商业大铺位销售定价策略资料

商业大铺位销售主题汇报 本方案中“大铺位”指总建面100以上，总价过100万铺位。一、4种销售模式比较分析1、纯销售方式：优势：发展商可在短期内回笼资金，减少项目整体资金压力，无需承担返租补助与有关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺重要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响；银行提供按揭信心局限性。合用：商业销售竞争不剧烈导致市场成熟度低，投资客户对项目预期缺乏理解；中小面积纯街铺销售；商业体量小或零星商业物业，不必整体经营。2、带租约销售：优势：通过招商保证前期商业定位与形象；能迅速回收资金，无需承担返租补助与有关税费；短期内使业主获得稳定收益。劣势：铺位差异性影响销售难度程度比较明显；未出租商铺销售难度较大，尤其是大铺；销售难度较大，售价与租金之间收益回报低难以到达投资者期望，需要开发商做补助；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与企业长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响企业品牌。合用：有强势招商力量支持；商业气氛已形成且正经营红火，无需紧张后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；纯街铺或少许商业物业。3、短期（三年）返租销售优势：前期由发展商统一控制招商和经营，能保证既定商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期较适中，3年后商业有也许旺；可坚定银行按揭信心。劣势：承担前几年返租补助，可返到售价上，也许会拉高售价；返租结束后统一经营管理规定较高；4、长期（十年）返租销售优势：前期由发展商控制招商，能保证既定商业定位；给投资者坚定信心。返租销售，并合适减少投资门槛，可以扩大客户层面，有助于加紧项目销售速度。假如项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有也许兑现承诺回报。劣势：承担十年返租补助；如后期经营管理没有到达预期目，则承受返租年限越长，压力越大。因返租而产生对应返租法律风险。银行不支持做按揭长期返租与短期返租从销售角度分析：     短期返租与长期返租都会使得销售速度加紧，两者不会对销售成果产生非常大区别。从开发商风险角度分析：短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险小；同步也更能趋向政府有关政策，防止政策风险。4种模式评点：由于“带租约销售”受制于在前期有限时间内要找到匹配商家，这不符合项目目前条件；“十年返租”受制于银行按揭而行不通。因此，只有直接销售和短期返租销售模式可以选择，我司方案采用“小面积铺位5年包租”销售模式。与本项目契合度：通过销售模块分析，目前有2种方案在讨论：第一种是由我司提供租售结合小面积独立产权铺位，包租5年一次性返还方案。第二种是将2、3楼划提成6个大独立产权铺位，直接销售，所谓没有经营问题方案；2种方案都必须要满足规定：银行可以提供按揭；无经营压力和麻烦。银行可以提供按揭前提条件：商场有整体招商和规划；有统一经营管理企业；有品牌商家和主力商家进驻；销售价格不能高于周围同类项目诸多。2种方案实用度比较：（银行按揭和经营管理难易程度比较）第一种：小面积独立产权铺，有统一招商、规划、经营管理。总价低，化解了单个投资人风险。银行按揭也许性较大并且已经故意向银行在洽谈。我司已经有成功操盘案例。假如有一家品牌经营管理企业签约5年且可承诺做不旺乐意赔偿，就可以将经营管理难度和风险降到最低。第二种：大面积独立产权铺购置客户群体非常窄，一种买家是连锁品牌商家自营（商家购置也是有选择，见背面案例分析），一种商场很少有几种商家同步购置,由于业态与否共生问题；另一种是纯投资客购置，按揭和经营都会成为大问题，也有一次性付款也许，但回报率低于8%回报投资渠道和品类也较多。问题重要集中在：A 高端客户数量少，成交价格会比较低，谈判周期长；B 目前市面上还没有成功操盘案例；C 面对商户数量少，经营做旺难度大；D 可选择按揭银行少。假如同步有几种自营买家签订购置意向书可以采用第二种方案。二、       大铺面成功销售案例分析1、           深圳梅林商业步行街1）、项目简介梅林商业步行街位于深圳市福田区梅林路与梅山街交汇处，其北面为梅林一村，西面为深圳市福田农产品批发市场。梅林商业步行街为尚书苑裙楼商业部分，项目注册名为尚书广场。梅林商业步行街商业总面积13194.99米，一层为6035.34，二层为7159.65。二楼只招商不销售，进驻商家有国美电器。2）、销售区域项目只销售一楼，梅林商业步行街一楼只有42间街铺；184间内铺。街铺层高7.2米,使用率95%。