福州房地产市场研究报告

2006 年福州房地产市场研究报告 2006 年福州房地产市场研究报告 及热点板块透视 及热点板块透视 - 1 - 目 录 / Content 目 录 / Content 1市场综观 1市场综观 2土地市场 2土地市场 3商品房供求 3商品房供求 4热点板块透视 4热点板块透视 507 年市场看点 507 年市场看点 - 2 - 1市场综观 1市场综观 11 宏观经济运行 11 宏观经济运行 2006 年 111 月，福州市国民经济取得了新的成就，主要经济指标都以二位数的增幅在增长，且高于全国增速水平。宏观经济的良性发展有力支撑和促进了本市房地产业的发展。 宏观经济指标 宏观经济指标 111 月 111 月 同比增长(%) 同比增长(%) 全国 111 月全国 111 月同比增长(%) 同比增长(%) 全部工业总产值（亿元） 2284.90 19.5 77890.99 16.8 社会消费品零售总额（亿元） 697.96 16.4 68910.80 13.6 固定资产投资额（亿元） 585.17 30.7 79312.10 26.6 财政总收入 213.71 21.7 城镇居民人均可支配收入（元）13150 12.7 19 月生产总值（亿元） 1106.49 11.7 数据来源：福州市统计局 12 房地产投资开发 12 房地产投资开发 2006 年 111 月， 本市累计完成固定资产投资 585.17 亿元， 同比增长 30.7， 其中完成房地产开发投资 253.5亿，同比增长 34.8%，继续保持在高位运行。 前 11 个月全市商品房屋施工面积达 2079.12 万平方米，同比增长 3.5，其中住宅施工 1756.06 万平米，同比增长 3.8%。在宏观调控政策的影响下，尤其是国六条出台后许多项目的规划审批暂时冻结，导致全市施工面积- 3 - 增幅减缓。同时，商品房屋竣工面积呈现了负增长，111 月全市累计竣工商品房屋 253.76 万平方米，同比减少 25.9%，而其中住宅竣工减少更多，仅竣工 221.59 万平方米，减幅达 35.3%。对比全国数据，全国商品房屋竣工面积均保持正幅增长，住宅竣工面积增长面积还超过二位数，福州却出现负增长，这种现象值得我们注意。竣工面积的减少，反映在市场面上就是供给的减少，供给减少的同时需求没有同步减少的话必然使得市场出现供不应求，从而推高商品房的价格。 房地产开发指标 房地产开发指标 111 月 111 月 同比增长(%)同比增长(%)全国 111 月全国 111 月同比增长(%) 同比增长(%) 房地产开发投资额（亿元） 253.50 34.8 18212.99 28.1 商品房屋施工面积（万平方米） 2079.12 3.5 305933.76 16.3 其中：住宅 1756.06 3.8 168294.52 20.8 商品房屋竣工面积（万平方米） 253.76 -25.9 59774.93 9.6 其中：住宅 221.59 -35.3 32966.57 14.2 商品房屋销售面积（万平方米） 581.90 16.3 其中：住宅 548.59 17.2 商品房销售额（亿） 245.00 59.3 其中：住宅 211.70 64.0 数据来源：福州市统计局；国家统计局 - 4 - 2土地市场分析 2土地市场分析 21 土地成交情况 21 土地成交情况 ? 成交量 成交量 2006，这样一个政策年度，福州市依然推出了近 30 宗商品房用地，约计 2033 亩，加上推出了 2068 亩社会保障型用房土地，全年共出让 4101 亩，同比 2005 年增加供应 1619 亩。 3703701615161534383438410641062482248241014101010002000300040005000200120022003200420052006福州近年土地出让情况（亩）福州近年土地出让情况（亩）数据来源：××数据平台 - 5 - 从出让地块的区域分布来看，06 年出让的商品房用地（除社会保障型用地）中，仓山区以占总供应量 72.5的绝对比重排在福州行政区域的第一位，与其他行政区土地出让形成巨大的悬殊。从土地放量的区域布局可以反映出福州城市发展正在大踏步“东扩南移”，城市扩张引擎直接引导着了房地产开发的方向。仓山区 1400 多亩的土地供应主要集中在金山新区，尤其是浦上板块区域，这些项目将在 07 和 08 年入市，届时将继续成为福州楼市的热点板块。 203320335252179179329329147314730 0 05001000150020002500全市 鼓楼台江晋安仓山马尾2006年福州市土地供应情况（亩）2006年福州市土地供应情况（亩）数据来源：××数据平台 ? 供应布局供应布局 从成交土地的地理位置的布局来看，06 年推出的近 30 宗土地覆盖了福州主要区域，可参考下图： - 6 - ·宗地2006挂07号 63.23亩 30500万元宗地2006 挂 06 号 · 242.78亩 97000万元宗地2006挂01号· 2.9亩 460万元宗地2006挂02号 3.18亩 320万元宗地 2006挂03号 66.44亩 55600万元·宗地2006挂04号 44.97亩 3250万元宗地2006挂05号 · 176.51亩 40400 万元 宗地 2006拍01号· 3.77 亩 2850万元宗地2006拍02号· 3.87亩 2400万元宗地2006拍03号· 57.7亩 12350万元宗地2006拍04号· 140.68亩 34000万元宗地2006拍05号· 2.59亩 1500万元宗地2006拍06号· 22.8亩 2300万元宗地2006 拍 07 号 ·174.41亩 30500万元宗地2006拍08号· 30.92亩 42100万元宗地2006拍09号· 22.73亩 16700万元宗地2006拍10号· 223.52亩 16200万元宗地2006拍11号· 99.36亩 22000万元宗地2006拍12号· 57096亩 25000万元宗地2006 拍 13号· 98.57 亩 25500万元宗地2006 拍 14 号·323.94 亩 79200万元宗地2006拍15号· 116.19亩 33000万元 宗地2006拍16号 · 46.51亩 流拍 宗地2006拍17号· 55.47亩 47500万元宗地 2006 让25-27号· 122.78 亩 173200万元数据来源：××数据平台 - 7 - ? 