广州荔湾区旧城改造的策略研究报告

广州广州.荔湾区荔湾区旧城新改造策研究旧城新改造策研究广州市城市规划勘测设计研究院赖寿华吴军. 中山大学李郇. 广州大学李建军扈媛2008.04一个没有地方化的国际化是没有根基的，一个没有 国际化的地方化是没有前途的！一个没有传统的现代是一个没有根基的现代，现代 必须融入传统，才是一个让人尊重的现代！一个没有地方化的国际化是没有根基的，一个没有 国际化的地方化是没有前途的！一个没有传统的现代是一个没有根基的现代，现代 必须融入传统，才是一个让人尊重的现代！?现代化、国际化进程中的广州现代化、国际化进程中的广州1. 项目背景1. 项目背景?城市的另一面城市的另一面交通人口产业设施建筑居住交通人口产业设施建筑居住1. 项目背景1. 项目背景中山路中山路 面积8平方公里 涉及11个街道 常住人口约62万1. 项目背景1. 项目背景?广州老西关广州老西关荔湾旧城区荔湾旧城区?两千变的城址两千变的城址-广州城市形态的演变广州城市形态的演变1. 项目背景1. 项目背景?发展历史：发展历史：自东向西，自涌向江自东向西，自涌向江,商住结合，文化先锋商住结合，文化先锋一 湾 溪 水 绿两 岸 荔 枝 红1. 项目背景1. 项目背景荔湾，以西关文化市井性、重商性和开放性等特征，以及成行成市的商业业态、商住结合的 居住空间和特色的饮食生活习惯，成为最能体现广州商都、平民化这一城市性格的地区，并 一度成为对外开放的前沿，成为国际认知广州的窗口。荔湾，以西关文化市井性、重商性和开放性等特征，以及成行成市的商业业态、商住结合的 居住空间和特色的饮食生活习惯，成为最能体现广州商都、平民化这一城市性格的地区，并 一度成为对外开放的前沿，成为国际认知广州的窗口。居住文化： 骑楼和中西合璧风格， 小街面长进深居住文化： 骑楼和中西合璧风格， 小街面长进深娱乐文化： 传统民俗、粤曲，乡土 特色娱乐文化： 传统民俗、粤曲，乡土 特色商贸文化： 传统产业，成行成市经 营商贸文化： 传统产业，成行成市经 营饮食文化： 茶楼、民间小吃，市井 生活饮食文化： 茶楼、民间小吃，市井 生活科技教育： 中西医、新闻报业科技教育： 中西医、新闻报业西关文化西关文化特征：重商、市井、 开放、享乐特征：重商、市井、 开放、享乐1. 项目背景1. 项目背景? 西关文化西关文化成行成市经营特色成行成市经营特色传统民俗风情传统民俗风情特色骑楼建筑特色骑楼建筑?西关文化的载体表达西关文化的载体表达1. 项目背景1. 项目背景?工作计划工作计划旧城改造规划旧城改造规划现状调研现状调研综合研究综合研究地块规划设计地块规划设计建 筑 普 查建 筑 普 查社 会 经 济 调 查社 会 经 济 调 查非 物 质 文 化 遗 产非 物 质 文 化 遗 产市 政 设 施 调 查市 政 设 施 调 查道 路 交 通 调 查道 路 交 通 调 查改 造 策 略 研 究改 造 策 略 研 究配 套 政 策 研 究配 套 政 策 研 究改 造 经 济 测 算改 造 经 济 测 算市 政 改 造 研 究市 政 改 造 研 究道 路 交 通 研 究道 路 交 通 研 究控 规 调 整控 规 调 整城 市 设 计城 市 设 计修 规 方 案修 规 方 案试点地块试点地块旧城改造研究中心 长期跟踪研究旧城改造研究中心 长期跟踪研究1. 项目背景1. 项目背景逢源街逢源街龙津街龙津街多宝、昌华 街多宝、昌华 街? 建筑质量建筑质量调查建筑482万平方米，房屋以旧房 居多，外观破旧，实际归入危房仅占 1.5，且分布零散。调查建筑482万平方米，房屋以旧房 居多，外观破旧，实际归入危房仅占 1.5，且分布零散。C类：砖木结构B类：砖混结构A类：框架结构100261.65100482.1合计2.265.911.487.14E类0.882.30.371.76D类39.62103.6722.57108.8C类37.297.3437.93182.9B类20.0452.4437.65181.5A类比重 （%）占地面 积（公 顷）比重 （）建筑总面 积（万 m2）建筑 结构D类：简易结构E类：危房2. 