3）、销售价格12月街铺销售价格表铺位号建筑面积（）总价铺位号建筑面积（）总价梅林路街铺端口-54.51 3933333 -173.18 9，162，781 -51.64 3504600 -239.76 11，685，423 -49.35 3349533 临福田农批街铺-51.64 3502896 -16.22 751181 -51.64 3502896 -33.09 1422804 -49.35 3347953 -24.91 1140853 -45.90 3112525 -22.35 995357 -44.82 3024991 -16.44 677328 -49.60 3287538 -35.52 1603799 -56.81 3599254 -41.87 1934394 -18.84 1412096 -41.88 1930291 -18.12 1332146 -35.52 1673205 -56.90 3329617 -43.16 1867188 -50.86 3154795 -26.00 1088724 -49.92 3198624 -16.44 716603 -45.90 2941731 -22.35 1031788 -49.35 3162200 -24.91 1159785 -51.64 3308575 -30.68 1449753 -51.64 3308575 -53.20 2507476 -49.35 3162200 -28.01 1303025 -51.64 3308575 -54.51 3491965 -60.62 3843308 4）、销售状况最大2间铺位销售时间铺位（-, 173.18）销售时间：11月25日4月底。铺位（S-29, 239.76）至今唯一未售出。街铺S-01销售过程n        工程改造，增长餐饮功能；n        实行带租约销售，最终引进一家港式茶餐厅，租约6年，起点租金为290元/，由于租金难以支撑投资者月供款，开发商承诺补助业主保证回报到达8%，6年补助次性给到客户；n        深圳全市三级地铺放盘，任何人成交除佣金外另奖励现金50万元（税前）。铺位S-01投资价值分析铺位号：建筑面积：174 层高：7米 产权年限：70年 经营业态：餐饮调整后总价：930万 单价：9300000/174=53400元/投资客付款方式：一次性付款租赁条件：起租290元/平米 年5%递增 次年开始递增 一签6年。租金收益：第一年：290*12*174=605520元；次年：290*（1+5%）¹ *12*174=635796元；第三年：290*（1+5%）² *12*174=667585.8元;第四年: 290*(1+5%)³ * 12*174=700965.09元;第五年: 290 * (1+5%)ª *12*174=735988.68元; a=4第六年: 290*(1+5%)ª * 12*174=772788.12元; a=5六年年平均回报率:( 605520+635796+667585.8+700965.09+735988.68+772788.12)/6=686440.62元686440.62/9300000=7.38% 开发商承诺年8%回报率,将一次性补齐0.62%差额给投资客,即:(9300000*8%)-686440.62=57559.38元/年57559.38*6=345356.28 元 .投资客此外需缴纳3%商铺契税即930*3%=27.8万,和给商户3个月含装修免租期。案例评点：这是人为主观设计由纯投资客购置，成功操作一种特例，要点在有一种香港茶餐厅进驻，并且给了比较高租金，开发商乐意给补助和额外悬赏，多种有利原因促成。茶餐厅高租金进驻也是依托了整个项目有主力店国美和整个商场统一规划。2、深圳华强北地铁商场流行18·281）、项目简介项目是由深圳市千万家实业发展有限企业开发地铁下盖物业，位于深南路与中航路交汇处华强路地铁口。华强北280亿年销售额吸引了全国各地商家和消费者，日客流量30万50万。时尚前线地铁商场将倾力打导致为吸引深圳市年轻消费族群时尚购物目地之一，引进麦当劳、面点王、流行105.7电台。项目总建筑面积8686，地下共两层， 铺位746套，采用直接销售方式。2）、销售价格该项目采用直接销售模式，主力铺位建筑面积1020，实用率为50%，整体均价38000元/，开盘售完。3）、面点王购置铺位简介建筑面积：500 位置：位于地下负一、负二层销售价格：25000元/ 总价：1250万元案例评点：这是面点王第一种用来自营而购置大面积铺位，同样依托了华强北人流、地铁、商场整体时尚群体定位等优势条件。整个商场也只有这一种自营客，惠州目前还没有这样成功案例。3、深圳飞扬时代项目位于华强南区华发南路（深南路上步麦当劳南边），居华强地铁站附近；华强一号线由2栋29层高层住宅和4层商业构成（商业裙楼面积10621平方米、住宅面积32883平方米），5米超高架空层；近3000平方米架空层包括了商务、运动、休闲等多种功能。开发商：深圳市国野股份有限企业主力商家：通天地二手手机批发市场购置位置面积：二楼 3000多， 开发商独自谈判，成交价格不详。 整