土地用途 土地用途 从出让地块的规划用途来看，06 年 2033 亩商品房用地中绝大部分都是居住用地，达 1921 亩，而商业用地量全市仅 112 亩，这还包含仓山一幅 40 多亩的物流用地，真正用于商业开发的就只是金山永辉超市的 22.8 亩商场用地以及茶亭街改造用地。 2006年福州各行政区土地出让情况（亩）2006年福州各行政区土地出让情况（亩）192143144329140509356801120 05001000150020002500全市 鼓楼台江晋安仓山马尾居住用地 非居住用地数据来源：××数据平台 - 8 - ? 成交价格 成交价格 从土地成交价格看，福州今年出让的平均地价为 334 万元/亩，同比有 62.3%的大幅增长，其中居住用地为 321万/亩，非居住用地 554 万/亩。地价的飙升源于：一是对于后续市场的良好预期以及可供开发的土地资源的逐步稀缺；二是出于企业土地储备的考虑，土地是开发商生存之本，原有储备的地块基本上在这几年大都已上市；三是源于众多开发商在评估地价时大多参考现有楼盘售价的基础上用倒算法来估算土地价值，导致把地价抬高。 从行政区域土地成交价格上看，鼓楼区和台江区的地价成本要远高于其他区，不管是居住用地还是非居住用地单价均超过了千万每亩，这与这两个区可供开发的土地资源的稀缺程度成正相关。而土地供应量最大的仓山区的平均地价为 233 万元/亩，仅为鼓楼台江的五分之一。 福州市近年来土地出让价格变化（万/亩）132116124122206334福州市近年来土地出让价格变化（万/亩）13211612412220633401002003004002001200220032004200520062006年福州各行政区土地出让单价（万/亩）2006年福州各行政区土地出让单价（万/亩）3211087117543924103211087117543924101409 125282005541409 1252820055402004006008001000120014001600全市鼓楼台江晋安仓山马尾居住用地 非居住用地数据来源：××数据平台 - 9 - ? 楼面地价 楼面地价 分析土地成本高低与否更为准确的指标是楼面地价，楼面地价直接反映了在房价中土地成本的多少。从 06 年福州土地出让的楼面地价看，全市居住用地的楼面地价为 2285 元/平米，非居住用地（主要为商业用地）的楼面地价达 6843 元/平米。分区域看，鼓楼区住宅楼面地价已经突破 6000 元大关，台江区超过 5500 元/平米，即使按土地成本占房价 50的比例估算，这两个区域的住宅单价将突破一万元！而仓山区的地块主要集中在金山新区浦上板块，根据××数据平台的统计，浦上板块 2005 年的楼面地价为 1360 元/平米左右，而 2006 年则上涨到 1800 元/平米， 涨幅高达 32。 晋安区出让的土地主要在五四北板块， 其楼面地价也超过了 3000 元/平米，按一般的开发成本计算，这些项目上市的房价将不低于 5500 元/平米。 2006年福州各行政区土地出让楼面地价（元/平米）2006年福州各行政区土地出让楼面地价（元/平米）3000 184103000 18410120321257101228 06843120321257101228 0684322855550602522855550602502000400060008000100001200014000全市鼓楼台江晋安仓山马尾居住用地 非居住用地数据来源：××数据平台 - 10 - 而对于非居住用地来说，2006 年主要供给在鼓楼和台江两个区，其楼面地价均突破了 1 万 2 千元/平米。与居住用地相比，福州商业用地的市场需求程度远远低于住宅，甚至屡次出现商业地块流拍流挂现象，形成极大的反差。究其原因，一是福州近几年商业项目的大量上马市场已经接近甚至开始饱和，开发商想在众多商业项目中获取丰厚回报的机率明显减少；而是福州本土开发商大多都是开发住宅出身的，在商业项目的开发经验上比较薄弱，导致对于操作商业项目的信心度不够而不敢贸然出手商业地块。 ? 可供开发总建筑面积 可供开发总建筑面积 根据地块的出让指标，2006 年福州市所出让的商品房建设用地可供开发的商品房总建筑面积为 279 万平方米，其中住宅 270 万平米，非居住商品房 9 万平米。各区可供应面积中仓山 188.2 万平米占到了全市的 67.5%之多，该区域必然成为未来福州楼市供应的重点片区，而鼓楼台江所在的市中心区域的供应量却越来越少，稀缺程度增强的必然结果是价格的走高。 - 11 - 2006年福州各行政区土地出让可开发总建筑面积（万平米）2006年福州各行政区土地出让可开发总建筑面积（万平米）270.07.830.4183.7270.07.830.4183.71.03.54.509.001.03.54.509.00048.1048.1050100150200250