2011年6月漳州市东山县天隆海御项目战略定位及产品定位报告过程沟通稿

天隆海御项目战略定位及产品定位报告过程沟通稿咨询顾问中心2011.6目 录录核心问题问题基地分析旅游产业专题产业专题 分析东东山宏观经济观经济 分析房地产产市场场分析客群调调研分析客群定位产产品初步建议议产产品魅力化本报告框架 ：如何在激烈的旅游度假型产品竞争中实现突围？基地情况处于政府重点打造的旅游片区周边旅游资源及配套相对成熟周边生活配套缺乏临近城市主干道，交通十分便利项目体量相对较大，并且开发强度较大市场情况旅游产业面临良好的发展机遇旅游度假型产品受政策性影响相对较大东山旅游发展处于初级阶段，旅游度假型产品刚刚兴起，市场容量不确定滨海区域旅游产品扎堆推盘，体量庞大，未来竞争激烈核心问题目 录录核心问题问题基地分析旅游产业专题产业专题 分析东东山宏观经济观经济 分析房地产产市场场分析客群调调研分析客群定位产产品初步建议议产产品魅力化本报告框架 ：ü 东山价值分析ü 对外交通分析ü 城市规划ü 交通分析ü 四至分析ü 项目界定东山位于福建南部，地处厦门、汕头两大特区之间，对接珠三角桥头堡，同 时东临台湾海峡，为闽东南最靠近台湾的岛屿，区位及综合交通优势明显与周边各主要城市的距离城市路程车程 厦门市170公 里约2.7 小时 漳州市150公 里约2.5 小时 汕头市120公 里约2小 时 潮州市100公 里约1.5 小时 高雄市164海 里东山东山到达云霄高铁站约20公里云霄福建高铁规划图东山对外交通图全国铁路规划图东山对外的公路交通主要是沈海高速及324国道伴随高铁沿海大通道的通车（厦深高铁、温福高铁等）东山对海西区域内、珠 三角、长三角等区域的吸引力将加强，特别是厦门、深圳、潮汕、温州等地临近千亿级古雷石化产业区，并且东山内将形成500-1000亿漳州光伏玻璃及 新材料产业基地，未来东山将导入大量人口注：数据来源于福建十二五规划ü古雷石化产业园区：是国家级重要的临港石化产业基地，将重点发展新型电子材料、新型船舶修造、重化工等产业群。到2015年，古雷将建设北、中、南三大片区，分别作为行政居住区、重化工启动区、临港工业区，届时现代化临港经济区将成形；经济区每平方公里产值预计为15亿元，则近期产值将有418亿元，远期为1539亿元。ü旗滨玻璃产业园计划至2013年8条生产线全部投产，用工超1万人，年创产值300亿，税收30亿元，将成为全国最大、世界一流的光伏及玻璃新材料产业基地。目前已经完成3条生产线点火生产。目前东山城区距离古雷 半岛：约50公里；海 底隧道在规划中，立项 时间未定东山具有对台优势，目前已启动海峡两岸（东山）水产品加工集散基地，是福建 最主要的对台水产品交流平台闽台交流合作布局图福建重点区域发展布局图ü 规划：该基地以中心渔港、水产品综合市场、水产品加工区和物流中心为依托，占地面积3000亩，规划建设闽台鲜活水产品交 易、水产品精深加工等六个功能区，打造成一个集两岸水产品生产、加工、仓储、物流等功能为一体的两岸交流合作平台。力 争“十二五”实现东山水产品精深加工产值达百亿元人民币以上。 ü 进度：投资5亿元人民币的东海岸物流保税中心，一期工程已投产；水产品精深加工区现有20多个项目入驻，“茂源”、“勋源 ”、“乐兴”等12家企业已投产；总投资7亿元的东山水产品综合批发市场也己奠基，占地418亩，总建筑面积45万平方米城市定位三大目标（国际旅游海岛+生态临港产业基地+滨海城市）n 东山岛在新时代路上的发展征途，其未来的发展目标和定位应该体现在三个方向：p旅游激荡蓝色梦想的国际旅游海岛p产业支撑经济腾飞的生态临港产业基地p城市彰显山海特色的滨海城市临港产业基地建设以临港产业、海洋产业、高新技术产业为主导的产业基地，整合提升传统产业，打造以绿色生态产业为标准的绿色产业布局架构。滨海城市打造依山傍海，与自然和谐共生，具有国际水准的海岛城市，构筑与大海对话，与山体呼应，与人文共融，具有独特魅力的滨海城市形象。