公司研究－张颖－重组+转型，开启发展新局面

请阅读最后一页信息披露和重要声明 公 司 研 究 公 司 深 度 研 究 报 告 市场数据 报告日期 2012盘价（元） 股本（百万股） 通股本 （百万股） 市值（百万元） 通市值 （百万元） 资产（百万元） 资产（百万元） 股净资产 析师 张颖 0210190511090001 联系人： 曾素芬 021券研究报告 多元金融 评级 推荐 爱建股份（ 600643） ： 重组+转型，开启发展新局面 投资要点 z 信托已成业务核心。 历史上爱建股份主营房地产、金融、商业等业务，但近年来随着公司业务结构调整，房地产业务逐步萎缩，房地产业务收入占总营业收入之比由 2008 年 降到 2011 年的 与之形成对比的是，信托业务发展态势良好，占公司净利润之比由 2007 升至 信托已成为公司最为核心的业务。 z 重组与转型：突出信托本源业务地位。 公司拟定向增发募资 26 亿，其中 20 亿将用于增资爱建信托，可见公司正在逐步突出信托本源业务地位。同时，公司正在积极推进战略转型，立志打造以金融为主体的财富和资产管理服务商，未来着力发展金融、类金融、投资与资产管理以及产业四大板块业务。 z 爱建信托：增资与换牌，迎来新的发展机遇。 目前从信托资产规模、信托业务收入以及净资产等角度来看，爱建信托处于行业相对落后的位置，主要与公司资本规模小以及未完成翻牌登记有关。公司顺利完成定增后，信托净资产和净资本将分别提升至约 40 亿、 25 亿的水平，为未来业务的发展奠定了资本基础。 z 风险提示： 1）信托行业整体增速放缓 2）新业务拓展进度低于预期 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 2 - 公司深度研究报告 目 录 一、信托已成业务核心 . - 3 - 二、重组与转型：突出信托本源业务地位 . - 4 - （一）定向增发：重点投向爱建信托 . - 4 - （二）业务战略转型：打造以金融为主体的财富和资产管理服务商 . - 5 - 三、爱建信托：增资与换牌，迎来新的发展机遇 . - 7 - （一）历史追索取得进展 . - 7 - （二）增资：逐步打破资本金束缚 . - 7 - 四、风险提示 . - 9 - 图表目录 图 1、手续费及佣金收入及增速 . - 3 - 图 2、爱建股份利润情况 . - 4 - 图 3、爱建未来四大业务板块 . - 6 - 图 4、爱建股份未来子公司情况 . - 6 - 图 5、爱建信托管理信托资产规模 . - 7 - 图 6、爱建信托净资产、净资本 . - 9 - 表 1、爱建股份营业收入及构成 . - 3 - 表 2、爱建股份非公开发行股票方案 . - 4 - 表 3、爱建股份非公开增发前后股权变动 . - 5 - 表 4、爱建股份非公开增发募集资金用途 . - 5 - 表 5、爱建信托业务开展情况 . - 8 - 表 6、 2010 年末信托行业部分财务数据 . - 8 -  请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 3 - 公司深度研究报告 一、信托已成业务核心 爱建股份主营金融、商业等业务，目前公司通过全资控股爱建信托开展信托业务，通过参股公司爱建证券开展证券业务。从历史上来看，爱建股份亦是一家以房地产为主营业务的公司，但随着公司业务结构的调整和转型，房地产业务逐步萎缩。 从表 1 中可见，公司房地产业务占比由 2008 年的 降到 2011 年的 表 1、爱建股份营业收入及构成 2008 2009 2010 2011 金额（百万） 占比 金额（百万） 占比 金额（百万） 占比 金额（百万） 占比 房地产 商业 工业 物业管理 其他主营业务 其他业务收入 利息收入 手续费及佣金收入 营业总收入 00% 00% 00% 00% 资料来源：公司公告、兴业证券研究所 与之相反的是，信托业务保持良好的发展态势，手续费及佣金收入在营业中收入中的占比不断提升， 2007复合增速达到了 图 1、手续费及佣金收入及增速 020406080100120140160180200020004000600080001000012000140002007 2008 2009 2010 2011手续费及佣金收入（万元） 增速（ %）数据来源：公司公告、兴业证券研究所 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 4 - 公司深度研究报告 从利润构成来看，信托业务对业绩的贡献度不断提升，已经成为公司利润增长的最主要驱动力。 2007 年，信托业务利润占净利润之比为 2011 年信托利润占净利润之比提升至 可见，信托已成为公司业务的核心。 图 2、爱建股份利润情况 5000100001500020000250003000035000400002072082092010201净利润 (万元，左轴 ) 信托净利润（万元，左轴）信托净利润占比（ %，右轴）数据来源：公司公告、兴业证券研究所 二、重组与转型：突出信托本源业务地位 （一）定向增发：重点投向爱建信托 公司曾在 2009 年公布非公开发行股票预案， 2011 年 5 月公司宣布终止该股票增发预案，同时公布新的非公开发行股票预案，拟向上海国际集团有限公司、上海经怡实业发展有限公司、上海大新华投资管理有限公司和上海汇银投资有限公司合计发行 A 股股票 股，募集 26 亿元。其中，上海国际集团拟以现金10 亿元认购 股，经怡实业拟以现金 7 亿元认购 股，大新华拟以现金 元认购 股，汇银投资拟以现金 元认购 股。发行价格不低于几家基准日前 20 个交易日公司股票交易均价的 90%， /股。 表 2、爱建股份非公开发行股票方案 认购方 认购方式 认购股数（万股） 支付金额（亿） 上海国际集团 现金 0 经怡实业 现金 大新华 现金 银投资 现金 计 6 资料来源：公司公告、兴业证券研究所 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 5 - 公司深度研究报告 此次非公开发行完成之后，爱建基金会持股比例由发行前的 降到12.3