术享誉全国。群众体育广泛开展。辽源市目前有高等院校2所，中专15所，普通初级中学87所，高级中学6所，小学568所，学龄前教育与九年义务教育达到有效衔接。卫生医疗机构健全，医疗设备齐全，全市拥有卫生机构78所，有三级医院1家、二级医院6家。全市共有公共广播节目4套，广播覆盖率96.5%，覆盖人口119.6万人；公共电视节目4套，全年电视节目播出时间为17068小时，电视覆盖率达到97%，覆盖人口120.3万人。3、 基础设施： 辽源市的城市基础设施完善。电力供应充足，辽源发电厂座落在市区，新增20万千瓦的新电厂也已投入使用，电、热、煤气的三联供工程已发挥效益。水利资源颇丰，跨松花江、辽河2个流域3个水系，流长在10公里以上河流有56条。距市区13公里的杨木水库蓄水达1亿多立方米，大型净水厂每天和自处理500吨的垃圾无害化处理厂也已兴建，并在近年即可投入运行。辽源市交通、通讯事业较为发达。"四梅线"铁路横穿全境，有快车直达首都北京，公路四通八达，高等级公路把辽源与外地市连接的更加紧密，经长营高速公路到长春机场只需1个半小时，经哈大高速公路到大连港只要7小时，到沈阳桃仙机场只需3小时。全市电话程控交换机容量已达10万门，国际国内长途电话以数字转输为主，开通了计算机因特网络系统，国际国内的沟通方便快捷。4、 产业特点：辽源市是一个物产丰富的城市。盛产大豆、玉米、高梁、水稻等，粮食年均产量都在100万吨左右，东丰、东辽两县是国家商品粮基地县，玉泉牌大米获吉林省名牌农产品。辽源市森林片片、树种繁多，郁郁葱葱，东丰、东辽两县是国务院命名的百万亩人工林先进县。全市森林覆盖率达42%，珍稀植物有5科7种。人参栽培和人工养鹿、养蚕有着悠久的历史，东丰县是中国的梅花鹿之乡，"马记鹿茸"驰名海内外。煤炭、石灰石、大理石、硅石、硅灰石等矿产资源丰富，金、锰等贵重金属也有相当的储量，是传统矿区。辽源市作为一个工业城市，拥有以纺织、服装、轻工、塑料、机械、化工、医药、煤炭为骨干的33个行业，各种所有制企业2万多户，上市公司两户（得亨公司和吉林亚泰辽源茶叶公司），具有出口权的企业22户，有8家对外贸易进出口公司。工业产成品出口26个国家和地区。新材料工业是近几年重点发展的工业，钢背复合材料轴承、碳纤维、自有润滑材料、辐照交联电缆、氨纶等具备一定的生产能力，在国内处于领先地位。生产的龙泉酒业集团生产的龙泉春牌系列白酒多次获国际评酒会奖。松鹤公司生产的松鹤牌棉线袜，欧蒂爱公司生产的欧蒂爱牌氨棉袜畅销全国，已成为名牌产品。5、 经济实力： 2005年全市实现地区生产总值（GDP）137.08亿元，全市人 均生产总值达到11100元。全市一般预算财政收入完成7.5亿元，全市地方财政收入完成3.95亿元。在财政收入中，增值税2.85亿元,营业税1.14亿元，个人所得税0.54亿元，房产税0.18亿元。全年外贸进出口总额1931万美元，其中，进口总额672万美元，出口总额1259万美元。全年完成全社会固定资产投资总额74.8亿元。完成农业总产值39.4亿元，建筑业保持稳定增长。全年实现建筑业增加值14.7亿元，全市资质以上建筑企业完成施工产值37.9亿元；全年完成房地产开发投资额5.65亿元，比上年增长17.5%；房屋施工面积55.74万平方米，对解决居民住房起到了重大作用，旧房危房动迁使较多居民迁居新楼。2005年末，全市金融机构各项存款余额135.5亿元，比上年增长21.7%，其中：居民储蓄存款98.0亿元，增长17.8%，全年金融机构现金收入464亿元，现金支出473.7亿元，收支相抵现金净投放9.7亿元。6、 人口特点：全市户籍总户数40.92万户；总人口123.37万人。按年龄结 构分组：018岁人口达到23.48万人；1835岁人口达到34.66万人；3560岁人口达到52.77万人；60岁以上人口达到12.46万人。经抽样调查计算：2005年城市居民人均可支配收入8663元，比上年增长15.5%；全年城市居民人均消费支出6757元，比上年增长23.2%；二、 辽源市地产销售市场分析1、 宏观地产经济环境分析： 世界房地产业发展一般规律一是房地产业发展有一个产业生命周期，即房地产业业随着人均GDP达到不同的阶段有一个从兴起、成长、成熟到衰退的产业生命周期；二是房地产业发展有一个黄金发展时期，即人均GDP达到1000美元房地产业有一个长达15-30年的黄金发展时期；三是房地产业发展有三大拓展定律(或说空间)，即一个国家三大发展变革，即GDP的快速增长、城市化的加速进行、消费结构转型升级会拉动房地产业全面发展；四是房地产业发展有一个主旋律，即随着人们生活水平的提高对房地产服务业(主要是房地产中介业)的需求逐步变得高级、专业和规模巨大。 