国际海岛旅游 以全球视野为发展高 度，以区域发展为基 调，推进渗透全岛的 旅游支柱产业，打造 全新海岛体验的国际 性旅游海岛品牌，成 为闪耀海峡两岸的海 西明珠。轴线发展：以西铜大道东西向功能轴，杏陈-陈城公路为南北向功能轴，拉开整体功能框架，集约利用土地空间一体：环绕西埔湾以西浦镇为中心，构筑东山岛核心城区，将承担行政、商业、文化、旅游、居住、体育等职能，体现高品质城市形象，辐射东山岛其他功能组团，同时开发滨海城市旅游功能两翼：北翼：布置临港产业区以及高新产业园，发展生态型的高新产业园区，同时配备完善的生活配套南翼：沿东南滨海，以铜陵与陈城为两个重点城镇，沿线组团式布置多个不同功能的旅游服务组团，形成旅游发展带组团递进：以山体、水系等自然资源作为划分组团的依据，形成若干发展组团，一方面使日益扩大的城市规模在空间上得以弱化，另一方面通过不同组团的轮替发展保持城市空间的弹性，组团与组团之间通过大规模的绿地水系隔离，形成相对独立而又有机联系的城市功能单元。城市规划：城市总体功能结构为轴线发展，一体两翼，组团递进城市规划：东山重点发展四大片区，本案属于重点发展的铜陵-康美滨海旅游 片区内ü西浦滨海新城：打造具有国际水准、极具活力、魅力和吸引力的城市综合湾区。作为城市的行政中心，商业、办公体育、居住旅游的综合区，辐射整个东山岛，未来形成10万人规模的中心城区。ü杏陈片区：生态型高新产业基地、生态旅游门户地区。ü铜陵康美滨海旅游片区：东山重点发展的旅游片区同时兼备部分城市居住功能，整体沿金銮湾、马銮湾展开，利用优美的海岸线挖掘滨海旅游魅力，集旅游、度假、会议、娱乐等多种旅游服务与城市功能于一体，内部配备完善的海岛交通设施，是感受东山魅力的核心片区。ü陈城旅游片区：将开发高尚住宅及高端旅游产品，同时融合东山渔村风光于一体，是未来东山打造国际品牌的重要空间载体。杏陈片区西浦滨海 新城陈城旅游 片区铜陵康美滨 海旅游片区西铜公路疏港路东环路铜陵镇西埔镇康美 镇樟塘 镇环岛路距离西浦约9km 距离铜陵约3km 距离康美约0.5km金銮湾马銮湾区位交通分析：本案位于马銮湾内，行政划分属于康美镇，紧邻城市主干道西 铜公路，到达县城及周边乡镇十分便利出岛方向周边配套：靠近东山最为成熟的旅游设施配套区，包括酒店群、沙滩浴场、培训 中心、俱乐部等，周边旅游休闲度假氛围浓厚，但生活配套相对较弱西浦镇铜陵 镇康美 镇金殿酒店金沙酒店培训中心（农 行、地税等）沙滩浴场扬波酒店成熟的旅 游设施配 套区海滨沙滩浴场酒店群樟塘 镇国际俱乐部四至分析：本案东面具有优质的海景资源，但沿海面相对较窄，并且受竞争对手 遮挡严重基地分析：基地比较规整，但对于旅游项目而言，其开发强度较大对于旅游产品 本案开发强度 较大项目界定：政府重点打造的旅游片区内，具有景观优势资源的中等规模社区关键词：海景资源成熟旅游配套区缺乏生活配套目 录录核心问题问题基地分析旅游产业专题产业专题 分析东东山宏观经济观经济 分析房地产产市场场分析客群调调研分析客群定位产产品初步建议议产产品魅力化本报告框架：ü福建旅游现状及未来规划分析ü东山旅游现状及未来规划分析2010年福建省主要旅游经济指标 2010 年2009 年2005 年比 2009 年增长 （%）比 2005 年增长 （%） 旅游总人数（万 人次）11785. 2110018. 455881. 3117.6 100.4接待国内游客（万 人次）11417. 079706.4 15683. 9217.6100.9接待入境游客（万 人次）368.1 4312.04197.3 918.086.5旅游总收入（亿 元）1337. 451132.6 2685.2 318.195.2国内旅游收入（ 亿元）1135. 