旧城现实与困境宝源街宝源街（1）历史工业和平民住宅区。 （）历史工业和平民住宅区。 （2）历史高尚住宅区）历史高尚住宅区。 （3）商贸区。 （）商贸区。 （4）近郊农村地区。）近郊农村地区。?建筑功能建筑功能2. 旧城现实与困境商包住格局、小街面 长进深商住型建筑特 色明显。商包住格局、小街面 长进深商住型建筑特 色明显。光鲜的外表，无奈 的内在：破损与搭 建严重，内部生活 条件恶劣。光鲜的外表，无奈 的内在：破损与搭 建严重，内部生活 条件恶劣。?建筑现状建筑现状2. 旧城现实与困境? 密度密度调查区内建筑平均层数为3.5层， 其中改建过的建筑平均在9层左右，质 量较差的片区建筑平均2.6层，质量较 好的成片地区建筑平均层数在3层左 右。 调查区的建筑密度非常高，平均达 到60。改建过的片区平均密度37 ，建筑质量较差的片区密度在67 左右；质量较好的成片地区密度约为 61。 调查区平均容积率为2.0，其中改建 过的建筑平均容积率为3.0；建筑质量 较差的片区平均容积率为1.8；质量较 好的成片地区平均容积率约为2.1。低层高密度，容积率相对较高低层高密度，容积率相对较高2. 旧城现实与困境? 空间肌理空间肌理整体空间肌理较好， 但内部差异明显整体空间肌理较好， 但内部差异明显宝源路街区空间肌理杨巷路街区空间肌理龙津街区空间肌理2. 旧城现实与困境2. 旧城现实与困境? 改造前后肌理变化改造前后肌理变化? 公共空间公共空间?村落型公共空间村落型公共空间?城市社会型公共空间：2. 旧城现实与困境?特色建筑和街区相对 密集，但不成体系特色建筑和街区相对 密集，但不成体系?此外，部分住宅是此外，部分住宅是具 有具 有“根根”意义意义的祖屋，尤 其是华侨房地区表现更 为明显的祖屋，尤 其是华侨房地区表现更 为明显? 历史建筑历史建筑历史街区、市内控保护单位历史街区、市内控保护单位市级历史保护单位相关规划提交之历史保护单位历史保护街道市级历史保护单位相关规划提交之历史保护单位历史保护街道建议评定的优秀特色建筑建议评定的优秀特色建筑中山八路龙津路中山八路龙津路昌华近 代独立民居昌华近 代独立民居耀华 清末民国初民宅耀华 清末民国初民宅西关大屋西关大屋2. 旧城现实与困境? 产业产业业态：调查区内最大的 经济特色就是商贸业， 主要有批发业、金融服 务业以及零售等社区商 业，其中以批发业最具 特色。业态：调查区内最大的 经济特色就是商贸业， 主要有批发业、金融服 务业以及零售等社区商 业，其中以批发业最具 特色。2. 旧城现实与困境974410247137365355138061808899942565951273273714735其他服务 业收入 （万元）其他服务 业收入 （万元）513521414274109690213063321701818其他服务业 主营业务税 金及附加 （万元）其他服务业 主营业务税 金及附加 （万元）6273158252241218100911233房地产主 营业务税 金及附加 （万元）房地产主 营业务税 金及附加 （万元）136241714291934253578108昌华171672142114864203866逢源3919014112472810649942032539南源418110620474908161739西村556538781681612385083825464华林30157132113791392492500岭南60212167257751352792665彩虹5144720915679255204158323683金花15029962144192648453746171101多宝4124575111818385475513283站前5646752292539608662414204209龙津零售主营 