大足区金凯盛世华庭安置房建设项目可研

大足区金凯盛世华庭安置房建设项目可行性研究报告二二三年三月目 录III1 总论11.1 项目概况11.2 可行性研究报告编制依据31.3 项目提出理由41.4 结论与建议62 项目建设的背景及必要性72.1 项目建设背景72.2 项目建设的必要性133 建设条件分析163.1 地理位置163.2 建设条件173.3 劳动力资源193.4 项目用地情况193.5 分析结论194 建设规模与建设内容204.1 指导思想204.2 项目建设内容与规模205 项目建设方案215.1 工程概况215.2 设计依据215.3 设计指导思想215.4 总平面225.5 建筑设计245.6 结构设计285.7 给排水工程315.8 电气工程345.9 采暖通风与空气调节395.10 燃气工程415.11 消防设计415.12 绿色建筑设计456 节水、节能476.1 编制依据476.2 编制原则496.3 能耗计算506.4 绿色建筑设计506.5 节能节水措施536.6 节能评估结论577 环境影响评价587.1 环境保护依据和原则587.2 工程对环境的影响587.3 环境影响对策607.4 环境保护设施及投资637.5 综合评价638 防灾减灾、安全卫生及人防648.1 自然灾害防范措施648.2 安全防护和监控措施648.3 施工安全措施648.4 劳动卫生措施658.5 预期效果及评价669 项目管理679.1 组织机构679.2 人力资源配置689.3 项目建设管理6810 项目招投标7010.1 招标管理的依据7010.2 招标范围7010.3 工作组织7111 项目实施进度7211.1 建设期7211.2 项目实施进度安排7212 投资估算与资金筹措7312.1 估算编制说明7312.2 估算过程7412.3 项目总投资估算7613 融资方案7713.1 融资方案7713.2 债务资金偿还计划7713.3 资金管理7714 财务评价7814.1 评价依据和原则7814.2 财务评价基础数据的选取7814.3 项目收入估算7914.4 成本费用8114.5 项目偿债能力分析8214.6 不确定性分析8314.7 财务分析结论8415 社会评价8515.1 项目对社会的影响分析8515.2 项目对本地区的互适性分析8715.3 社会评价结论8916 风险分析9016.1 项目风险识别及分析9016.2 项目风险评估9116.3 项目风险防范对策9217 结论及建议9417.1 结论9417.2 建议9418 附表96附表 1 项目总投资估算表（概算法）96附表 2 建设期利息估算表97附表 3 项目总投资使用计划与资金筹措表98附表 4 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表99附表 5 总成本费用估算表（生产要素法）101附表 6 项目投资现金流量表104附表 7 项目资本金现金流量表105附表 8 利润与利润分配表106附表 9 财务计划现金流量表107附表 10 资产负债表109附表 11 借款还本付息计划表111可行性研究报告1 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称大足区金凯盛世华庭安置房建设项目。1.1.2 项目性质新建。1.1.3 项目建设期项目建设期 24 个月。1.1.4 项目业主单位本项目业主为重庆大足城乡建设投资集团有限公司。（1） 公司概况重庆大足城乡建设投资集团有限公司于 2008 年 06 月 27 日成立，注册资金 72208.432 万元，法定代表人李伟，公司地址为重庆市大足区棠香街道办事处五星大道 266 号（广电大厦综合楼 18、19、20 楼）。（2） 经营范围一般项目：房屋建筑工程，城市基础设施及配套项目开发，拆迁安置及服务，建材（不含危险化学品）销售；代建市政基础设施和公益性房屋建筑；农村农业基础设施建设；房地产开发（按许可证核定的经营事项和期限内从事经营）；建设、经营垃圾场。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），停车场服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。98许可项目：房地产开发；从事建筑相关业务；园林绿化工程设计。1.1.5 项目选址地点本项目位于重庆市大足区龙岗街道。1.1.6 项目建设内容与规模本项目安置房用地面积 39000 （58.5 亩），建筑面积 127216 ，包括住宅用房、便民服务用房、车库及设备用房（配备停车位 782 个），具体建设内容包括土建工程、装饰装修工程、安装工程及室外附属工程等。1.1.7 项目总投资及资金来源项目总投资为 50058.59 万元。其中，建设投资 48212.59 万元，建设期利息 1846.00 万元。建设投资包括工程费用 33313.29 万元，工程建设其他费用 11328.00 万元，基本预备费 3571.30 万元。资金来源渠道为：业主自筹项目资本金 15058.59 万元，占项目总投资的 30.08%，符合国家资本金制度的规定；申请银行贷款35000.00 万元，占项目总投资的 69.92%。