大酒店项目可行性研究报告
XX市XX县XX大酒店可行性研究报告2011年10月24日目 录前言第一部分 项目总论1.1 项目背景1.2 可行性研究结论第二部分 市场分析2.1 项目投资环境和市场研究2.2 市场宏观背景2.3 区域市场分析第三部分 项目分析及评价3.1 地块解析3.2 项目SWOT分析3.3 项目评价3.4 市场定位及项目评估3.5 项目定位3.6 方案评估意见前 言XX接受XXXX县XX酒店有限公司的委托对XX县XX镇XX大酒店项目的可行性进行了研究。我司人员经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下：第一部分 项目总论“XX镇XX大酒店”是广州XXXX有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为三星级商务旅游度假酒店。XX大酒店严格按照国际三星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。1.1项目背景广州XX有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将XX镇XX住宅楼改建成XX镇第一家星级酒店。1.1.1项目名称XX县XX大酒店1.1.2开发公司广州市XXXX有限公司1.1.3承担可行性研究工作的单位维尼斯酒店管理有限公司1.1.4 研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数XX市产业导向2006-2007房地产评估规范1999国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准XX市住宅区公用设施专用基金管理规定XX市主要经济指标XXXX县房地产市场分析2008XXXX县旅游统计月报年报以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.5项目的建筑规模和内容XX县XXXX大酒店，属于三星级高级商务旅游酒店，单体5层，总建筑面积：2000（不包括地下车库），客房面积：1500。1.2可行性研究结论经过对XX县和XX镇经济状况的研究分析，以及对2010-2011年XX镇经济社会的发展，以及XX县2015年规划以及XX镇2015年规划，我们认为是可行的。第二部分 市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析XX镇地处XX县南部，长江南岸，东接石柱县和XX县磨子土家族乡，南临洋渡镇、石子乡，西面长江，北与东溪镇接壤，距县城仅15公里。XX近年来发展迅速。投资45亿元的亚洲最大的海螺水泥集团落户该镇青岭村。安徽海螺水泥股份有限公司在XX县规划建设4条日产4500吨新型干法水泥熟料生产线，并配套年产220万吨水泥粉磨系统和2套18MW纯低温余热发电机组。XX县将以XX为基地，建设百亿级的建材生产基地。 XX海螺XX船舶工业园，将打造临江船舶工业基地。总投资5.3亿元建设占地158万平方米的XX船舶工业园，其中船舶修造区91万平方米，配套产品加工区67万平方米，目前已引进4家大型企业入驻。 XX船舶工业园XX绿竹农业产业化项目也是该镇的潜力发展项目，目前，益环保投资10亿元的以生产高档餐具的香港公司已落户该镇。XX是目前将以建设千万吨级港口为契机，以沿江高速公路，沪蓉高速公路交汇为条件，建设长江南岸最繁华的现代化中心城镇。在不久的将来，您将看到一座美丽的现代化城镇矗立在您的面前。 XX县移民生态工业园位于XX镇，规划占地近10平方公里，属于三峡移民后续规划项目。目前已经完成土地规划，正在进行土地审批。移民生态工业园建成后，将有效地缓解XX县企业用地难的问题，成为今后入驻XX县企业发展的主战场。XX县移民生态工业园区于2010年7月正式开工建设。XX县政府在未来5年计划在XX镇投资超过100亿元。GDP有望从2010年的5亿元增长到2015年的100亿元以上，将增长20倍。2.1.2市场研究就地理位置而言，XX位于XX县和石柱县之间，XX拥有XX县的沿江高速公路以及沪渝高速公路，并在该镇均有出入口 ，离本酒店的位置大概在5分钟车程的位置。2.3区域市场分析2.3.1项目所在区域XX镇市场分析XX镇位于XX县南部、石柱的西部，与邻近的所有县城（丰都，石柱，垫江，万州车程均为半小时内到达）。 1、交通状况：XX镇是XX县南部的重要交通枢纽，江河、陆运输条件十分便利。镇内公路四通八达，村村通公路，沪渝高速高速公路已建成投入使用，沿江高速公路以及黔江到梁平高速公路正在建设中。一个纵横交错、高度密集的交通网络正在形成。2、服务设施：XX镇文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面的建设已日益完善。目前，全镇颇具一定规模的综合市场和肉菜市场2个，镇村公园1个，文化广场1个，镇有线电视网络覆盖全镇范围，镇村文化设施齐全，生活质量正日渐提高。XX酒店市场现状调查价格及配套设施酒店名称价格构成（元）配套设施备注XX酒店标准房（）高级房（）豪华房XX酒店酒店酒店中心。第三部分 项目分析及评价3.1地块解析3.1.1项目技术经济指标n 建筑面积：1000（不包括地下车库）n 客房面积：700n 层数共5层1层：餐饮2-5层：酒店客房n 客房总数：30间酒店配套设施构成：n 休闲娱乐1层：大堂，餐厅2层：临江西餐厅3-5层：客房3.1.2交通条件及周边配套分析1、距XX镇车站150米，各种配套完善；2、项目方圆1000米内，XX大桥，XX中学，XX将军广场，海螺居民区，海螺川渝总部，海螺码头，瑞竹公司 3.1.3景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥XX镇中心位置，视野开阔，在任何一层基本无遮挡，四周景色秀丽。3.2项目SWOT分析3.2.1 SWOT分析优势（S）1、项目位于XX镇滨江路，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻XX大桥和XX车站，具备良好展示面；2、区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；3、发展商在当地有一定人脉；4、项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。劣势（W）1、项目入住客户类型单一化，入住率偏低；2、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；3、项目周边商业氛围较弱；4 目前XX镇还处于待发展区，客流仍显不足。机会（O）1、XX江南产业带布局XX镇。2、沿江高速已经开工3、XX县移民生态工业园区快速建设中，4、当地人民收入不断提高威胁（T）1、目前XX镇整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大；2、管理人才缺乏3、孔总和DAVID均不能直接参与经营等给项目的经营带来不确定因素。3.2.2应对策略四大SO策略（强化优势与机会策略）1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；2、配合项目XX镇地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；3、利用XX本身所具有的XX县人脉资源优势，通过在网站及XX周边实施点式营销策略，尽可能将入住XX县县城的客户转化为入住客户；两大WT策略（化解劣势与规避风险）1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户入住；2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，我司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，ABC认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。4