中国房地产业影响因素分析房地产价格受到房地产供求影响，而房地产供求又受到许多因素影响。从需求方面来看，主要有经济发展的阶段和居民收入水平、城市人口增长与人口结构、利率水平、通货膨胀水平等；供给方面有：土地供给情况与土地价格本身、建材以及工人成本等；其他方面有：政府的相关政策、房地产市场的完善程度等。其中土地供给情况与土地价格、城市人口增长与人口结构、建材以及工人成本等在不同城市间也存在差别，甚至在某段时期主导该城市的商品房价格的升跌。总的说来，房地产价格与经济基本面之间存在着长期的均衡关系，可以利用这种均衡关系进行房地产价格走向的研究和预测。下面我们选取GDP、人均城镇居民可支配收入(INCOME)、城市化率(CITY)、利率(R)、商品零售价格指数(PI)作为自变量，商品房平均销售价格(RP)为因变量，对他们的依存关系进行1990-2003年的数据分析。1、中国房地产价格与五大因素之间的相关关系分析从下表可看出，房地产价格(RP)与国内生产总值(GDP)、人均城镇居民可支配收入(INCOME)、城市化率(CITY)、利率(R)、商品零售价格指数都相关(PI)都存在高度相关关系，因此这个五个因素是影响我国房地产业发展的关键。表：中国房地产价格与五个影响因素之间的相关系数分析RPGDPINCOMECITYRPIRP1.000 0.975 0.966 0.907 -0.736 0.900 GDP0.975 1.000 0.999 0.968 -0.799 0.818 INCOME0.966 0.999 1.000 0.971 -0.797 0.800 CITY0.907 0.968 0.971 1.000 -0.898 0.656 R-0.736 -0.799 -0.797 -0.898 1.000 -0.440 PI0.900 0.818 0.800 0.656 -0.440 1.000 房地产价格与人均城镇居民可支配收入 回归方程： RP=541.4167+0.241817INCOME。从回归结果可看出，商品房平均销售价格与城镇居民平均可支配收入的正相关关系显著，拟合优度好。城镇居民平均可支配收入可以真实地反映城镇居民家庭的实际购买能力，也是支撑房地产住宅价格的重要指标，房地产价格的上涨必须要有城镇居民收入或者支出的增长来支撑，否则只能形成泡沫。我国城镇居民平均可支配收入从1993年开始就一直超过商品房平均销售价格，并且从1998年开始出现了新的高速增长。从这一角度来看，我国的房地产市场仍然具有很大的发展潜力。房地产价格与GDP 回归方程：RP=567.7613+0.017021G因为居民收入与GDP高度相关，因此房地产价格与GDP的关系与城镇居民平均可支配收入的关系类似。房地产价格应当随着宏观经济形势的走向进行必要的调整，在国内生产总值持续高速增长的情况下保持适度的房地产价格上涨速度，对于国民经济的发展能够起到一定的促进作用。从图中可发现，相对GDP的增长速度，我国房地产价格的增速近年处于回落趋势。因此， “房地产价格泡沫”并不是房地产市场本身的问题，而是我国宏观经济的结构性矛盾所引起的，例如中间收入阶层人数少、居民储蓄投资渠道缺乏、资金投机等。房地产价格与城市化率 回归方程： RP=-1718.955+105.8027CITY 回归结果显示，城市化对房地产价格的推动作用非常大，相关系数是105.8。据预计，2010年我国城市人口有望接近7.3亿(城市化率约为55%)，新增城市人口约2亿。中国城市人口加速增长期将持续到2018年，届时中国城镇人口将占总人口的70.9%。长达15年的城市化加速增长，将形成对住宅和城市建设的巨大需求。房地产价格与利率 回归方程： RP=2412.807-113.2511R从回归结果可知，商品房平均价格与利率间存在负相关的关系。从图中也可看出95年以前商品房平均价格与利率并