1.1.8 主要经济技术指标表 1-1工程技术经济指标一览表序号项 目单 位数据及指标备 注一主要数据 1项目总投资万元50058.59 1.1建设投资万元48212.59 1.2建设期利息万元1846.00 2资金来源 2.1融资额度万元35000.00 2.2项目资本金万元15058.59 3融资利率%5.20 4年均营业收入万元7479.21 5年均税金及附加万元97.44 6年均固定成本万元6924.05 7年均经营成本万元220.43 8年均总成本万元6944.95 9年均息税前利润万元984.54 10年均息税折旧摊销前利润万元1316.80 二财务评价指标 1项目投资财务内部收益率（所得税前）%4.50 2项目投资财务内部收益率（所得税后）%3.65 3项目投资财务净现值（所得税前）（ic=3%）万元2288.41 4项目投资财务净现值（所得税后）（ic=3%）万元986.99 5项目投资回收期（所得税前）（年）年7.26含建设期6项目投资回收期（所得税后）（年）年7.40含建设期7资本金财务内部收益率%2.55 8总投资收益率%1.97 9项目资本金净利润率%2.18 1.2 可行性研究报告编制依据（1） 国家发展改革委发布的投资项目可行性研究指南；（2） 国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3） 中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要；（4） 国家发展改革委关于印发“十四五”新型城镇化实施方案的通知（发改规划2022960 号）；（5） 关于推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展的指导意见；（6） 重庆市人民政府关于印发重庆市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要的通知（渝府发2021 6号）；（7） 重庆市人民政府关于印发重庆市新型城镇化规划（20212035 年）的通知（渝府发20229 号）；（8） 重庆市人民政府工作报告（2023 年）；（9） 重庆市大足区人民政府关于印发重庆市大足区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要的通知（ 大足府发202112 号）；（10） 重庆市大足区人民政府 2023 年政府工作报告；（11） 项目业主提供的其他资料；（12） 其他有关工程技术法规、规范等资料。1.3 项目提出理由“以人为核心”是新型城镇化的根本要求，加快农业转移人口市民化，对于提升城镇化质量、释放国内需求的巨大潜力、构建新发展格局具有重要的作用，让更多的农业转移人口融入城镇，有利于稳定城镇产业工人队伍，提高其就业的稳定性和收入水平，扩大中等收入群众的规模，支撑国家经济保持中高速增长。而解决拆迁人口的基本住房需求，则是农业转移人口能够市民化的前提条件，也是新型城镇化“以人为核心”的具体体现。大足区位于重庆市西部，是成渝相向发展战略腹地、重庆主城都市区桥头堡城镇。近年来，大足区深入落实习近平总书记对重庆提出的系列重要指示精神，深度融入成渝地区双城经济圈建设和全市“一区两群”协调发展，突出统筹城乡协调发展，加快建设棠香龙岗、双桥龙水组团两个核心中心城区，形成以“双核”为中心，中心镇和特色小城镇为拱卫的层次分明的城镇建设体系。随着大足区城镇化、工业化的不断发展，诸多重大项目陆续开工，必然引起大范围的土地征用，土地的征用也必然会产生更多的失地农民，而离开旧居的被拆迁农民，由于经济压力，无法在市场上购买同等适居的房子，故而部分农民一直处于租房状态，因此，其住房安置问题成为大足区政府亟待解决的问题。本项目以保障失地农民利益为原则，合理确定安置方案，发挥拆迁安置的积极效用，保障被拆迁农民的基本权益，多措并举破难题、精准发力促安居，把安置房建设作为提升城镇品质、改善民生的重要抓手。项目建设完成后，妥善解决了被征地拆迁农民住房安置问题， 保障被拆迁农民的基本权益；同时新建便民服务用房，有助于提升安置区的经济价值，带来就业机会和消费需求，积极改善农民生活水平， 维护社会稳定，落实以人为核心的新型城镇化建设理念，提升失地农民的获得感和幸福感。本项目的建设有利于团结民心和化解社会矛盾，加快大足区城乡统筹发展，对促进区域城乡一体化建设与地区经济的稳步发展具有重要的推动作用。因此，按照保障被拆迁居民的基本权益，落实新型城镇化“以人为核心”等要求，围绕坚持高起点规划、高标准建设、高强度宣传、高水平管理的标准，项目业主提出了“大足区金凯盛世华庭安置房建设项目”。1.4 结论与建议1.4.1 结论本项目的建设是全面贯彻落实科学发展观，节约土地资源，惠及广大农村转移人口的民生工程，项目的实施充分体现了政府执政为民的施政理念，将在促进大足区城镇化进程、维护社会安定、保障被拆迁者基本权益、统筹城乡一体化、促进区域经济社会持续健康发展等多个方面发挥重要作用。项目建成后，将为被拆迁农民提供舒适、优美、宜人的生活及居住环境，极大改善被拆迁农民的住房条