整县推进分布式光伏法律风险管控

汇报人：汇报人：XXXXXX20232023年年X X月月X X日日CONTENTSCONTENTS目目 录录一一二二三三四四整县推进分布式光伏政策整县推进分布式光伏政策分布式项目合规性要求分布式项目合规性要求场地使用法律风险场地使用法律风险屋顶租赁合同关注要点屋顶租赁合同关注要点一一整县推进分布式光伏政策整县推进分布式光伏政策一、一、整县推进分布式光伏整县推进分布式光伏政策政策 2021年6月，国家能源局发布了关于报送整县（市、区）屋顶分布式光伏开发试点方案的通知，正式拉开了分布式光伏整县推进的帷幕。676个县（市、区）被纳入试点名单，分布式光伏正进入加速发展的全新周期，带来的是市场格局、商业模式与投资逻辑等多个维度的变化。一、一、整县推进分布式光伏政策整县推进分布式光伏政策开发市场主体基本落实，开发建设积极性高，有实力推进试点项目建设。党政机关建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于50%；学校、医院、村委会等公共建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于40%；工商业厂房屋顶总面积可安装光伏发电比例不利于30%；农村居民屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于20%。一、一、整县推进分布式光伏政策整县推进分布式光伏政策一、一、整县推进分布式光伏政策整县推进分布式光伏政策一、一、整县推进分布式光伏政策整县推进分布式光伏政策鼓励各试点县(市、区)工作专班通过市场竟争的 方式，相对集中配置屋顶资源，并对项目推进情况 缓慢，或者安全质量问题严重的投资商和工程服务 企业纳入征信系统。鼓励各试点县(市、区)以整镇(乡)、街(园)推进的方式，由各镇(街道)、开发区根据资源属 性的特点，根据项目难度、获利水平分别打包，形 成相对集中统一的包装项目，自主确定开发模式和 投资合作对象。二二分布式项目合规性要求分布式项目合规性要求二、二、分布式项目合规性要求分布式项目合规性要求（一）（一）合规性手续要求合规性手续要求工商业屋顶分布式项目可以豁免哪些前期合规性手续？工商业屋顶分布式项目可以豁免哪些前期合规性手续？分布式光伏发电项目管理暂行办法分布式光伏发电项目管理暂行办法(国能新能国能新能20132013433433号号)第第十一条十一条 项目备案工作项目备案工作应根据分布式光伏发电项目特点尽可能简化程序，免除发电业务许可发电业务许可、规划选址规划选址、土土地地预审预审、水土保水土保持持、环境影环境影响评价响评价、节能评估节能评估及社会风险评估社会风险评估等支持性文件。二、二、分布式项目合规性要求分布式项目合规性要求 第十三条第十三条 各级管理部门和项目单位不得自行变更项目备案文件的主要事项，包括投资主体、建设地点、项目规模、运营投资主体、建设地点、项目规模、运营模模式式等。等。确需变更时，由备案部门按程序办理由备案部门按程序办理。工商业屋顶分布式项目需要取得备案，备案工作免除规划、用地等手续。二、二、分布式项目合规性要求分布式项目合规性要求是否豁免办理环评手续是否豁免办理环评手续？建设项目环境影响评价分类管理名录(2021年版)(生态环境部令第16号)二、二、分布式项目合规性要求分布式项目合规性要求中华人民共和国环境影响评价中华人民共和国环境影响评价法法第三十一第三十一条条 建设单位未依法备案建设项目环境影响登记表的，由县级以上环境保护行政主管部门责令备案，处五万元以下的罚款。二、二、分布式项目合规性要求分布式项目合规性要求城乡规划法第四城乡规划法第四十十条条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、建筑物、构筑物、道路、管线管线和其他工程其他工程建设的，建设 单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖 市人民政府确定的镇人民政府申请办理建建设工程规划许可设工程规划许可证证。工商业屋顶分布式项目建设是否需要办理建设工工商业屋顶分布式项目建设是否需要办理建设工程规划许可证？程规划许可证？(“(“工规证工规证”)”)二、二、分布式项目合规性要求分布式项目合规性要求二、二、分布式项目合规性要求分布式项目合规性要求关注项关注项目所在地关于屋顶分布式光伏的相关建设规范要求目所在地关于屋顶分布式光伏的相关建设规范要求 一般来说，对于安装高度都有相应限制。一般来说，对于安装高度都有相应限制。二、二、分布式项目合规性要求分布式项目合规性要求建设工程消防设计审查验收管理暂行建设工程消防设计审查验收管理暂行规规定定第二条 特殊建设工程的消防设计审查、消防验收，以及其他建设工程的消防验收备案(以下简称备案)、抽查，适用本规定。本规定所称其他建设工程，是指特殊建设工程以外的其他按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程。二、二、分布式项目合规性要求分布式项目合规性要求二、二、分布式项目合规性要求分布式项目合规性要求分布式项分布式项目电网接入手续目电网接入手续1.项目业主向电网公司提出并网验收和调试申请2.电网公司受理并网验收和调试申请3.与电网签订购售电合同和并网调度协议4.安装电能计量装置5.完成并网验收及调试6.项目并网运行三三场地使用法律风险场地使用法律风险三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险城乡规划法城乡规划法：未取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证或者未按照建未按照建设设工程工程规划规划许可证的规定进行建设许可证的规定进行建设的建筑、房屋、构筑物，属于违章建筑，县级以上城乡规划部门有权要求限期拆除，没收实物或违法收入，并处罚款。风险点风险点1 1：房屋产权及建设手续合规性风险：房屋产权及建设手续合规性风险三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险 租赁合同司法解释租赁合同司法解释:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立与承租人订立的租的租赁赁合同合同无效无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”消防法：消防法：未经消防验收或消防验收不合格的建筑，禁止投入使用，经依法抽查不合格的，应当停止使用。