建设项目土地手续办理流程

建设项目土地手续办理流程意义和目的一政策解读二征地流程讲解三目 录一一意义和目的意义和目的 2022年09月13日某省人民政府办公厅发布了某省征收土地程序规定。规定依据新修订的土地管理法土地管理法实施条例和某省土地管理条例（“一法两条例”）将相关征收土地的规定进一步细化和明确。征收土地流程主要有三个阶段：1、征收土地前期程序；2、征收土地报批；3、征收土地批后程序。意义和目的 我们这次培训是希望各位同事能够对项目用地转征用（征地）流程有一定的了解，在具体实施中，对每一个环节心中有数，知道每一个环节该做什么、需要准备什么材料、该有什么成果，从而大大提高征地工作效率。二二政策解读政策解读依据土地管理法第44条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。依据土地管理法第45条规定：为了公共利益的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收。依据土地管理法第54条规定：能源、交通、水利等基础设施用地可以划拨方式取得建设用地。政策解读依据以上三条规定，变电站用地可以转用征收集体土地，国网公司可以以划拨方式取得项目用地。某省征收土地程序规定依据新修订的土地管理法土地管理法实施条例和某省土地管理条例（“一法两条例”）将相关征收土地的规定进一步细化和明确。政策解读 土地管理法将征地报批前的“调查、评估、公告、听证、登记、协议”六部程序分为发布土地征收预公告、开展土地现状调查、进行社会稳定风险评估、编制征地补偿安置方案、发布征地补偿安置公告、根据需要组织听证、办理补偿登记、签订征地补偿安置协议八项工作。在某省征收土地程序规定中将征收土地前期工作进一步细化，增加了第一个环节拟定范围和第十个环节落实费用。确定为拟定范围、预公告、土地现状调查、社会稳定风险评估、拟定补偿安置方案、发布补偿安置公告、征地听证、补偿登记、签订协议、落实费用等10个环节。政策解读 某省征收土地程序规定征收土地报批，明确了申请征收土地要求和审批要求。规定自签订集体土地所有权征收补偿安置协议之日起一年内，向有批准权的政府提出征收土地申请，申报材料按照国家和省有关规定执行。一年内未提出的，应当重新启动征收土地前期工作。有批准权的政府对征收土地的必要性、合理性、是否符合中华人民共和国土地管理法第四十五条规定的为了公共利益确需征收土地的情形以及是否符合法定程序进行审查。政策解读 某省征收土地程序规定征收土地批后程序，将征收土地批后实施细化为发布征地公告、落实补偿安置、实施土地征收、交付土地等4个环节。经过征收土地前期、征收土地报批、征收土地批后三个阶段，我们从拟定用地范围开始，取得我们建设项目所需土地。政策解读 征地报批前期工作形成的各项资料，由市、县自然资源主管部门留存。三三征地流程讲解（一）开展征地的必要条件1、已取得项目用地预审和选址意见书2、已取得项目核准批复3、已取得初步设计批复4、已取得地灾评估报告、压矿调查报告征地流程（一）开展征地的必要条件 5、建设用地年度计划指标已经落实 建设用地指标是指国家为保护耕地，对建设用地采取的控制手段，由省政府统一分配到各地市，每年度各地方建设用地面积设置最高限度，不得突破，确因发展需要，用地指标不够的，需省外调剂，报省政府或国务院批准。建设用地年度计划指标由县级或市级政府（自然资源和规划局）协调落实。征地流程（一）开展征地的必要条件 6、建设占用耕地补充指标已经落实 耕地占补平衡是指土地管理法规定的国家实行占用耕地补偿制度，非农建设经批准占用耕地要按照“占多少，补多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地，没有开垦条件的或开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地，耕地占补平衡是占用耕地单位和个人的法定义务。耕地占补平衡指标由县级或市级政府（自然资源和规划局）协调落实。