业务税金 及附加 （万元）零售主营 业务税金 及附加 （万元）批发主营业 务税金及附 加（万元）批发主营业 务税金及附 加（万元）餐宿主营 业务税金 及附加 （万元）餐宿主营 业务税金 及附加 （万元）房地产 销售额 （万 元）房地产 销售额 （万 元）零售额 （万 元）零售额 （万 元）批发额 （万元）批发额 （万元）餐宿营 业额 （万 元）街道 名称餐宿营 业额 （万 元）街道 名称税收：房地产>其他>餐宿>零售>批发，批发经济旺人不旺财税收：房地产>其他>餐宿>零售>批发，批发经济旺人不旺财? 税收税收注：业务税金及附加，包括资源税、消费税、城市维护建设税、教育费附加等；其他服务业包括信息软件、金融业、租金和商务服 务、科研、教育、环境卫生、文化体育等。 资料来源：2004年荔湾区第一次全国经济普查数据2. 旧城现实与困境? 批发市场批发市场? 成行成市成行成市是荔湾旧 城的经济业态特征， 以批发业最具特色。? 传统经济具有活 力，给本地低端人口 提供了一定的就业机 会，给房屋产权业主 带来了较大收益。? 但批发业态旺人不 旺财特征明显，带来 大量的低端外来就业 人口，给本区带来较 大的卫生环境、交 通、消防等压力。带来了大量低端外来就业人口和较大的卫生、环境、交通、 消防等压力。2. 旧城现实与困境? 老龄化老龄化655765000441820.75岭南>15%975594304503290.56龙津>20%9004410616596180.78逢源14%4622623736687152南源4501820000385231.3西村外来人 口 （人）户籍人 口 （人）4739512747651700311.71 8合计5023315000382471.06彩虹5813420000323210.9站前75818545890.72华林3456024000319881.62昌华19 20558374820432000.86多宝23%47338552911.168金花老龄人 口比例人口密度 （人 /km2）面积 （km2 ）街道典型的人口密度高和人口老龄化城区典型的人口密度高和人口老龄化城区资料来源：荔湾区民政局和公安分局2. 旧城现实与困境?本地失业比重高：2005年荔湾区失 业比重达到6.2%（广州市为2.5）， 远超过4%的警戒比重，显示人口结构 存在较大问题。本地失业比重高：2005年荔湾区失 业比重达到6.2%（广州市为2.5）， 远超过4%的警戒比重，显示人口结构 存在较大问题。?外来人口就业多：中山路以北就业 比重较高，以南就业比例较低，这与 产业和人口结构相关。外来人口就业多：中山路以北就业 比重较高，以南就业比例较低，这与 产业和人口结构相关。?越改造越越改造越“内卷内卷”：由于本地人口缺乏竞争力，产业升级和外来人口增加 带来了地区文化保护与经济发展的矛 盾。：由于本地人口缺乏竞争力，产业升级和外来人口增加 带来了地区文化保护与经济发展的矛 盾。? 就业就业41.15%34.50%30.43%29.33%16.47%17.63%13.01%20.60%12.53%23.96%18.72%020004000600080001000012000140001600018000彩虹街站前街金花街南源街龙津街岭南街多宝街西村街逢源街昌华街华林街单位：人0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%单位：从业人数就业比重资料来源：广州市荔湾区经济社会事业发展年鉴20062. 旧城现实与困境287907550848116031合计1470503392895昌华15609218291750逢源565951611071623南源25235137271240西村18007298021531华林43656325021134岭南11288427261568彩虹22816544851139金花12039796321611多