07955.18 57818.896.4旅游外汇收入（亿 美元）29.78 25.99 13.0514.6128.2n 2010年累计接待旅游者11785.21万人次，比上年增长17.6%，与2005年相比，实现了翻番；n 旅游总收入1337.45亿元，比上年增长18.1%，与2005年相比，增长95.2%；n 接待国内旅游人数11417.07万人次，比上年增长17.6%，与2005年相比，翻了一番；国内旅游收入达1135.07亿元，比上年增长18.8%，与2005年相比，增长96.4%；n 接待入境旅游者368.14万人次，比上年增长18.0%，创“十一五”时期最高，与2005年相比，增长86.5%；n 旅游外汇收入达29.78亿元，比上年增长14.6%，与2005年相比，增幅高达128.2%。2010年福建旅游各项主要指标快速增长，实现5年翻番增长福建旅游现 状分析景区游客量比增 (%)景区游客量比增 (%) 三坊七 巷809.19古田会 址102.1496.5鼓山48018.5南靖土 楼（田 螺坑景 区）101.8526.8武夷山297.56.62太姥山62.373.6 鼓浪屿 245.0939.2漳州火 山岛54.32150湄洲岛 156.0219.9东南花 都-花博 园40.9848永定土 楼142.2465.2日月谷 温泉30.587.2胡里山 炮台124.0729.5清源山30.019.5莆田工 艺美术 城112.1816.9东山风 动石21.4539.62010年福建省主要A级旅游景区游客接待情况 单位：万人次福建省A级景区接待游客前三位的为三坊七巷、鼓山、武夷山， 东山风动石游客量仅21.45万人次，排名十六位福建旅游现 状分析漳州旅游发展势头良好，2010年漳州全市旅游收入增长18%， 旅游人次增长9%数据来源：统计公报漳州旅游现 状分析漳州旅游 产品宗教朝拜民俗史迹海岸、海岛旅游资源休闲生态漳州旅游现 状分析漳州旅游资源较为丰富，以滨海度假、史迹探秘、生态休闲、 温泉养生、祖地寻根为特色“东方夏威夷”和“海峡西岸旅游岛”的度假胜地东山岛在东南亚和台湾久负盛名的千年古刹三平寺、关帝庙、慈济宫、灵通岩等。建设国际知名旅游目的地塑造海峡旅游品牌整合、保护、开发滨海、生态、文化、红色四大优势旅游资源,加快建设四个十大精品旅游项目全面推进A级景区创建提升，建设一批国家5A级、4A级旅游景区，打造一批中国最佳城市旅游和中国最佳乡村旅游目的地提升旅游设施开发水平培育和壮大一批旅行社、旅游饭店等大中型骨干旅游企业，完善营销服务大力拓展旅游市场“十二五”期间，福建将把旅游业培育成为带动国民经济发展 新的主导产业，建设国际知名旅游目的地旅游发展规划注：资料来源于福建省“十二五规划”培育壮大加快形成以厦门、福州 、武夷山为中心辐射带 动周边发展的旅游经济 区域优化提升加快形成优化提升武夷山、厦门 鼓浪屿、泰宁丹霞、妈 祖信俗非物质文化遗产 等国内知名品牌，完善 丰富福建土楼、古田会 址、漳州滨海火山、宁 德世界地质公园、连城 冠豸山等日趋成熟的品 牌培育壮大福州三坊七巷 和温泉古都、泉州和漳 州海丝文化、平潭海坛 景区、东山生态旅游岛 等新兴发展的品牌以厦门、福州、武夷山为旅游经济区域中心，而东山生态旅 游岛处于培育壮大阶段注：资料来源于福建省“十二五规划”旅游发展规划十大生态旅 游精品十大滨海旅 游精品十大文化旅 游精品十大红色旅 游精品将加快建设四个十大精品旅游项目，其中东山生态旅游岛 为十大滨海旅游精品之一鼓浪屿风景旅游、平潭岛国际旅游、湄洲岛国家旅游度假区、惠安崇武滨海旅游、东山生态旅游岛、漳州滨海火山地质公园、嵛山海岛生态旅游、英雄三岛（大嶝、小嶝和角屿）旅游、三都澳海上渔城旅游、环马祖澳旅游旅游发展规划注：资料来源于福建省“十二五规划”十二五规划明确了漳州市“一核两湾四区”的重点发展布局 ，旅游方面将打造成为国际知名生态与文化旅游目的地发展布局n一核:即围绕漳州的中心城市核心区;n两湾:即厦门湾（南岸）和东山湾;n四区:即九龙生态经济区、漳州台商投资区、南太武滨海新区、古雷港经济开发区。旅游方面n围绕世遗土楼、滨海火山、东山岛等打造国际知名生态与文化旅游目的地