征地流程（一）开展征地的必要条件 7、取得项目用地的所有费用已经落实。这七项条件满足后，就可以开始征地工作。征地流程（二）征收土地前期工作 征地前期工作10个环节正常情况下约需60天，其中有些工作可以并行实施。征地流程（二）征收土地前期工作 1、拟定征地范围（一般是项目业主负责，约需7天）确定征地范围，委托有资质的测绘单位进行征地地块的勘测定界，搞清征地地块的位置、形状、所有权、土地类型及各类面积。征地流程（二）征收土地前期工作 2、预公告（该项工作由政府实施，业主辅助，约需10天）市、县（市、区）政府确定拟征收土地范围后，应当采用有利于社会公众知晓的方式，在拟征收土地所在的乡镇（街道）和村（社区）、村民小组范围内的公共场所张贴征收土地预公告，并在当地政府门户网站公布，征收土地预公告时间不少于十个工作日。征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。征地流程（二）征收土地前期工作 3、土地现状调查（该项工作由政府实施，业主辅助，约需10天）市、县（市、区）政府应当依法组织开展拟征收土地的现状调查工作并对真实性负责。土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。按规定格式填写调查表。征地流程（二）征收土地前期工作 4、社会稳定风险评估（该项工作由政府实施，业主辅助，约需20天。可同其他环节并行，征地补偿安置协议签订前完成就可以）市、县（市、区）政府应当依法开展社会稳定风险评估，对征收土地的社会稳定风险状况进行科学的预测、分析和评估，确定风险点，制定风险应对策略、防范措施和处置预案。社会稳定风险评估应当有被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加。市、县（市、区）政府在申报征收土地时，需对社会稳定风险评估情况作出说明。征地流程（二）征收土地前期工作 5、编制征地补偿安置方案（该项工作由政府实施，业主辅助，约需10天。可同其他环节并行，征地补偿安置协议签订前完成就可以）市、县（市、区）政府应当依据社会稳定风险评估结果，结合土地现状调查情况，组织自然资源、财政、农业农村、人力资源社会保障等有关部门，拟定征地补偿安置方案。征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。征地流程（二）征收土地前期工作 6、发布补偿安置公告（该项工作由政府实施，约需30天）征地补偿安置方案拟定后，市、县（市、区）政府应当在拟征收土地的乡镇（街道）和村（社区）、村民小组范围内以张贴的方式予以公告，公告时间不少于三十日。土地现状调查结果应当与征地补偿安置方案一并公告。征地流程（二）征收土地前期工作 征地补偿安置公告应当包括以下内容：（1）征收土地范围（另附范围图并张贴）；（2）土地现状调查结果；（3）征收目的；（4）补偿方式和标准；（5）安置对象；（6）安置方式；（7）社会保障；（8）补偿登记的方式和期限；（9）异议反馈渠道；（10）其他事项。征地流程（二）征收土地前期工作 7、根据需要组织听证（一般情况下村委会填写自愿放弃听证回执）被征地农村集体经济组织或者其成员、村民委员会或者其他利害关系人对征地补偿安置方案有意见、建议的，可以通过补偿安置公告中的异议反馈渠道向市、县（市、区）政府提出，市、县（市、区）政府应当认真研究，及时回应。过半数被征地的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，市、县（市、区）政府应当组织听证。市、县（市、区）政府应当根据法律、法规规定和听证会、征求意见等情况，确定征地补偿安置方案并对外发布。市、县（市、区）政府在土地征收申报文件中应当对听证情况进行如实说明。征地流程（二）征收土地前期工作 8、办理补偿登记（该项工作由政府实施，约需10天）市、县（市、区）政府应当组织拟征收土地的所有权人和使用权人在征地补偿安置公告规定的期限内，持相关不动产权属证明材料，到公告指定的单位、地点办理征地补偿登记。