三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险商品房屋租赁管理办法商品房屋租赁管理办法：有下列情形之一的房屋不得出租：(一)属于违法建筑的；(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性 标准的；(三)违反规定改变房屋使用性质的；(四)法律、法规 规定禁止出租的其他情形。(不包括未取得产证的情形)三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险江苏省高级人民法院关于印发江苏省高级人民法院关于印发 的通知的通知：当事人以租赁房屋未取：当事人以租赁房屋未取得得房屋产房屋产 权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持人民法院不予支持，但但未未取得合法建设手续无法领取产权证书的除取得合法建设手续无法领取产权证书的除外外。三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险 广东省高级人民法院关于广东省高级人民法院关于 施行后认定房地产开发经施行后认定房地产开发经营营 合同效力问题的指导意见合同效力问题的指导意见：“土地使用权人办理了合法的报建 手续,房屋已经建成并经工程质量验收和消防验收合格,具备交付使用的条件,在未领取房屋产权证书前将房屋出租的在未领取房屋产权证书前将房屋出租的,租赁合同可租赁合同可认认定定有效。有效。城镇私有房屋不要求验收的,前款出租的房屋可不受工程质量验收和消防验收合格的限制。”三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险 车棚应取得建设工程规建设工程规划许可证划许可证 农业大棚应取得设施农用地等用地手续车棚车棚/大棚的使大棚的使用用三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险民法典民法典第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除以解除合合同。同。风险风险点点2 2：出租人是否为房屋权利人：出租人是否为房屋权利人三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险涉及转租的情形，可能存在以下风险：涉及转租的情形，可能存在以下风险：未取得业主方同意，业主方要求解除合同的 转租方与业主方的剩余租赁年限无法覆盖屋顶租赁期 转租方未正常履约导致业主收回场地 转租合同权利义务未取得业主同意(涉及建筑物的)三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险 屋顶转租事宜取得业主方同意(转租确认函、同意函)约定超出转租方剩余租赁期限后的处理方式(业主方同意与转租方续期/超出部分业主方承接)约定转租方因违约丧失租赁权时的处理方式(不收回场地、租赁关系自动由业主方承接)约定与业主方之间涉及屋顶使用的权利义务安排(同意屋顶租赁协议的内容，并提供配合)怎么处理怎么处理？三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险 中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法第五十四条：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部并向房产管理部门门登记备案登记备案。风险点风险点3 3：一房二租风险：一房二租风险三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险 中华人民共和国民法典中华人民共和国民法典第七百零六条：当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不不影响合同的效力影响合同的效力。房屋租赁合同司法解释房屋租赁合同司法解释(2020(2020 修正修正)第五条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有占有租赁房屋的；(二二)已经办理登记备案手续的已经办理登记备案手续的；(三)合同成立在先成立在先的。三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险风险点风险点4 4：房屋抵押：房屋抵押/查封风险查封风险租赁合同司法解释：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已设立抵押权但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。”民法典第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占抵押财产已经出租并转移占有的有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”“先抵后租先抵后租”“先租后抵先租后抵”三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”租赁合同司法解释：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。”“先封后租先封后租”“先租后封先租后封”三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险签约前怎么处理？签约前怎么处理？三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险风险点风险点5 5：房屋业主方破产风险：房屋业主方破产风险三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险三、三、场地使用法律风险场地使用法律风险裁判要旨：破产法第十八条规定是为了在破产程序中裁判要旨：破产法第十八条规定是为了在破产程序中尽快明确合尽快明确合同双方的权利义务同双方的权利义务,如管理人在法定期问内没有行使继续履行合同的如管理人在法定期问内没有行使继续履行合同的权利权利,即丧失了要求对方继续履行的权利即丧失了要求对方继续履行的权利,而不是双方已经在持续履行而不是双方已经在持续履行合同的情况下如果管理人未明确通知