北京二手房交易税费细数

北京二手房交易税费细数二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同： 二手商品房二手商品房税费：二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。售的房产类型，但是经济适用房不属此类。契税：成交价格的契税：成交价格的 1.5%1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的要按照成交价格的 3%3%交纳交纳；【名词解释：非普通住宅凡是“建筑面积在 140 平米以上、容积率高于 1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格 1.2 倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。印花税：印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。营业税：营业税：凡是房产证（或者税务部门出具的契税税票）填发时间不足 5 年的，需要交纳成交价格 5.5%的营业税，满 5 年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照（实际成交价格原购买价格）×5.5%的标准交纳；个人所得税：凡是房产交付时间不足个人所得税：凡是房产交付时间不足 5 5 年的，需要交纳个人所得年的，需要交纳个人所得税税，个人所得税有两种交纳方式：1 1、适用于可以提供房产原价值凭证的：（实际成交价格原购、适用于可以提供房产原价值凭证的：（实际成交价格原购买价格合理费用）买价格合理费用）×20%×20%；2 2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的实际成交价格的 1%1%。【名词解释：合理费用合理费用一般是指合理费用一般是指业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等，但是需要提交相应的凭证，如装修款发票等。费等，但是需要提交相应的凭证，如装修款发票等。】如果房产已经满如果房产已经满 5 5 年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在 1 年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。 房改房房改房税费：房改房，又称为房改房，又称为“已购公房已购公房”、“上市公房上市公房”，是职工将单位以，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买成本价购买”的的房产可以直接上市房产可以直接上市交易：契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价本价××建筑面积建筑面积×1%/×1%/。【名词解释：当年成本价当年成本价指的是该房产指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年今年”的成本价的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为 1560 元/平米（部分郊区县有所下浮），也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是 15.60 元/建筑平米；房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了；个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算款）的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“（实际成交价格原购买价格合理费用）×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为计算依据，而是统一核定为 40004000 元元/ /平米平米；需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（15601560 元元/ /平米）平米）××建筑面积建筑面积×6%×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市关规定上市交易了了。 经济适用房经济适用房税费：经济适用房是国家给予相应经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市类房产上市交易的限制比较多：的限制比较多：契税、印花税、营业税均按照商品房契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税；有关规定纳税；个人所得税：个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定 5 年之内只能原价转让，所以所以 5 5 年内的经济适用房个人所年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满得税事实上是不需要交纳的，满 5 5 年后如果不是家庭唯一住房而需年后如果不是家庭唯一住房而需要上市要上市交易的，依旧需要纳税；的，依旧需要纳税；经济适用房的“5 年之限”：1 1、交付使用不足、交付使用不足 5 5 年的：该房产只年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭；2 2、交付、交付使用已满使用已满 5 5 年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格要交纳成交价格 10%10%的综合地价款。的综合地价款。这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房 5 年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格成交价格 3%3%的土地出让金，的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。 关于土地增值税关于土地增值税对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。在土地增值税的缴纳上，大多是采用了按照成交价格的成交价格的 1%1%缴纳缴纳的方式。的方式。 有关有关税费减免的规定：减免的规定：1 1、拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契、拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契税；税；2 2、一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得、一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得税，但是需要先以纳税保证金形式交纳到税务部门税，但是需要先以纳税保证金形式交纳到税务部门四种税费发生变化四种税费发生变化从去年 200810 月份开始，针对房地产交易税费优惠措施开始逐步落实。其中，对个人首次购买 90 平方米以内的普通住房，契税税率暂统一下调到 1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税，之前的普通住宅按照 5 年内征收缩短到两年内。此外，北京市还对普通住宅界定范围扩大，将普通住宅平均交易价格根据环线和房屋总价划分为四档，三环以内总价215 万元/套、三环至四环之间 175 万元/套、四环至五环之间 165万元/套、五环以外 100 万元/套的房屋，认定为普通住宅，这一政策的出台则让不少以前按非普通住宅交易的二手房税费下调。