逾期未登记的，根据土地现状调查结果确定其补偿登记的内容。征地流程（二）征收土地前期工作 9、签订征地补偿安置协议（该项工作由政府实施，约需10天）市、县（市、区）政府应当组织有关部门与被征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议，并对协议签订情况真实性负责。征地流程（二）征收土地前期工作 10、落实费用（该项工作由政府实施，业主辅助，约需10天）市、县（市、区）政府应当组织有关部门对拟征收土地的土地补偿费、安置补助费和农村村民住宅、其他地上附着物和青苗的补偿费用以及社会保障费用进行测算，及时落实有关费用，确保足额到位。市、县（市、区）政府在征收土地申报资料中需对费用落实情况进行说明，并附具凭证。征地流程（二）征收土地前期工作 11、除了以上10个环节外，还有一个由社保局主办的环节：交纳社保费和风险金 土地现状调查填表的同时填写被征地农民基本情况登记表，协调办理被征地农民社保手续，去社保局领社保单，按照当地政府规定足额将社保费存入指定账户。同时按照相关收费标准交纳社保风险金。具体金额，负责征地的机关部门会根据被征地地块的具体情况，按照相关政策计算出来。（什么时候交纳，听负责征地的机关部门安排，各地政策不一样。）征地流程（二）征收土地前期工作 12、如果被征地地块上存在违法用地，必须有土地执法部门对土地违法行为处理到位，否则，不能进行征地程序。什么情况？如何处理？由当地土地执法部门掌握。征地流程（三）征收土地组卷报批工作 1、项目业主已经准备好的组卷材料有：项目用地预审与选址意见书、项目核准批复、项目初设批复、地灾评估报告、压矿调查报告、符合土地利用总体规划支持材料、土地征收社稳评估报告、勘测定界图、勘测定界报告、勘测定界验收意见、占地界址点电子坐标。征地流程（三）征收土地组卷报批工作 2、征收土地前期工作取得的成果材料有：征地预公告、权属地类面积表（权属、地块）、土地现状调查结果表、土地征收补偿登记表、征地补偿安置方案、征地补偿安置公告、听证送达回执、征地补偿协议书、土地权源材料、补充耕地信息确认单、社保认定表、行政处罚材料（若涉及）、建按非上报汇总表（若涉及）、建设用地现状汇总表（若涉及）、设施地地类前推表（若涉及）、现状无违法证明、执法检察意见。征地流程（三）征收土地组卷报批工作 3、依据前两项由申报部门编写、编绘的组卷材料有：土地利用总体规划图、土地国家利用等别图、列入土地利用总体规划重点项目清单、组卷说明书、现场核查情况报告、土地征收情况说明、纳入国土空间规划承诺、一书四方案。征地流程（三）征收土地组卷报批工作 将以上三类材料组成征地卷宗，报县政府确认盖章，县长签字。将县政府盖章，县长签字后的征地卷报市自然资源和规划局审批。（征地主管部门组卷报市局约需40天）征地流程（三）征收土地组卷报批工作 市自然资源和规划局审查认可后，报市政府确认盖章，市长签字。将市政府盖章，市长签字后的征地卷报省自然资源厅审批。（市局审查、市政府盖章签字报省厅约需40天）征地流程（三）征收土地组卷报批工作 省自然资源厅审查认可后，报省政府确认盖章，省长签字。省政府批回自然资源厅，由省自然资源厅出具项目建设用地批复。（省厅审查、省政府盖章签字出具批复约40天）征地流程 至此，征地组卷报批工作结束。正常情况下约需180天。（四）征收土地批后程序 1、发布征地公告 征收土地申请经依法批准后，市、县（市、区）政府应当自收到征收土地批准文件之日起十五个工作日内，在市、县（市、区）政府门户网站发布征收土地公告，并在拟征收土地的乡镇（街道）和村（社区）、村民小组范围内以张贴的方式予以公告，公告时间不少于五个工作日。征收土地公告应当包括：批准征地机关、批准文号、批准时间、征收土地用途、范围、面积、具体工作安排，以及公告期限，对征收土地决定不服的复议权利、复议机关和复议期限等内容。征地流程（四）征收土地批后程序 2、落实补